“意外，很合算。”7月25日，在底價摘得通州臺湖一塊多功能用地后，東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬這樣表示。
從月初到下旬，7月的北京土地市場特別是住宅用地，一直是烽煙四起，競爭激烈。高總價、高單價，屢見不鮮。特別是到7月23日，孫河地塊刷新北京單宗住宅用地樓面價紀(jì)錄，更是將這一股熱潮推到高點。了解這一切，就會理解東亞新華地產(chǎn)對于底價摘地的“意外”了。
高價地屢次出現(xiàn)
7月3日，夏家胡同地塊被懋源地產(chǎn)以17.7億元摘得?？紤]配建的公租房后，商品房部分樓面價超過4萬元/平米。
夏家胡同此前曾被暫停出讓，恢復(fù)出讓后，仍是毫無意外地引起眾多知名房企競爭。樓面價也是達(dá)到了比肩此前“萬柳地王”的水平。
沒有最高，只有更高。20天之后，朝陽區(qū)孫河HIJ地塊出讓，8.17萬平米的建筑規(guī)模，中糧地產(chǎn)投報的3.3萬平米占比40%。該地塊商品房部分樓面價超過了4.6萬元/平米。根據(jù)一些房企測算，可售部分樓面價實際超過5萬元/平米。
在夏家胡同地塊、孫河地塊成為7月土地市場的“鳳頭豹尾”之間，北京還成交了諸如石景山五里坨商業(yè)搭配保障房的兩宗用地，兩宗地總價分別達(dá)到38億元和33億元，樓面價也雙雙超過萬元關(guān)口。恒大地產(chǎn)也斥資35.6億元實現(xiàn)了進(jìn)京目標(biāo)，拿下昌平沙河地塊。
根據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月北京共成交19宗土地，土地出讓金合計206.2億元。其中，包括宅地和商業(yè)、多功能用地，10宗經(jīng)營性用地總價就達(dá)到195億元。
優(yōu)質(zhì)地塊備受追捧
7月北京成交的住宅地塊共5宗，除夏家胡同、孫河HIJ地塊外，還包括昌平沙河高教園區(qū)地塊，石景山五里坨兩地塊。
在五宗地塊當(dāng)中，引發(fā)房企激烈競爭的是夏家胡同和孫河地塊。在業(yè)內(nèi)人士看來，兩宗地塊備受房企青睞最主要是因為地塊自身價值優(yōu)勢。夏家胡同地塊是近年來少見的三環(huán)內(nèi)住宅用地，吸引了恒大、九龍倉、中糧、懋源等14家知名房企參與。孫河片區(qū)則是去年以來北京備受關(guān)注的熱點區(qū)域，該區(qū)域整體容積率在1.1-1.4，區(qū)域規(guī)劃、配套優(yōu)勢都較為明顯。從去年9月第一塊土地入市，到今年7月的第5塊地，孫河區(qū)域每次供地，都吸引了眾多房企競爭。
一家房地產(chǎn)央企拿地負(fù)責(zé)人對記者表示，7月土地市場的熱度，首先是和地塊自身價值有關(guān)。其次，去年北京供地不多，不少房企也處于饑餓狀態(tài)。另一方面，房企對未來大勢整體仍然看好。這一切共同促成了土地市場的火熱。
- 縮影
孫河區(qū)域地價半年上漲超50%
7月23日下午，在北京市土地整理儲備中心，隨著拍賣師一槌定音，中糧地產(chǎn)以23.6億元、配建公租房3.3萬平米的條件，競得朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)HIJ地塊。
剔除公租房3.3萬平米，若按照建安管理成本3000元/平米計算，地塊樓面價超過4.6萬/平米。這一價格，比今年1月泰禾2.9萬元/平米拿地價格高出了1.7萬。短短半年間，孫河地價跳漲幅度超過58%。而如果和去年9月龍湖同區(qū)域2萬元/平米的拿地價格相比，10個月的時間，孫河地價上漲超過130%。
對于這一價格，不少業(yè)內(nèi)人士都表示出乎意料。包括北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)預(yù)測，該地塊樓面價預(yù)計在3萬元/平米左右。
孫河組團(tuán)位于地鐵15號線孫河站，毗鄰北京傳統(tǒng)中央別墅區(qū)，也是目前北京為數(shù)不多統(tǒng)一規(guī)劃的高端居住區(qū)，龍湖、泰禾、首開等品牌企業(yè)相繼進(jìn)駐。業(yè)內(nèi)人士分析，整個區(qū)域規(guī)劃的利好，應(yīng)是部分企業(yè)看好孫河板塊的重要原因。
- 動向
房企拿地心態(tài)出現(xiàn)分化
對于北京土地市場持續(xù)高燒，首開股份董秘王怡顯得比較淡然，“僧多粥少，競爭激烈是必然的。”王怡認(rèn)為，目前的地價已經(jīng)無法評價是否合理，賣得出去就是合理的。
談到未來土地市場，王怡說，集團(tuán)會進(jìn)行綜合研究，但肯定要拿地。“不拿地，后續(xù)的生產(chǎn)資料補(bǔ)充不上，但終究還是要根據(jù)對未來土地市場發(fā)展的判斷來決定拿地的成本。”
在今年北京土地市場上，類似中糧、泰禾、懋源等，一直都是多個優(yōu)質(zhì)土地的追捧者，也各自重金投入拿下了地王級的土地。
相對于這些激進(jìn)型企業(yè)，倒是前兩年不少拿地大戶的腳步在放慢，諸如中鐵建、融創(chuàng)等企業(yè)今年在北京土地市場上還一直沒有斬獲。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌對記者談到，自己也很想拿地，但北京土地市場的價格太不理性了。孫宏斌認(rèn)為，很難相信今年土地市場的這種漲勢會一直持續(xù)下去。在目前拿不到地的情況下，融創(chuàng)在北京等地的一些項目銷售速度甚至在有意放緩。
此外，包括龍湖、萬科等企業(yè)人士，也表示看好北京市場，但拿地會堅持理性，把握合適的機(jī)會。
還有一家知名房企高管對記者表示，土地市場的價格高漲，會促使一些企業(yè)尋求合作機(jī)會，或者去收購已出讓的項目。
- 記者手記
調(diào)控樓市也應(yīng)調(diào)控地市
今年以來，北京等一線城市房價持續(xù)保持上漲的勢頭。以6月為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，北京新房價格同比上漲16.7%，在70個大中城市中位居前列。這樣看來，房地產(chǎn)調(diào)控的壓力似乎不是減弱了，而是增強(qiáng)了。在這個敏感的當(dāng)口，土地市場應(yīng)該避免為樓市調(diào)控火上澆油，而是應(yīng)該盡可能釋放平穩(wěn)的信號。
毋庸置疑的是，供求關(guān)系決定價格，同時成本是影響商品價格的重要因素。土地市場頻現(xiàn)高溫，許多房企在項目銷售中借機(jī)炒作，更是加劇了買房人的恐慌。
從北京樓市發(fā)展歷程看，包括通州、房山、朝陽多個區(qū)域，不少輪次的房價上漲，背后都有土地價格上漲的影子。業(yè)內(nèi)常提到的“新地王為老地王解套”，背后最簡單的邏輯，也是新的高價地出來，原來一些高價地的成本劣勢就成為了成本優(yōu)勢。
前一段時間在大興，就有樓盤選擇封盤，“等夏家胡同地塊出來再賣。”為什么要等？就是要借助夏家胡同高價地給自己、給買房人漲價的理由。
基于這種看得見的事實和淺顯邏輯，調(diào)控樓市不能離開調(diào)控地市。只有遏制住地價上漲的勢頭，樓市調(diào)控的壓力才能減輕。遏制地價，是個難題，但必須破題。
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