上市房企再融資的大門(mén)似乎有重新打開(kāi)的跡象，而前不久舉行的中央政治局會(huì)議“意外”地沒(méi)有強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控之事，房產(chǎn)稅“接棒”傳聞沒(méi)有兌現(xiàn)。這些蛛絲馬跡，給房地產(chǎn)調(diào)控的前進(jìn)蒙上了神秘面紗。

房地產(chǎn)調(diào)控將走向何方？房地產(chǎn)市場(chǎng)又該如何發(fā)展？在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不盡如人意的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)揮怎樣的作用？

調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制或在10月亮相

在上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成看來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，歸根到底還是要建立長(zhǎng)效機(jī)制，“出臺(tái)房產(chǎn)稅就是一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)效的方法，至少會(huì)對(duì)市場(chǎng)看漲的預(yù)期有所打壓”。

8月5日，發(fā)改委主任徐紹史在報(bào)告中指出下半年工作重點(diǎn)包括“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，具體內(nèi)容包括“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策，加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的推進(jìn)力度，加快普通商品住房開(kāi)工建設(shè)，支持居民家庭首套自住購(gòu)房需求”。行業(yè)分析人士指出，近期調(diào)控政策稍有松動(dòng)的跡象，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展更是以平穩(wěn)為主，而調(diào)控房?jī)r(jià)或者促房?jī)r(jià)合理回歸等不再是重點(diǎn)。

有消息稱(chēng)，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案，并在有關(guān)部委、協(xié)會(huì)等小范圍內(nèi)征求意見(jiàn)的消息。有相關(guān)知情人士透露，具體方案或許在10月份舉行的十八屆三中全會(huì)時(shí)亮出眉目。

針對(duì)這一消息，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)：“長(zhǎng)效機(jī)制的草案肯定有了，是由國(guó)家發(fā)改委牽頭，建設(shè)部、國(guó)土部以及財(cái)政部等部門(mén)都會(huì)參與。”

不過(guò)，建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制并不是一件容易的事情。朱中一指出，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)該包括如何完善住房制度、調(diào)控的機(jī)制、財(cái)稅制度以及住宅產(chǎn)業(yè)化等問(wèn)題。并且，長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)對(duì)現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革。

對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制什么時(shí)候出臺(tái)成型的問(wèn)題，朱中一說(shuō)：“長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有五年時(shí)間難以出臺(tái)，并應(yīng)當(dāng)在改革過(guò)程中根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)更新。”

從目前的情況來(lái)看，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍極有可能是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重頭戲。

房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢(shì)在必行

財(cái)政部發(fā)布的《2013年上半年稅收收入情況分析》顯示，1-6月，全國(guó)房產(chǎn)稅完成征收822.30億元，同比增長(zhǎng)11%，比去年同期增速回落了19.1個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.4%。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收收入增速回落，交易環(huán)節(jié)的稅收收入增長(zhǎng)較快。

房產(chǎn)稅有關(guān)優(yōu)惠政策及土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入有較大回落。分析指出，房產(chǎn)稅收入增速回落的主要原因：一是去年同期基數(shù)較高。二是政策性減收因素。

房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的基調(diào)早已定下，但擴(kuò)圍的時(shí)間表以及具體方式，決策層至今仍沒(méi)有達(dá)成一致，于是，杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案在出臺(tái)前夕被臨時(shí)被叫停。

關(guān)于房產(chǎn)稅推進(jìn)工作，財(cái)政部多次“放風(fēng)”；由于杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)前被叫停，再次引發(fā)一輪熱議。分析人士指出，地方政府缺乏積極性成為擴(kuò)圍難推進(jìn)的主要因素。

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心研究部副研究員馬慶斌表示，經(jīng)過(guò)重慶和上海這兩個(gè)城市的試點(diǎn)，已經(jīng)形成兩大共識(shí)：一是房產(chǎn)稅征收具有必要性，二是房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍具有一定的可行性。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)王朝才也表示，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍在技術(shù)層面上來(lái)說(shuō)已經(jīng)不存在問(wèn)題，主要還是看地方政府的積極性。地方政府應(yīng)該是考慮到房產(chǎn)稅一旦實(shí)行，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生很大的影響，因此有所顧忌。

需建立一套公正公平的體系

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容稱(chēng)，“政府的意圖是讓現(xiàn)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)多干預(yù)的行政政策退出，而更多地利用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然這種意圖是正確的，但當(dāng)前的問(wèn)題是，中國(guó)房產(chǎn)稅征收基礎(chǔ)條件不成熟，如果僅僅是像上海及重慶那樣的試點(diǎn)，所起到的作用十分有限，并且還會(huì)增加房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。”

易憲容認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅不是可“一了百了”的事情，而是要建立起一套公正公平的房產(chǎn)稅體系，既要包括對(duì)過(guò)多持有住房的累進(jìn)稅制，也要包括對(duì)弱勢(shì)民眾的房產(chǎn)稅減免條例。而這需要一系列的制度基礎(chǔ)，包括建立公開(kāi)透明的住房信息系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上通過(guò)公共決策的方式來(lái)設(shè)立相關(guān)的法律。

申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，我國(guó)對(duì)住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅的城市數(shù)量在未來(lái)3-5年會(huì)逐漸增加，但實(shí)質(zhì)會(huì)較為溫和，以增量、非首套房征收為主。至于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的方向，或許并不局限于一、二線(xiàn)城市，房產(chǎn)稅的改革可能從中小城鎮(zhèn)開(kāi)始。

住建部村鎮(zhèn)建設(shè)司司長(zhǎng)趙暉近日指出，大城市是政府把土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再把房子賣(mài)給老百姓，買(mǎi)房者的資金通過(guò)開(kāi)發(fā)商的渠道最終進(jìn)入政府，政府再拿錢(qián)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。但小城鎮(zhèn)不能依靠土地出讓金，因?yàn)樾〕擎?zhèn)的土地大部分是集體建設(shè)用地，不能流轉(zhuǎn)。必須改革農(nóng)房建設(shè)機(jī)制，通過(guò)打破宅基地只能在村內(nèi)分配的體制，在鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃農(nóng)房新區(qū)。政府負(fù)責(zé)規(guī)劃管理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并建立中央財(cái)政支持機(jī)制，集聚人口和資本，帶動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè)。