從2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……十年時(shí)間，國(guó)務(wù)院先后召開9次常務(wù)會(huì)議，專題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

“十年九調(diào)”，影響了房產(chǎn)市場(chǎng)的各方利益，各種規(guī)避手段和利益糾紛也隨之而來。

 

昨天，浙江省高院發(fā)布十年房地產(chǎn)審判白皮書，從司法的視角分析房地產(chǎn)發(fā)展和房地產(chǎn)審判中發(fā)現(xiàn)的問題及建議，并曝光了宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)審判10大典型案例。

 

十年糾紛11萬件，總量呈波浪形上升

 

2003年至2012年，浙江各級(jí)法院共受理房地產(chǎn)糾紛案件118761件，審結(jié)117248件，訴訟標(biāo)的總金額為505.93億元。

 

10年間，浙江房地產(chǎn)糾紛收案數(shù)量總體呈波浪形上升：2003年至2007年，每年度基本維持在1萬件左右；2008年后增長(zhǎng)明顯，每年約1.3萬件；2012年上升至14357件。

 

杭州、寧波、溫州作為我省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，受理的房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量一直位居全省前列，分別占20.75%、16.14%和22.92%，合計(jì)占總收案數(shù)的近六成。

 

規(guī)避調(diào)控手段層出不窮，暗藏糾紛隱患

 

案件的多發(fā)類型，主要集中在二手房屋買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛和商品房銷售合同糾紛三類，占比分別為33.58%、32.72%和20.51%。

 

省高院民一庭庭長(zhǎng)蔣衛(wèi)宇說，針對(duì)調(diào)控政策，一些交易者采取各種措施規(guī)避，但這些行為暗藏糾紛隱患，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

 

在規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)和限貸方面，當(dāng)事人通過借用其他有購(gòu)房資格的人的名義購(gòu)買房屋并辦理了房屋權(quán)屬證書，但如果實(shí)際購(gòu)房人之后向法院提起確認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)的訴訟，往往難以獲得法院的支持；有的則先采取簽訂虛假合同而后提起訴訟并達(dá)成調(diào)解協(xié)議，利用法院的生效裁判文書以房抵債、規(guī)避購(gòu)房資格等限制；有的家庭甚至不惜采取假離婚、將原所有房產(chǎn)全部登記在夫或妻的一方，并由離婚后的另一方購(gòu)買房屋的方法，使家庭關(guān)系處在不穩(wěn)定的狀態(tài)之中。

 

在規(guī)避稅費(fèi)方面，買賣雙方為少繳或不繳稅費(fèi)簽訂陰陽(yáng)合同，產(chǎn)生糾紛后出賣方需要證明真實(shí)的合同是哪一份；有的開發(fā)商通過內(nèi)部人員虛假認(rèn)購(gòu)，向銀行套取貸款，同時(shí)規(guī)避稅費(fèi)，套現(xiàn)升值利潤(rùn)。

 

此外，面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，一些企業(yè)在非商品房用地上比照商品房、單身公寓樣式建造房屋并進(jìn)行分割銷售。由于土地性質(zhì)及相關(guān)政策限制，購(gòu)買人無法取得房屋所有權(quán)，且無法獲得常規(guī)的住宅用電、用水和義務(wù)制教育資源的配套保障，如出現(xiàn)房屋質(zhì)量、公共設(shè)施維護(hù)問題也無法按照商品房的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行維權(quán)，極易引發(fā)糾紛。

 

典型案例>>>

 

●以弟弟名義買房，房子被判給了弟弟

 

任某手中有兩套房，可在2011年5月，他又以親弟弟的名義在寧波市區(qū)全款買了一套，“三證”都辦在弟弟名下。后來弟弟不愿意歸還房子，任某起訴弟弟，要求變更產(chǎn)權(quán)登記至其名下。

 

【判決】

 

法院審理后，駁回了他的請(qǐng)求。法院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述及款項(xiàng)支付情況，可認(rèn)定案涉房屋是任某以弟弟的名義、借名購(gòu)買的事實(shí)。但因任某名下已有兩套房產(chǎn)，不具備購(gòu)房資格，故對(duì)任某以其系實(shí)際買受人為由請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的訴請(qǐng)不予支持。

 

●城鎮(zhèn)居民買宅基地，對(duì)方反悔合同無效

 

2004年，城鎮(zhèn)居民于某與村民史某夫婦簽訂協(xié)議，約定史某夫婦將其所有的金華某農(nóng)村宅基地上房屋賣與于某，房屋價(jià)款20萬元。合同訂立后，于某依約支付了房款，史某夫婦交付了房屋。2007年6月，史某夫婦以城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買房屋，房屋買賣合同違反了國(guó)家禁止性規(guī)定為由向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，于某騰退房屋等。于某則反訴請(qǐng)求判令史某夫婦返還房款，并賠償因房屋買賣無效造成的損失75萬元。

 

【判決】

 

法院認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家政策，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地上房屋，所以這個(gè)案子中買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。合同無效后，雙方應(yīng)相互返還房屋和購(gòu)房款。對(duì)于因合同無效造成的損失，雙方主觀上均有過錯(cuò)，而史某夫婦在出售房屋數(shù)年后主張無效，有違誠(chéng)信，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，判決史某夫婦賠償于某50萬元。

 

●限購(gòu)政策未預(yù)料，買賣雙方均無責(zé)

 

2010年9月10日，黃某和薛某在某中介公司的介紹下達(dá)成房屋買賣協(xié)議，約定薛某將溫州某小區(qū)兩套房屋(期房、需并套使用)出售給黃某。合同簽訂后，黃某向薛某支付了定金100萬元。2010年10月12日，溫州市人民政府發(fā)文規(guī)定本市戶籍居民家庭只能在本市新購(gòu)買1套商品住房或二手存量房，對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，不予受理房地產(chǎn)登記申請(qǐng)。故黃某無法同時(shí)購(gòu)買該兩套房屋，雙方均認(rèn)為對(duì)方應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。后黃某向法院起訴要求解除合同、薛某雙倍返還定金。

 

【判決】

 

法院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同的標(biāo)的物為兩套房屋且必須合并使用，根據(jù)政府文件的規(guī)定，黃某不能同時(shí)購(gòu)買兩套住房，房屋買賣合同客觀上無法履行。由于合同無法履行系因政府房產(chǎn)宏觀調(diào)控所致，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，遂判決解除合同，薛某返還黃某定金100萬元。