“房價(jià)漲有它的道理，但未來十年不可能暴漲了。”“房地產(chǎn)調(diào)控政策要做‘檢討’。”“開發(fā)商不要放不下商業(yè)地產(chǎn)，如今現(xiàn)金流才是王道。”……在亞布力峰會(huì)現(xiàn)場，“樓市十年：意愿與方法”分論壇舉行。任志強(qiáng)、馮侖、黃怒波等知名投資人、地產(chǎn)人與會(huì)，從政策、房價(jià)、開發(fā)等層面，探討未來樓市的出路。

1論房價(jià) 房價(jià)瘋漲的時(shí)代已結(jié)束
核心觀點(diǎn)

這就像人的成長，過了發(fā)育的“黃金時(shí)期”，后面就不可能再瘋長了。

 “很多人都在抱怨房價(jià)貴，我們應(yīng)該看到房價(jià)貴的后面(的東西)。”長甲集團(tuán)董事長趙長甲表示，要問問構(gòu)成高房價(jià)的要素都有些什么。他說，土地、稅、用工成本、建筑材料……這些固定成本在逐年上漲，自然拉動(dòng)了房價(jià)的上漲。從另外一方面來說，房價(jià)之所以“跳得高”，也跟社會(huì)發(fā)展快、貨幣供應(yīng)量大等因素有關(guān)。比如買房是靠貨幣，而2003年到2013年這10年間，我國貨幣(供應(yīng)量)增長了6倍。

不過，在趙長甲看來，雖然不可否認(rèn)的是，這10年間，房價(jià)的增長速度確實(shí)非?？?，但未來10年，房價(jià)不太可能再飛漲了。趙長甲說，房地產(chǎn)發(fā)展的這些年，正是國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)期……他打了個(gè)比方，這就有點(diǎn)像一個(gè)人5歲到15歲的生長發(fā)育過程，屬于高速發(fā)展。但之后不可能再有這么快。所以趙長甲認(rèn)為，房價(jià)高速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

2論調(diào)控 吸取各方意見制定政策

核心觀點(diǎn)

讓各利益相關(guān)方進(jìn)行“事前博弈”，避免政策出臺(tái)后遇到難落實(shí)的尷尬。

“不少人為了房子假離婚，你說政策到位沒有？”萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控講了這么多年，房價(jià)還是有很大的調(diào)整空間。他認(rèn)為，理想的調(diào)控政策出臺(tái)前，應(yīng)將各利益相關(guān)方都聚在一起進(jìn)行博弈，充分吸取各方意見，即所謂“事前博弈”。之后再出臺(tái)政策，就不給“事后博弈”留下空間，因?yàn)?ldquo;事后博弈”的結(jié)果通常是“上有政策下有對策”，比如假離婚、陰陽合同等。這對政府的公信力是一種折損，政策的法律效果也大打折扣。

馮侖說，國家調(diào)控房地產(chǎn)，其實(shí)就是要調(diào)控住宅價(jià)格。但近年來隨著樓市發(fā)展，房地產(chǎn)早已不單單是住宅了。

馮侖說，政府應(yīng)該有效調(diào)控住宅價(jià)格，保證房地產(chǎn)健康發(fā)展。他說，之前很多房地產(chǎn)調(diào)控政策信號(hào)有些紊亂，政府應(yīng)該把重心由“事后調(diào)控”變成“事先調(diào)控”，把文件調(diào)控變?yōu)榉?、法?guī)的調(diào)控。加大決策成本，把執(zhí)行成本降低。

3論商業(yè) 不要盲目引入一線大牌

核心觀點(diǎn)

商業(yè)模式已改變，面對電商沖擊，迷信高端商業(yè)物業(yè)不如重視現(xiàn)金流。

“不少開發(fā)商有個(gè)傳統(tǒng)思維，商業(yè)地產(chǎn)持有越多越好。我覺得這是個(gè)誤區(qū)。”中坤投資集團(tuán)有限公司董事長黃怒波說，如今的經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)發(fā)生巨變，這樣做會(huì)忽視了流動(dòng)性，容易走入死局。

黃怒波說，傳統(tǒng)商業(yè)模式如果碰上經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境，就可能出問題，比如資金的問題。在電商的沖擊下，傳統(tǒng)商場走下坡路，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值潛力猛然下滑。百貨業(yè)風(fēng)光不再，傳統(tǒng)的商業(yè)面臨極大挑戰(zhàn)。一些大城市比如北京，商業(yè)可以向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型；但其他更多的城市，這條路不一定能行得通。

在黃怒波看來，傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經(jīng)過時(shí)了。不能按照過去的方法招商，不要迷信奢侈品、一線品牌。他認(rèn)為半年或是一年內(nèi)，奢侈品將同時(shí)出現(xiàn)在線下和線上。對于開發(fā)商來說，持有高端商業(yè)物業(yè)，不如現(xiàn)金流靠譜。