黨的“十八大”明確將推進新型城鎮(zhèn)化作為重要目標，中央經濟工作會議更將城鎮(zhèn)化作為“中國現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在。”顯然，新一屆中央政府對城鎮(zhèn)化作了新定位，也賦予了城鎮(zhèn)化“擴大內需的戰(zhàn)略性作用”。新型城鎮(zhèn)化，不僅將成為中國“二次房改”窗口，更可能成為歷史賦予新時期中國房地產最大的紅利！新型城鎮(zhèn)化，必將帶來住房格局的變化。中國房地產市場有望借助新型城鎮(zhèn)化，革新中國房地產市場面貌。 

 

喚醒最強“剛需”

 

伴隨著中小城市的進一步崛起，集中爆發(fā)的存量需求與城鎮(zhèn)化快速推進所引發(fā)的同步飆升的增量需求相疊加，房地產發(fā)展史上最大規(guī)模的“剛需”人群有望被喚醒，成為擴大房地產市場容量、推進中國房地產市場發(fā)展的主要因素。

 

有報告顯示，城鎮(zhèn)化進程的推進為未來住宅市場提供廣闊的發(fā)展空間，預計未來十年，我國住宅新增需求（包括保障房）約為157億平方米，其中，新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，舊房更新換代需求近60億平方米。這將給多個行業(yè)帶來巨大發(fā)展空間，房地產將成為直接受惠的主要行業(yè)。

 

業(yè)內認為，新型城鎮(zhèn)化對地產行業(yè)的提振作用是實質性的，城鎮(zhèn)化帶來的人口流入，這是房地產行業(yè)需求的本質。從美國的歷史來看，城鎮(zhèn)化的發(fā)展使得其東中西部發(fā)展差距縮小的同時，也明確提升了其房地產行業(yè)的發(fā)展空間，尤其發(fā)展落后區(qū)域的房地產市場增量大幅提升。而中國城市化率由上世紀90年代初的27%增長至目前的51%，在年均提高1.2個百分點的同時，房地產銷售面積也由上世紀90年代初的3000萬平方米增長至2011年末的10.9億平方米，年均復合增長達20%。政府將通過城鎮(zhèn)社保福利覆蓋、產業(yè)轉移、服務業(yè)發(fā)展等方式提高收入和消費能力，從而增加城鎮(zhèn)居民，這對于地產行業(yè)來說將持續(xù)增加需求。

 

房企“華麗轉身”

 

在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，標桿房企如何看待新型城鎮(zhèn)化帶來的機遇與挑戰(zhàn)？眾多房企如何進行戰(zhàn)略選擇與應對？業(yè)內指出，新型城鎮(zhèn)化對于企業(yè)的影響主要在于區(qū)域拓展、區(qū)域產品結構調整以及土地儲備和融資機會等方面。但是，在當前三四線城市有效需求不足所導致的庫存去化壓力逐步凸顯的風險，以及大型房企在銷售狀況回暖導致的資金改善，從而紛紛回歸一二線城市的情況下，房企的區(qū)域拓展戰(zhàn)略已經更為謹慎。未來，除了政策等利好條件之外，是否具有產業(yè)支撐和有效的市場需求，將是標桿房企評價區(qū)域投資價值的首要因素。

 

與新型城鎮(zhèn)化相呼應的，是近年中國房地產企業(yè)推行的多元化戰(zhàn)略。在中國住房制度改革邁過30年之際，萬科、保利地產、富力地產、合生創(chuàng)展等中國著名品牌地產企業(yè)近年“華麗轉身”，紛紛加大商業(yè)地產拓展力度，實施多元化布局。不少房企甚至大肆涉足旅游地產、養(yǎng)老地產等“泛地產”項目，拓展“全地產”之路。

 

與此同時，龍頭房企對二三線城市加強布局。在中國某研究院發(fā)布的《2012年中國房地產市場總結與2013年展望》報告指出：2012年1-11月，各類城市成交量均有所增長，其中二、三線城市同比分別增長28.6%和15.3%。業(yè)內人士普遍認為，城鎮(zhèn)化的重點顯然是城鎮(zhèn)化率低的區(qū)域和城市，人口的聚集和產業(yè)轉移是關鍵性因素。未來受益城鎮(zhèn)化的地區(qū)會在中西部二三線城市和一線城市周邊的三線城市。

 

在調控持續(xù)深入的背景下，標桿房地產企業(yè)的應對策略也日趨分化，萬科、保利、中海和恒大等依托在全國二三線城市廣泛的市場布局、成熟豐富的產品系列，繼續(xù)強化對主流市場的覆蓋，并適時優(yōu)化價格與推盤策略，取得了良好業(yè)績。