7月份，70個(gè)大中城市中69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，而溫州房?jī)r(jià)連續(xù)23個(gè)月同比下跌，并由此出現(xiàn)了限購“松綁”的情況，樓市調(diào)控是否再次陷入膠著狀態(tài)？8月30日，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池做客《證券時(shí)報(bào)》財(cái)苑社區(qū)時(shí)表示，房?jī)r(jià)漲跌主要還是由供求關(guān)系決定，由于剛性需求的存在，一線城市房?jī)r(jià)未出現(xiàn)泡沫，未來的房?jī)r(jià)調(diào)控應(yīng)落實(shí)差異化政策，才能促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

一線城市房?jī)r(jià)無泡沫

趙秀池認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲仍然是人們心理預(yù)期與供求關(guān)系的反應(yīng)。在執(zhí)行限購政策的城市，房?jī)r(jià)仍然上漲，說明有大量的自住與改善性住房剛性需求存在。有錢是否買房，要慎重考慮。如果是自住型的剛性需求，又不能接受租賃形式，還是要買；如果是投資需求，則要對(duì)投資的收益，房?jī)r(jià)的漲幅，以及與股票、債券等投資工具做比較，才能做出正確決定。

目前一線城市房?jī)r(jià)仍在上漲，那么是否已經(jīng)產(chǎn)生泡沫了呢？趙秀池表示，房地產(chǎn)泡沫是指由于人們?cè)谕稒C(jī)獲利預(yù)期下，狂熱爭(zhēng)購房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅度異常上升，使其市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。第一個(gè)標(biāo)志是房地產(chǎn)投資增速過快；第二個(gè)標(biāo)志是房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入房?jī)r(jià)比；第三個(gè)標(biāo)志是把住宅作為投資品，投機(jī)氛圍嚴(yán)重；第四個(gè)標(biāo)志是房地產(chǎn)貸款超常增長(zhǎng)；第五個(gè)標(biāo)志是空置率超過10%。

趙秀池表示，房?jī)r(jià)在供不應(yīng)求下的上漲是正常的市場(chǎng)規(guī)律，尤其在集中了較多優(yōu)質(zhì)公共資源的一線城市。在新型城鎮(zhèn)化下，城市化加速過程中人口不斷聚集的城市，由于大量的自住與改善性剛需存在，不存在房地產(chǎn)泡沫。

趙秀池認(rèn)為，只要住房的需求是剛性需求，是自住和改善性需求，中國(guó)的房地產(chǎn)就沒有泡沫。在限購形勢(shì)下，投機(jī)性和投資性需求得到抑制，有效防范了房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)然，各城市的情況不一樣，在一些城市，像鄂爾多斯，盲目進(jìn)行住房投資，沒有產(chǎn)業(yè)和人口跟進(jìn)，不能實(shí)現(xiàn)居業(yè)聯(lián)動(dòng)，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。目前一線城市還是有大量的自住性和投資性需求支撐，所以沒有泡沫。

落實(shí)差異化調(diào)控政策

對(duì)于越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲的質(zhì)疑，趙秀池指出，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控一直是摸著石頭過河，這幾年調(diào)控的思路越來越清晰了。目前的房地產(chǎn)政策，客觀地說是上下兩難，因?yàn)橛斜姸嗉鹊美嬲?，也有很多人沒有房產(chǎn)而希望擁有房產(chǎn)。所以未來還是要落實(shí)差異化政策，針對(duì)不同的收入階層來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控：高端有市場(chǎng)，低端有保障，中端有支持。不同收入階層的人要找好自己的定位，買得起則買，買不起也可以租，低收入者和夾心層可以申請(qǐng)政府的保障房。

趙秀池認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲還是供不應(yīng)求所致，所以政府的政策一方面是增加供給，尤其是中小戶型商品房的供給和保障房供給；另一方面限制投資性和投機(jī)性需求。調(diào)控還是有效果的，并不是越調(diào)越漲，起碼降低了漲幅。房?jī)r(jià)上漲的原因主要還是住房欠賬太多，供不應(yīng)求所致。

趙秀池還表示，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立，還是要在確定調(diào)控目標(biāo)的情況下，綜合運(yùn)用財(cái)政政策、貨幣政策，包括經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段去制定相應(yīng)的稅收、信貸、土地等政策。不同城市應(yīng)該有制定差異政策的空間。熱點(diǎn)城市在房?jī)r(jià)高企、住房供不應(yīng)求的情況下，還是要想辦法增加住房供給、限制投機(jī)性和投資性需求，保障低收入和夾心層的住房需要，包括繼續(xù)運(yùn)用限購這樣的手段。

房?jī)r(jià)漲跌關(guān)鍵看供求

今年下半年以來，很多大房企頻頻在一線城市拿地，有網(wǎng)友表示，這是否是看好一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的標(biāo)志。趙秀池認(rèn)為，大房企在一線城市拿地還是基于對(duì)一線城市良好的預(yù)期。土地是房地產(chǎn)調(diào)控的閘門，一線城市供求矛盾較大，需要與住房需求相適應(yīng)，增加相應(yīng)的土地供應(yīng)。未來房?jī)r(jià)是否上漲，最終還要看供求關(guān)系。

從目前來看，看不到房?jī)r(jià)下降的跡象。因?yàn)橐痪€城市與二、三線城市相比，擁有更多的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源及就業(yè)機(jī)會(huì)，收入水平較高，對(duì)人口的吸引力較強(qiáng)。所以一線城市的住房需求、購買力都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二、三線城市。即使在限購下，大量的自住與改善性需求仍然有較大的市場(chǎng)。

對(duì)于未來幾年的房?jī)r(jià)，趙秀池指出，影響房?jī)r(jià)的因素有很多，經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的、政策的、環(huán)境的等等，但不管是什么因素，這些因素最終都會(huì)通過供求關(guān)系來對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。所以，最終起決定作用的是供求關(guān)系，供不應(yīng)求房?jī)r(jià)漲，供大于求房?jī)r(jià)落。