房價上漲的強烈預期，讓北京樓市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再度“惜售”。相比于2009年那次“剛需惜售”的風潮，4年之后，四環(huán)沿線高價房地產(chǎn)項目的“日漸惜售”成為了這一輪惜售風潮的最大特點。
目前，多家在四環(huán)沿線擁有房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目的地產(chǎn)商，都已經(jīng)通過提高銷售價格的方式來控制銷售速度。
由于這些項目中相當比例為現(xiàn)房銷售，政府不實施限價干預，直接導致了北京7月四環(huán)沿線住宅合同成交價格同比上漲24%，遠遠高出北京總體平均房價同比上升18.6%的水平。而隨著越來越多的高價樓盤采用現(xiàn)房銷售的方式繞過政府部門的價格干預，北京房價繼續(xù)上漲的壓力較大。
提價控制銷售速度
北京四環(huán)內(nèi)商品住宅尖銳的供需矛盾，一方面源自供應幾近斷頓的現(xiàn)狀；一方面受到國內(nèi)經(jīng)濟背景影響，豪宅成交持續(xù)升溫所引發(fā)。
“老板已經(jīng)布置了，把價格再調(diào)高一些，控制一下銷售速度。因為其他賣我們這個價格的項目也基本上是類似的策略。”8月26日中午，北京東四環(huán)沿線某高檔住宅項目的銷售總監(jiān)告訴《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者，在此之前，他們的平均成交價格在68000元/平方米左右，現(xiàn)在，他們準備將銷售價格提高到70000元/平方米。
該項目進行這一價格決策的依據(jù)是從2010年開始的北京市土地交易分布。據(jù)北京土地整理儲備中心網(wǎng)站顯示，2010年至今的4年時間里，北京四環(huán)以內(nèi)僅出讓了10宗住宅用地，累計規(guī)劃建筑面積120萬平方米。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2013年前7個月，北京四環(huán)以內(nèi)僅新增供應395套商品住宅，但同期銷量卻高達3641套，四環(huán)內(nèi)以1：9.2的供需比創(chuàng)近8年新高。嚴重的供需矛盾導致2013年前7個月，北京四環(huán)內(nèi)商品住宅的成交均價為42259元/平方米，與去年同期相比大幅上漲24%。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，北京四環(huán)內(nèi)商品住宅尖銳的供需矛盾，一方面源自核心城區(qū)新盤供應幾近斷頓的現(xiàn)狀；另一方面也是受到國內(nèi)大的經(jīng)濟背景影響下，豪宅成交持續(xù)升溫所引發(fā)。
近幾年來，實體經(jīng)濟不振致使產(chǎn)業(yè)投資前景低迷。此外，股市大跌、黃金重挫，財富階層可選的投資渠道越來越少，城區(qū)住宅在一定程度上已經(jīng)成為一種資產(chǎn)配置的手段。
記者了解到，位于北京北四環(huán)的盤古大觀 (論壇)項目，一度以10萬元/平方米的價格創(chuàng)下北京樓市銷售價格紀錄。其主要購買的人群之一即從事能源、基礎設施建設的企業(yè)主。
庫存減少強化“惜售預期”
在四環(huán)內(nèi)商品住宅庫存大幅減少的背景下，可售住宅的稀缺性本身就成為助力價值提升的強大推手。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2011年8月，北京四環(huán)以內(nèi)的商品住宅庫存量曾高達16342套，2012年8月則降至11851套，同比減少4491套， 2013年8月，則進一步減量4348套。截至目前，北京四環(huán)以內(nèi)僅剩7503套可售商品住宅。
四環(huán)以內(nèi)7503套可售商品住宅分布于42個在售項目中，這些項目的定價大致介于60000-130000元/平方米之間，單價80000元以上的頂級豪宅走勢強勁。2013年前7個月，地處北京四環(huán)內(nèi)、成交價突破80000元/平方米的頂級豪宅共售出92套，與2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平。
任啟鑫認為，在四環(huán)內(nèi)商品住宅庫存大幅減少的背景下，可售住宅的稀缺性本身就成為助力價值提升的強大推手。而其中高品質(zhì)的頂級豪宅往往地處北京繁華都市的中央地帶，或者扼守北京城區(qū)最珍貴的自然資源，兩者得其一，與開發(fā)商營造的產(chǎn)品優(yōu)勢結(jié)合，就已經(jīng)具備了頂級豪宅的先天條件。
他表示，財富階層購買行為的目的，除了看重樓盤的升值空間外，還將豪宅視作一個可以轉(zhuǎn)化、再生價值的資本平臺，因此在豪宅的使用功能要求上更為多元。
2010年，北京萬科從中信地產(chǎn)手中完成對贏嘉中心的收購，并將其改建為大都會項目，目前已經(jīng)基本售罄，平均成交價格超過7萬元/平方米。而盤古大觀項目的購置者，在完成資產(chǎn)配置方面需求的同時，也多將其用于個人社交等方面的用途。
近兩年北京四環(huán)內(nèi)只有5宗住宅用地出讓，意味著今明兩年，北京在地段條件、配套資源上可稱頂級的住宅項目只有5個。隨著四環(huán)內(nèi)42個在售住宅項目逐步進入銷售尾聲，增量供給匱乏，豪宅庫存將進一步減少，稀缺性將推動房價繼續(xù)高漲。目前北京的頂級豪宅售價在10-15萬元/平方米左右，這已經(jīng)構(gòu)成了開發(fā)商惜售的基本邏輯。
供應短缺現(xiàn)象仍將持續(xù)
預計下半年仍然處于供應緊缺的狀態(tài)，直到明年年初這一現(xiàn)象才會得到緩解。
記者了解到，2013年下半年，北京住宅市場預計僅40個純新盤入市，雖然相比今年上半年僅22個純新盤入市量有所增加，但相比去年同期推出的48個純新盤，仍然減少了8個項目。
中原地產(chǎn)華北區(qū)分析師張大偉分析認為，自五六月份以來市場已經(jīng)進入傳統(tǒng)意義上的主力銷售季，再加上近期金融市場“錢荒”現(xiàn)象的出現(xiàn)以及其對于下半年信貸市場的導向，因此部分房企開始逐漸加大推盤力度，快速回款，北京住宅市場供應情況開始有所回升。但這主要是由于2011~2012年度土地供應不足導致。
從下半年新盤入市情況來看，40個項目當中有8個為2012年出讓土地，兩個為2013年出讓土地，而其他30個均為2011年及以前年份出讓土地。由此可以看出，目前北京市場當中土地轉(zhuǎn)化為可上市房源的時間多在一年以上，雖然2013年上半年的宅地成交面積已超過2012年全年，但是并不能解決下半年供應緊缺的問題。“預計下半年仍然處于供應緊缺的狀態(tài)，直到明年年初這一現(xiàn)象才會得到緩解。”張大偉如此表示。
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