買(mǎi)小柯近日看中越秀區(qū)解放中路一套兩房一廳，業(yè)主開(kāi)價(jià)148萬(wàn)元，想到日后可能更貴，購(gòu)房預(yù)算相當(dāng)緊張的小柯還是咬咬牙決定出手，不過(guò)小柯只能付三成首期，其余七成樓款需要申請(qǐng)銀行房貸支付。但是，在臨門(mén)一腳簽約的前一晚，業(yè)主突然改變主意，表示要把物業(yè)出售給別人。小柯相當(dāng)不甘心，多方打聽(tīng)之后才了解到，原來(lái)業(yè)主把房子出售給了另一個(gè)愿意一次性付款的買(mǎi)家，即使那個(gè)買(mǎi)家只愿意出價(jià)145萬(wàn)元，業(yè)主認(rèn)為房貸有可能會(huì)大大延遲收齊樓款的時(shí)間，所以寧愿稍稍便宜一點(diǎn)賣(mài)給可以一次性付款的買(mǎi)家。

 

據(jù)了解，由于前三季度部分銀行的個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快，導(dǎo)致現(xiàn)時(shí)部分銀行在貸款結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，出現(xiàn)房貸審批和放款時(shí)間有不同程度延長(zhǎng)的現(xiàn)象。年底房貸收緊這一現(xiàn)象不但對(duì)購(gòu)房預(yù)算緊張且對(duì)房貸依賴(lài)度較高的首次置業(yè)者作出購(gòu)房決定產(chǎn)生影響，更進(jìn)一步影響到業(yè)主決定將房子賣(mài)給誰(shuí)。

 

全款買(mǎi)房議價(jià)能力更高

 

合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，在年底房貸額度相對(duì)緊張的環(huán)境下，一次性付款的買(mǎi)家的確在議價(jià)能力等方面會(huì)比按揭買(mǎi)家有優(yōu)勢(shì)。在下半年以來(lái)市場(chǎng)上頻頻傳出部分銀行房貸額度緊張的消息，業(yè)主因擔(dān)心等待銀行放款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)將影響到自己收齊樓款的時(shí)間，對(duì)按揭購(gòu)房買(mǎi)家產(chǎn)生一定惜售心態(tài)，這時(shí)候一次性付款的買(mǎi)家更受急于收齊樓款的業(yè)主的青睞，促使一次性付款購(gòu)房者往往能以比按揭購(gòu)房者相對(duì)更優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)得物業(yè)。

 

如近期有一套芳村汾水小區(qū)50多方的中層兩房單位，被一位首次置業(yè)者以大大低于市場(chǎng)價(jià)的1.2萬(wàn)元/平方米的筍價(jià)一次性付款購(gòu)得，而沒(méi)過(guò)幾天汾水小區(qū)另一套也是50多平方米的高層兩房單位，以1.38萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)價(jià)被一位按揭購(gòu)房的首次置業(yè)者購(gòu)得，業(yè)主一分錢(qián)也不肯讓步，而之前那套以筍價(jià)成交的中層兩房，因?yàn)橘I(mǎi)家愿意一次性付款，業(yè)主愿意降價(jià)出售，最終成交價(jià)足足比市場(chǎng)價(jià)便宜了15%。一般來(lái)說(shuō)，在年底房貸額度緊張的情況下，業(yè)主出于盡早收齊樓款的考慮，在面對(duì)愿意一次性付款的買(mǎi)家時(shí)，往往更好“說(shuō)話(huà)”。

 

在房貸收緊的大環(huán)境下，獨(dú)占先機(jī)的一次性付款者在下半年表現(xiàn)較去年同期更為活躍。來(lái)自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在二手住宅市場(chǎng)成交主力的首次置業(yè)者群體當(dāng)中，今年三季度一次性付款的首次置業(yè)型購(gòu)房個(gè)案數(shù)量比去年三季度增加5.4%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，由于上半年樓市交投火爆、房貸需求大增，往年在三季度末、四季度才出現(xiàn)的房貸額度緊張現(xiàn)象在今年三季度提前出現(xiàn)，導(dǎo)致房貸收緊現(xiàn)象提早到下半年剛開(kāi)始就已經(jīng)顯現(xiàn)其影響。今年三季度按揭購(gòu)房的首次置業(yè)型購(gòu)房個(gè)案數(shù)量比去年同期下降7.1%。

 

首次置業(yè)總價(jià)逐月增

 

由于目前市場(chǎng)上一次性付款購(gòu)房者的議價(jià)能力高于按揭買(mǎi)家，因此，越接近年底，對(duì)樓價(jià)承接力越高的一次性付款購(gòu)房者入市積極性越高，體現(xiàn)在一次性付款購(gòu)房套均總價(jià)也隨之走高。來(lái)自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份一次性付款的首次置業(yè)個(gè)案套均總價(jià)僅199.5萬(wàn)元/套，而到了8月份同類(lèi)型購(gòu)房個(gè)案套均總價(jià)已上升到200.3萬(wàn)元/套，到了9月份甚至上升到239.2萬(wàn)元/套。

 

反觀同期首套房按揭型購(gòu)房個(gè)案的套均總價(jià)變化不大，以購(gòu)房總價(jià)的30%為首付款支出計(jì)算，7-9月首套房貸購(gòu)房個(gè)案的首付款支出維持在40萬(wàn)-41萬(wàn)元/套的水平，與年初相比基本持平，數(shù)據(jù)反映二手樓價(jià)在今年以來(lái)雖累積了較明顯升幅，但對(duì)房貸依賴(lài)度較高、首付資金緊張的首套房貸購(gòu)房者，其首付金額增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于樓價(jià)增幅，因此，越靠近年底入市的首套房貸購(gòu)房者，除了面對(duì)房貸審批及放款時(shí)間延長(zhǎng)的因素外，還需要面對(duì)樓價(jià)上升導(dǎo)致原有購(gòu)房資金購(gòu)買(mǎi)力下降的情況。現(xiàn)時(shí)觀望超過(guò)半年以上還未出手購(gòu)房的首套房貸購(gòu)房者，若首付預(yù)算還是與半年之前差不多的話(huà)，現(xiàn)時(shí)仍希望在原來(lái)心儀的區(qū)域購(gòu)房，可能要稍稍降低對(duì)物業(yè)的面積或素質(zhì)等要求，或需要轉(zhuǎn)到其他樓價(jià)稍低的區(qū)域置業(yè)。

 

首次置業(yè)平均年齡下降

 

由于今年以來(lái)樓價(jià)持續(xù)上升，以剛需的首次置業(yè)人士，擔(dān)心越遲買(mǎi)越貴，均希望盡早購(gòu)房，因此，無(wú)論是一次性付款或是按揭購(gòu)房，很多首次置業(yè)人士均在籌足首期或全額購(gòu)房款的時(shí)候就馬上計(jì)劃入市，促使近期首次置業(yè)者平均購(gòu)房年齡出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，首次置業(yè)者平均購(gòu)房年齡，已從今年一季度的32.4歲，下降到三季度的31.8歲。

 

觀望時(shí)間超過(guò)一年的買(mǎi)家，對(duì)樓價(jià)上升趨勢(shì)的感覺(jué)更為明顯。與去年三季度相比，今年二手樓價(jià)漲幅更明顯。來(lái)自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)顯示，今年三季度二手住宅成交均價(jià)為20355元/平方米，同比去年三季度上升21.1%。樓價(jià)上升促使越來(lái)越多首次置業(yè)希望盡早入市，今年三季度出手購(gòu)房的首次置業(yè)者，超過(guò)一半年齡在30歲以?xún)?nèi)，而在31-40歲仍未出手購(gòu)房的首次置業(yè)，在今年三季度更出現(xiàn)加快入市的跡象。來(lái)自合富置業(yè)對(duì)首次置業(yè)者購(gòu)房個(gè)案的統(tǒng)計(jì)顯示，今年三季度出手購(gòu)房的31-40歲首次置業(yè)者占比達(dá)31.2%，而去年三季度該年齡段首次置業(yè)購(gòu)房者比例僅占28.5%。

 

越來(lái)越多年輕人希望盡早入市的情況，將進(jìn)一步令市場(chǎng)上剛需產(chǎn)品市場(chǎng)的供求關(guān)系更為緊張，尤其是今年以來(lái)過(guò)半數(shù)首次置業(yè)者均鎖定為目標(biāo)購(gòu)房區(qū)域的中心四區(qū)，在一手市場(chǎng)剛需產(chǎn)品房源數(shù)量增加不多、入市門(mén)檻高企的情況下，四季度首置買(mǎi)家熱求的中心四區(qū)中小戶(hù)型中低價(jià)房，盤(pán)源供不應(yīng)求狀況可能將比三季度更加明顯。