單價(jià)2萬(wàn)元/平方米的商鋪如今越來(lái)越難找。無(wú)論是新區(qū)還是舊城，商鋪的價(jià)格似乎沒(méi)有明顯的區(qū)域界限，就連大學(xué)城的商鋪單價(jià)也近5萬(wàn)元了……重慶晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分商鋪售價(jià)被嚴(yán)重透支，投資回報(bào)周期被明顯延長(zhǎng)。
現(xiàn)象>
商鋪價(jià)格“太貴了”
“重慶市場(chǎng)上現(xiàn)在還有沒(méi)有2萬(wàn)元/平方米左右的商鋪哦？”近日，家住銅梁的張毅先生向記者電話咨詢，“一直想在重慶買一套商鋪投資，但是跑了好多地方，發(fā)現(xiàn)地段稍好點(diǎn)的商鋪單價(jià)幾乎都超過(guò)了4萬(wàn)元/平方米。如果現(xiàn)在買的話，風(fēng)險(xiǎn)是不是很大哦？”如今，很多人都在感嘆商鋪價(jià)格虛高。
“太貴了！”在江北五里店某商鋪銷售處，詢問(wèn)價(jià)格后的陳女士表示，與一年前相比，現(xiàn)在商鋪的價(jià)格都明顯提高了，一些區(qū)域性商業(yè)中心的商鋪單價(jià)甚至超過(guò)12萬(wàn)元，普通臨街商鋪也被賣到3萬(wàn)—5萬(wàn)元/平方米。就連大學(xué)城的商鋪，目前都賣到近5萬(wàn)元了。
在采訪過(guò)程中，有業(yè)內(nèi)人士給記者介紹了個(gè)案例，大渡口某地產(chǎn)項(xiàng)目的商鋪，單價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右，如果按當(dāng)?shù)啬壳暗纳啼佔(zhàn)饨鹩?jì)算，購(gòu)買了該商鋪則需要收取40年左右的租金才能回本。就算把租金增幅計(jì)算在內(nèi)，至少也要30年左右。
幕后>
有專業(yè)人士在包裝
據(jù)了解，當(dāng)前投資商鋪的主要有三類群體：一類人群是有大量資金，為了資產(chǎn)保值而投資；第二類是一些生意人，為了減輕未來(lái)租金上漲的壓力，投資商鋪；第三類則是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買商鋪后，作為固定資產(chǎn)抵押給銀行貸款，既緩解了自己的資金壓力，又投資了不動(dòng)產(chǎn)，如果未來(lái)商鋪升值快，還可得到意外的收獲。而這些投資者，幾乎都缺乏相對(duì)專業(yè)的價(jià)格判斷。
“商鋪價(jià)格為什么這么高？其主要原因還是在于很多投資者是在炒鋪而不是買鋪。”佳宇國(guó)際商業(yè)投資有限公司副總裁陳正斌認(rèn)為，很多投資者并不看重商鋪的租金回報(bào)率，而是想趁熱炒一把；或者只是買商鋪求資金保值，過(guò)度透支了未來(lái)利好、投資急于短線套現(xiàn)，這成為商鋪價(jià)格虛高的推手之一。
其次，專業(yè)人士的策劃包裝，也是商鋪價(jià)格走高的又一推手。開(kāi)發(fā)商制定商鋪銷售價(jià)格，首先會(huì)通過(guò)策劃銷售團(tuán)隊(duì)詢問(wèn)投資者的心理預(yù)期。如果購(gòu)房者心理預(yù)期是3萬(wàn)元/平方米，那最終定價(jià)肯定會(huì)是3.8萬(wàn)元/平方米，甚至更高。這與住宅定價(jià)完全不同。住宅定價(jià)習(xí)慣于高預(yù)期低定價(jià)，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪往往都會(huì)比預(yù)期要高。
不過(guò)，需要投資者注意的是，因?yàn)檫^(guò)高的價(jià)格，目前很多商鋪的投資回報(bào)率已不足5%，有的甚至更低。
“一些商鋪除了區(qū)域本身優(yōu)勢(shì)地段和成熟氛圍被市場(chǎng)看好外，盲目追高價(jià)是導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)持續(xù)升溫的重要原因。”佳宇商業(yè)陳正斌認(rèn)為。
支招>
投資不妨關(guān)注新商圈
那么，在此情形下，投資者該選擇哪種商業(yè)進(jìn)行投資才會(huì)風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)大？對(duì)此，晟城地產(chǎn)一手房總經(jīng)理許小科認(rèn)為，在投資商務(wù)這塊，地段好的工業(yè)地產(chǎn)會(huì)比較有前景。另外，還有兩江新區(qū)的中高端寫字樓以及江北CBD在未來(lái)兩三年的發(fā)展?jié)摿σ彩菬o(wú)窮大的。
對(duì)于投資商鋪的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇重慶商圈附近，雖然投資看起來(lái)相對(duì)比較大，但是回報(bào)率也是非常高的。另外，政策規(guī)劃的熱點(diǎn)板塊的社區(qū)商業(yè)，也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
萬(wàn)達(dá)重慶分公司副總經(jīng)理鄧孝華感嘆，目前重慶很多好地段的商鋪，都被開(kāi)發(fā)商至少提前透支了10余年，靠回收租金的投資回報(bào)時(shí)間明顯太過(guò)于漫長(zhǎng)。因此，選擇商鋪?zhàn)詈眠€是要看租金收益增長(zhǎng)幅度較大的商鋪。建議多關(guān)注新商圈或潛力商圈的商鋪機(jī)遇。如茶園、龍洲灣、大坪等政府規(guī)劃的新商圈。這些新商圈因?yàn)樯形闯墒?，給投資者留下的投資增幅空間比較大。
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