棚戶(hù)區(qū)改造成地方上項(xiàng)目主方向

 

警惕棚戶(hù)區(qū)改造房地產(chǎn)化

 

7月23日,住建部、發(fā)改委、國(guó)土資源部等六部委聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造工作電視電話(huà)會(huì)議,明確要求各地在10月底前編制完成2013-2017年棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃,要求分年度、分類(lèi)別改造,并落實(shí)到市縣。這是繼日前國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的意見(jiàn)》后首次對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造具體實(shí)施階段工作做出統(tǒng)籌安排。

 

值得注意的是,此前已有多個(gè)省市在年中經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中指出未來(lái)重點(diǎn)工作放在棚戶(hù)區(qū)改造方面。業(yè)內(nèi)人士指出,棚戶(hù)區(qū)改造是改善民生的重要途徑,但是應(yīng)警惕在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)疲軟、地方財(cái)政下滑的背景下,棚戶(hù)區(qū)改造房地產(chǎn)化。

 

多地加大棚戶(hù)區(qū)改造投資

 

近日,多地召開(kāi)年中經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)議,對(duì)下半年地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向定調(diào)。根據(jù)近期多省市區(qū)地方政府2013年下半年投資規(guī)劃重點(diǎn)和城鎮(zhèn)化建設(shè)設(shè)想,絕大部分地方的投資目標(biāo)中不再有關(guān)于房地產(chǎn)投資的表述,而棚戶(hù)區(qū)改造則成為地方投資的核心,地方投資規(guī)劃的重點(diǎn)基本圍繞基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)承接、公共服務(wù)展開(kāi)。

 

北京日前召開(kāi)的上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)透露,未來(lái)五年,北京計(jì)劃將改造棚戶(hù)區(qū)建設(shè)視為發(fā)展的重要方向,北京新確定中心區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目527個(gè),惠及居民23萬(wàn)戶(hù)、70萬(wàn)人,計(jì)劃5年投入5000多億元,預(yù)計(jì)帶動(dòng)建筑、建材等40多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,促使低端產(chǎn)業(yè)退出,為符合首都功能定位的產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰退出空間、創(chuàng)造條件。

 

北京市副市長(zhǎng)陳剛表示,北京歷史文化保護(hù)區(qū)大多處于城市中心地帶,但在漫長(zhǎng)的發(fā)展歷程中,中心城區(qū)平房院落、老舊小區(qū)、城中村、邊角地、城鄉(xiāng)結(jié)合部、國(guó)有工礦區(qū)等處,遺留了大量棚戶(hù)區(qū)。在中心城區(qū)的平房區(qū),戶(hù)均住房面積僅20平方米,且不成套,遠(yuǎn)低于全市人均29平方米的住房水平。棚戶(hù)區(qū)內(nèi)很多房屋年久失修,私搭亂建嚴(yán)重,道路又狹窄,缺乏消防設(shè)施,存在極大的消防隱患。

 

陳剛指出,棚戶(hù)區(qū)改造要妥善安置居民,盡量實(shí)現(xiàn)就地安置。在中心城區(qū),通過(guò)院落平移適當(dāng)增加居住面積,通過(guò)調(diào)整規(guī)劃原地建設(shè)回遷安置房。人口過(guò)于稠密,確實(shí)需要疏解實(shí)現(xiàn)異地安置的,選址在軌道交通沿線(xiàn)、配套設(shè)施齊全的區(qū)域建設(shè)安置房,將城區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等資源輸出到城市發(fā)展新區(qū)。

 

四川省委財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)指出,要突出抓好項(xiàng)目投資,積極對(duì)接國(guó)家穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)投資方向,抓緊再梳理一批鐵路、棚戶(hù)區(qū)改造、信息消費(fèi)、節(jié)能環(huán)保、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目以及500個(gè)省重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè),力爭(zhēng)形成更多的實(shí)物工作量和投資額。

 

湖北省也指出,計(jì)劃在四年內(nèi)改造棚戶(hù)區(qū)80萬(wàn)戶(hù)以上,預(yù)計(jì)投資超過(guò)2100億元。

 

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委也指出,由于棚戶(hù)區(qū)是中央關(guān)注的民生、城鎮(zhèn)化、投資、消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)等多個(gè)方面相結(jié)合的交匯點(diǎn),也是地方熟悉的經(jīng)營(yíng)城市、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)套路,因而是中央和地方利益和動(dòng)力的交集。更直接地來(lái)看,“與保障房基本不賺錢(qián)相比,棚戶(hù)區(qū)往往是處于城市中心區(qū)的老舊房屋,地段很好,拆完重建土地增值明顯,商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值大,往往更容易吸引非政府資金參加,也容易更快速地啟動(dòng)。”

 

地方財(cái)政依賴(lài)房地產(chǎn)依然嚴(yán)重

 

值得注意的是,從地方上半年財(cái)政收入來(lái)看,地方財(cái)政收入依賴(lài)房地產(chǎn)的現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重。

 

浙江省十二屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議指出,上半年浙江省財(cái)政收入增幅持續(xù)回升,收支運(yùn)行總體平穩(wěn),但相關(guān)稅收較快增長(zhǎng)仍然是由房產(chǎn)交易量上升帶動(dòng)。

 

1至6月,浙江省地方財(cái)政收入2182 .51億元,比上年同期增長(zhǎng)11 .5%,其中稅收收入2026.46億元,增長(zhǎng)11.8%;非稅收入156.05億元,增長(zhǎng)8.3%。

 

浙江省財(cái)政廳廳長(zhǎng)錢(qián)巨炎表示,浙江2013年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示,投資保持較快增長(zhǎng),其中房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投 資2 7 5 2億 元 , 同 比 增 長(zhǎng)17 .8%。另外,商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)56.2%和70.1%。

 

河南上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示,上半年河南省G D P為14556 .63億元,同比增長(zhǎng)8 .4%,這是自2009年年終以來(lái),河南省G D P第二次低于10%。其中,工業(yè)投資下滑明顯 , 上 半 年 河 南 省 工 業(yè) 投 資 增 長(zhǎng)18.8%,低于固定資產(chǎn)投資增速4.7個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)7個(gè)月低于全省投資增速,這是2005年以來(lái),繼2010年上半年之后,第二次出現(xiàn)工業(yè)投資增速低于投資增速的狀況。

 

而財(cái)稅收入得益于與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收拉動(dòng)較快增長(zhǎng),房地產(chǎn)稅和建筑 安 裝 業(yè) 稅 收 分 別 增 長(zhǎng)5 1 %和30.7%,占地方稅收的45%,增收額占地方稅增收額的80%。

 

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下滑,地方財(cái)政壓力不斷加大,在地方財(cái)政多依賴(lài)土地出讓收入的背景下,有限的土地難以形成有效補(bǔ)充,因此,地方加大棚戶(hù)區(qū)改造的力度,騰挪優(yōu)質(zhì)地塊,一方面加大了投資,另一方面也獲得了土地。

 

警惕棚戶(hù)區(qū)房地產(chǎn)化

 

從國(guó)土部上半年快速調(diào)查情況看,全國(guó)各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造涉及土地總面積21 .37萬(wàn)公頃,待改造面積所占比例過(guò)半,其中城市棚戶(hù)區(qū)改造面積 占 各 類(lèi) 棚 戶(hù) 區(qū) 改 造 面 積 的 近90%,城中村改造面積占城市棚戶(hù)區(qū)改造面積超過(guò)50%。

 

由于棚戶(hù)區(qū)往往是處于城市中心區(qū)的老舊房屋,地段好,拆完重建土地溢價(jià)較高,商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值大,更容易吸引民間資本的進(jìn)入。日前,太原市就舉行城中村改造、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目洽談會(huì),一舉推出8個(gè)棚戶(hù)區(qū)項(xiàng)目、34個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

 

據(jù)了解,此次重點(diǎn)推薦的8個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目總用地面積295.84公頃,主要位于城市核心區(qū)、歷史街區(qū)、南部新區(qū),地理位置優(yōu)越,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。因此改造項(xiàng)目受到了多家大型房企關(guān)注,吸引了萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)、綠地、保利等眾多國(guó)內(nèi)大型房企參與。

 

對(duì)此,聶梅生表示,棚戶(hù)區(qū)改造不僅僅是建房,還應(yīng)加大其公共配套等設(shè)施的建設(shè),因此,應(yīng)警惕棚戶(hù)區(qū)改造房地產(chǎn)化。

 

住建部副部長(zhǎng)齊驥也表示,各地應(yīng)合理界定改造范圍。要堅(jiān)決防止借棚戶(hù)區(qū)改造之機(jī),搞建設(shè)大廣場(chǎng)、寬?cǎi)R路等勞民傷財(cái)?shù)男蜗蠊こ獭＿€應(yīng)完善目標(biāo)責(zé)任制度,加強(qiáng)目標(biāo)責(zé)任考核,“嚴(yán)禁企事業(yè)單位借棚戶(hù)區(qū)改造政策建設(shè)福利性住房。”

 

“各地要加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管,既要合理利用存量土地,滿(mǎn)足新增住房需求,又要避免棚改項(xiàng)目演變成為集資建房、福利分房,沖擊現(xiàn)有的住房制度,引發(fā)新的分配不公。”胡存智說(shuō),今年下半年,國(guó)土資源部將開(kāi)展巡查工作,實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)棚戶(hù)區(qū)改造用地的落實(shí)情況。對(duì)保障性安居工程和棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)用地落實(shí)情況較差、反映問(wèn)題較多的省份,進(jìn)行實(shí)地督查。

 

此外,在執(zhí)行方面,國(guó)家發(fā)改委副主任穆虹指出,去年國(guó)家發(fā)改委對(duì)14個(gè)省市區(qū)有關(guān)棚改項(xiàng)目進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)稽查,發(fā)現(xiàn)部分地區(qū)的棚改存在未嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)政策,隨意縮減項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模,擅自改變項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì),以簡(jiǎn)單維修替代棚戶(hù)區(qū)改造,工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、省級(jí)配套資金不落實(shí)等問(wèn)題。

 

“我們及時(shí)下發(fā)了整改意見(jiàn)。國(guó)務(wù)院辦公廳今年又對(duì)部分省份的棚改工作開(kāi)展督察,類(lèi)似問(wèn)題依然存在。對(duì)此各地應(yīng)采取有力措施,盡快改進(jìn)。”穆虹表示,對(duì)未按計(jì)劃開(kāi)工,建設(shè)進(jìn)度緩慢,土地資金落實(shí)不力,項(xiàng)目管理薄弱,存在質(zhì)量安全隱患的項(xiàng)目,將跟蹤督察,并對(duì)地方政府負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談,限期進(jìn)行整改。