地處江西西南的新余市,無論從人口數(shù)量還是區(qū)域面積看,在江西的11個地級市中,均為最小。然而,新余本地媒體批露的一份最新數(shù)據(jù)顯示,2013年上半年,新余樓市的庫存面積達(dá)到了348.09萬平方米,這個數(shù)字超過了江西省會南昌市,名列全省第一。
“新余的樓盤項(xiàng)目不下兩百個,看似熱鬧的銷售現(xiàn)場背后,很多都是人為制造的假象。”新余市一位資深地產(chǎn)業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。“按照新余現(xiàn)在的銷售進(jìn)展,僅現(xiàn)有庫存量兩年都難以消化。”
不僅如此,新余存量房的入住率也非常低。新余市房管局曾對當(dāng)?shù)?9個樓盤的入住率進(jìn)行過統(tǒng)計,近五成的房子空置。而在新余濕地公園附近的一些樓盤,入住率甚至不到一成。
熱銷場面人為制造
7月23日,住在新余市北湖公園附近的趙大媽又接到活了,像往常一樣,為新余市城北毓秀大道上的一個待銷樓盤“捧場”,對方請她組織一批老年人到該樓盤的售樓中心“簽約”,一天管吃管喝,還給他們每人發(fā)100元。
次日,該樓盤盛大開盤,銷售中心人頭攢動,果然出現(xiàn)了預(yù)期中“火爆”的場面。一個上午不到,該樓盤推出的102套房子全部售罄。銷售經(jīng)理手握話筒告訴大家,不要排隊(duì)了,本次新推房源已經(jīng)銷完了。
“按照新余現(xiàn)有的庫存面積,即使不推新房源,這些庫存兩年都賣不完,所以日光盤在新余根本是不可能的事情。”一位有著多年銷售經(jīng)驗(yàn)的置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,趙大媽的情況就是新余開發(fā)商請人制造熱銷假象的一個例子。而上述樓盤僅僅是新余市大小樓盤人為制造熱賣假象的一個縮影。
在新余經(jīng)商的鄭明輝(化名)告訴記者,一年前,他從老家樟樹來到新余經(jīng)商,兩地相隔僅60多公里,他就想在新余買一套房。去城西的仰天崗一樓盤看房子,銷售顧問告訴他,樓盤剛開不久,已經(jīng)賣得差不多了,余下的不會超過10套。
“這個地段去我老家比較方便,一聽說快要賣光了,趕緊交了定金,選了一套三居室的房子,并且是一樓的。”鄭明輝說,等正式簽合同的時候,置業(yè)顧問又悄悄告訴他,如果他要換,可以換一套位置更好的,價格也稍微高一點(diǎn)。“這個時候可銷售的房子不僅沒有越來越少,反而越來越多,在銷控表上看到,多達(dá)四五十套。”
針對上述現(xiàn)象,一位陳姓置業(yè)顧問向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說,這是因?yàn)橛幸恍┤嗽诮涣硕ń疬x房之后,可能欠考慮,一段時間之后,又過來退房,所以才導(dǎo)致可售房源不降反升。
庫存量兩年難消化
繁榮表象后面,是大量的商品房積壓和空置。據(jù)新余當(dāng)?shù)匾患颐襟w報道,截至2013年6月30日,新余可售住宅31384套,庫存面積348.09萬平方米,該數(shù)據(jù)為國家統(tǒng)計局新余調(diào)查隊(duì)公布的。
“此前三年,新余住宅年均銷售面積僅約166萬平方米,以此計算,現(xiàn)在庫存量在不增加的前提下,兩年都賣不完。”上述銷售經(jīng)理表示。
7月24日上午,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到新余市房管局,該局房地產(chǎn)開發(fā)管理科科長曹菊英提供了一份《新余市中心城區(qū)2013年上半年房地產(chǎn)市場分析報告》(以下簡稱報告),報告對2013年1~6月末空置房動態(tài)進(jìn)行了監(jiān)測,結(jié)果顯示,6月末,新余中心城區(qū)空置房14977套,住宅面積174.54萬平方米。
曹菊英告訴記者,這個空置房的數(shù)字就是指住宅的庫存量,與上述國家統(tǒng)計局新余調(diào)查隊(duì)公布的數(shù)字有較大的出入。
記者隨后向國家統(tǒng)計局新余調(diào)查隊(duì)進(jìn)行求證,一位工作人員表示,此前媒體報道的新余市庫存可售住宅31384套、面積348.09萬平方米的確是他們發(fā)布的,不過,這個數(shù)據(jù)是新余市房管局向他們提供的。“我們并沒有做過統(tǒng)計調(diào)查,以當(dāng)?shù)胤抗懿块T提供的數(shù)據(jù)對外發(fā)布。”
新余市房管局報告稱,今年上半年,新余中心城區(qū)新建商品住宅預(yù)售面積99萬平方米,同期銷售面積112.55萬平方米。一位新余地產(chǎn)業(yè)資深從業(yè)人士向記者表示,“實(shí)際上今年上半年的銷售同比上漲了近一倍,未來不可能一直保持如此高的增速,因此消化庫存時間周期可能更長。”
空置率近五成
據(jù)新余市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),新余市全市人口115.1萬人,人口數(shù)量甚至不及江西的縣級市豐城市、萬年縣。
一位資深的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,新余市中心城區(qū)的居住人口只有50萬左右,但是開發(fā)的樓盤項(xiàng)目卻不下200個。
記者從新余市房管局了解到,新余市注冊的房地產(chǎn)企業(yè)有150多家,按照江西省住建廳必須有項(xiàng)目才能注冊房地產(chǎn)公司的規(guī)定,加之不少房企開發(fā)了多個樓盤項(xiàng)目,這也可以間接印證上述業(yè)內(nèi)人士介紹的新余樓盤200個項(xiàng)目的說法。
事實(shí)上,一些已經(jīng)交房的樓盤,整體的入住率也非常低。
新余市體育館附近的某個樓盤,第一期6棟住宅已經(jīng)銷售一空。不過該樓盤一位姓曾的置業(yè)顧問告訴記者,小區(qū)一期雖然已經(jīng)賣完了,但是入住的人家不足一成。“我們一期開發(fā)的房子比較高檔,來買房的人多半有幾套房子,加上這邊的配套設(shè)施還不完善,因此住的人比較少。”
7月24日晚8時許,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者沿新余市毓秀大道自西向東觀看沿路樓盤的入住率情況。經(jīng)過綠景水岸時,沿路的兩棟住宅中只有不到10戶人家亮燈;而加州國際公館樓盤沿路的住宅中,亮燈的窗戶也屈指可數(shù)。
對于新余住宅的空置率,新余市房管局曾在今年上半年做過一個統(tǒng)計,對新余城區(qū)39個新建住宅小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查,結(jié)果顯示總體入住率為51.28%,空置率接近五成。
賣地后遺癥初顯
新余現(xiàn)在過量的房地產(chǎn)開發(fā),或與政府當(dāng)初大規(guī)模賣地是分不開的。
“新余雖然是一座工業(yè)城市,但是此前的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)相對單一,只有鋼和新能源。政府的財政收入在全省排名長期倒數(shù)。”江西省社科院一位研究江西區(qū)域經(jīng)濟(jì)的專家認(rèn)為,新余修建了一系列城市基礎(chǔ)設(shè)施。“這些都需要錢,新余只有大量賣地,補(bǔ)充地方財政收入。”
城東至經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城西至仰天崗,城北拓至孔目江濕地公園……一位開發(fā)商戲言,新余市政府把未來十年的地都賣完了。
新余市房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2008年市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓面積為3396畝,在經(jīng)歷了金融危機(jī)之后,2009年大幅減少至1321畝,但是2010年又上升至2276畝,2011年為2598畝。
上述開發(fā)商介紹,新余的地不僅賣得多,還賣得便宜。新余市體育館附近的暨陽地段剛開發(fā)時,最便宜的地價僅有20萬一畝。“有一些地產(chǎn)商一次性拿地1000畝,這一塊地就可以開發(fā)10年。”
這也直接導(dǎo)致了新余的房價偏低,據(jù)統(tǒng)計,2013年1~6月,新余市商品房住宅銷售均價3794元/平方米。這個價格在江西省11個同級城市中排名墊底。
新余市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會一位秘書長在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時認(rèn)為,“投資空間很小,但對剛性需求的老百姓是非常有利的。”
“2013年新余房價同比上漲了5.59%,這個漲幅只比銀行定期存款利息高了不到1個百分點(diǎn)。”一位資深的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示,新余偏低的房價讓其不具備投資價值,加之新余城市小、人口少,總需求并不大,大量的住宅將被空置。“不少房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)改行了,未來五年,新余的樓市將迎來一次洗牌。”
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