二手房交易答疑解惑

 

最近讀者常女士私信本欄目微博，說看了幾個月的房子，最近看中了一套房改房，看樓時中介說是1995年的房子，準(zhǔn)備網(wǎng)簽時看查冊表才發(fā)現(xiàn)樓房建筑時間是1985年，但在房產(chǎn)證上是沒有顯示的，只有查冊時才看得到。為此，她詢問本欄目，如何判別樓齡長短以及樓齡長短對貸款的影響。

 

讀者故事：買學(xué)位房樓梯樓容易買到“高齡”樓

 

讀者張先生也曾經(jīng)遇到與常女士同樣的經(jīng)歷，他于2010年買員村一個樓梯樓，當(dāng)時看到外墻似乎挺老舊，但業(yè)主手中的房產(chǎn)證卻是2000年出證的。中介告訴他，房屋的確是在上世紀(jì)80年代末興建，由于業(yè)主所在的國企改制問題，房改房出證在2000年才辦下來。張先生當(dāng)時也猶豫了，因為當(dāng)時員村樓價已為“8字頭”，買一個20多年樓齡的房子有點(diǎn)不甘心，后來他比較一下，覺得該小區(qū)有大院管理，雖然外墻破爛，樓道還挺干凈，于是就買下來。最近，員村部分區(qū)域有拆遷的風(fēng)聲，張先生這個“8字頭”買的房屋估計也在拆遷范圍內(nèi)，周邊的二手樓梯樓聞風(fēng)而動，樓價已飆升到差不多2萬元/m2。

 

據(jù)了解，買越秀[簡介 最新動態(tài)]區(qū)的學(xué)位房，買到“高齡”樓梯樓的機(jī)會比較大。一位網(wǎng)友發(fā)帖詢問：“鐵一小學(xué)地段的樓齡30年左右的混合結(jié)構(gòu)黃皮樓可辦理抵押貸款手續(xù)嗎？房產(chǎn)證是寫著是：1998年向鐵路公司購買。聽說這種房子可做貸款15年左右，請問真的可以嗎？”

 

專家解釋：

 

樓齡初判可看外墻

 

滿堂紅法務(wù)部專員羅凱波表示，關(guān)于樓齡，對于按揭來說，官方的說法是“貸款年限+樓齡不能大于30”，但實(shí)際操作中，許多十五六年樓齡的房屋依然可申請20年的商業(yè)貸款，所以樓齡的問題雖然在公開的文件中全部顯示影響按揭，但在實(shí)際中，影響雖然存在，但非常有限，因為按揭貸款最主要的影響因素在于貸款人的資質(zhì)，有長期穩(wěn)定收入的人群申請貸款，加上貸款額與抵押物業(yè)經(jīng)評估的市場價值之比例符合貸款政策(例如首次貸款可申請七成等)，基本上貸款期不會受到太大的影響。當(dāng)然，貸款人的年齡也是重要因素，但很多時候如果貸款人已超過50歲，只要增加一個年輕的共同貸款人，貸款年限亦可延長。

 

滿堂紅羅凱波介紹，關(guān)于樓齡的確認(rèn)，民間對樓齡的定義亦很混亂，根據(jù)房管部門目前公示產(chǎn)權(quán)信息的途徑中，亦并非全部都有顯示。關(guān)于樓齡起算的認(rèn)定，有很多種說法，例如：土地劃撥時起算說、建筑時間說、出證時間說。其中建筑時間看上去比較多人接受，但實(shí)際也非常難認(rèn)定，因為建筑時間的時間節(jié)點(diǎn)太多了。

 

中原地產(chǎn)小北路分行高級營業(yè)經(jīng)理李勤海表示，買家看樓時可通過肉眼初步判斷樓齡，建于上世紀(jì)70年代的樓梯樓俗稱“黃皮樓”，樓高一般3到6層，至今30多年樓齡，只可辦商業(yè)貸款；建于上世紀(jì)80年代的9層高樓梯樓，一般為石米外墻，19~25年樓齡，可申請15~18年的住房貸款，公積金或商貸皆可：建于上世紀(jì)90年代的房屋，無論樓梯樓或是電梯樓一般為馬賽克外墻，至今樓齡15年以上，可以申請15~22年的住房貸款，公積金或商貸都可做；2000年以來，外墻多為條形磚，住房按揭年限為25年。就房屋結(jié)構(gòu)而言，框架結(jié)構(gòu)的樓梯樓可以申請最高15年的住房貸款；混合結(jié)構(gòu)的按揭上限在8~10年之間。李勤海表示，申請住房貸款時，銀行可通過房產(chǎn)證上載的建筑時間來判斷樓齡。