12億元，對于2012年末總資產未過百億元的迪馬股份和受托資產規(guī)模不足150億元的杭州信托來講并不是一個小的數(shù)額。
不過，業(yè)內卻多看好迪馬股份此次與信托的再次“聯(lián)姻”。分析人士指出，迪馬股份的房地產業(yè)務已經受到資金緊張的困擾，本次與杭州信托合作，有利于滿足項目開發(fā)資金需求，保證項目快速啟動運行。
近兩年的房地產調控，對中等規(guī)模的區(qū)域型房企影響深遠，與大型房企不同的是，在傳統(tǒng)融資渠道不暢的情況下，以信托為主的新型融資渠道成為多家上市區(qū)域性房企擴張的重要補血來源，如福星股份、陽光城、迪馬股份等。
迪馬股份攜手信托
開發(fā)“地王”項目
昨日，迪馬股份公告稱，將引入杭工商信托，與其合作開發(fā)其子公司東原房地產開發(fā)有限公司今年5月10日取得的北部新區(qū)G9-1/02號、 G12-2-1/02號宗地國有土地使用權。
東原房地產為開發(fā)上述項目，成立子公司重慶長川置業(yè)有限公司。有媒體指出，此次長川置業(yè)投建的地產項目最終成交價為17.7億元，溢價率達24.5%，折合樓面地價4960元/平方米，為當?shù)氐?ldquo;單價地王”。
根據(jù)迪馬股份公告，杭州信托通過股權及債權方式投入不超過12億元。以信托資金24500萬元通過增資方式獲得長川置業(yè)49%的股權，東原地產則增資23500萬元持有長川置業(yè)51%的股權（長川置業(yè)原注冊資本2000萬元）。杭州信托以剩余信托資金等價從東原地產處分次受讓東原地產基于股東借款而對長川置業(yè)享有的本金額不超過人民幣95500萬元的債權。
針對這種“股權+債權”結合的融資方式，用益信托分析師帥國讓對《證券日報》記者表示：“目前房地產信托的開發(fā)主要以貸款方式為主，像這種‘股權+債權’結合起來開發(fā)的項目不是很多，信托公司主要是有風險把控的一種考慮，以及通過這種方式，信托公司也可能參與到項目開發(fā)的決策當中去。”
近年房企融資
頻繁依賴信托
近年來持續(xù)的調控使得一大批區(qū)域型中型房企將主要融資渠道轉移到信托，如福星股份、陽光城、迪馬股份等。信托融資是把雙刃劍，部分公司借力信托在調控期間仍實現(xiàn)擴張，但也要為此支出遠高于銀行存款的財務費用。
本報記者查閱迪馬股份2012年年報，除了此次與杭州信托的12億元大單合作外，近兩年迪馬股份與杭州信托仍有多筆合作。
迪馬股份2012年年報顯示，其金額前5名的一年內到期的長期借款中，前三名均為發(fā)生于2011年的杭州信托的借款，期末合計金額為4.1億元左右，不過按照借款終止日計算，上述信托借款均已于上半年到期，三筆信托借款的年利率均為14.5%，遠高于同期銀行借款的利率。
“如果信托融資在公司融資體系中占比較高，則公司需要支付較高的財務費用，對于上市公司來講，需要注意資金回籠與信托償還的平衡，不然很可能會被信托高息拖入‘泥潭’。”一位不愿具名的券商分析人士指出。
雖然迪馬股份并未具體披露其他信托借款的具體信息，但是其2012年年底“接受關聯(lián)擔保”項下，其大股東重慶東銀控股集團為迪馬股份子公司東原房地產與杭工商信托的貸款有45000萬元的擔保金額。此外還有與中誠信托52900萬元的擔保額，擔保截止日都在2015年，可見迪馬股份仍有其他信托借款余額。
今年一季度末，迪馬股份資金緊張的狀況仍較嚴峻，其資產負債率接近80%，貨幣資金約為15億元，短期借款為22.6億元。去年年底，迪馬股份貨幣資金為13.4億元，短期借款為20.11億元。
杭工商信托
的房地產“情結”
在信托業(yè)內，杭州信托規(guī)模并不出眾，其截止到2012年年底受托資產規(guī)模僅為148億元。但是其獨特的業(yè)務結構今年卻引起了廣泛關注。
杭州信托2012年年報顯示，其集合信托占全部信托資產的比重為業(yè)內第一，達到82.53%；信托資產中投向房地產的比例也為業(yè)內第一，高達70.92%，同時其清算集合信托項目收益及信托報酬率分別達到了12.3%和2.65%，亦為業(yè)內第一名。
杭州信托似乎并未特別注意到自身業(yè)務結構的“獨特”，其有關人士對記者表示：“沒想到今年會引來這么多的關注。”
有分析人士曾對記者這樣形容杭州信托的業(yè)務特色：“走差異化路線，專注房地產市場可以形成核心競爭力，不過單一行業(yè)的周期性風險也可能導致其盈利出現(xiàn)不確定性。”
杭州信托在年報中指出，公司堅定不移地實施“ 基金化、中長期化、投資化、產品化”的策略 ， 注重主動管理能力的提升，主營業(yè)務突出，信托業(yè)務向基金化及投資轉型明顯，基金化業(yè)務比重顯著上升。
杭州信托2012年新增信托規(guī)模為93億元。此次杭州信托與迪馬股份合作投資12億元是一個不小的金額，本報記者昨日致電杭州信托，不過尚未能了解到項目的更多具體信息。
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