考慮到明年近五成新增供應(yīng)為自住型商品房，為了最大限度地爭(zhēng)奪碩果僅存的商品房用地，北京的開發(fā)商開始進(jìn)入不計(jì)成本拿地的時(shí)期。昨日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心一日出讓朝陽東壩等8宗地塊，其中不但價(jià)格屢現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況，開發(fā)商們更是為了爭(zhēng)奪今年所剩無幾的土地資源認(rèn)可“配建擠掉商品房”讓業(yè)內(nèi)頗感意外。 

 

價(jià)格：亦莊東壩摸高4萬元/平方米

 

朝陽東壩地塊是昨日8宗地塊中最受關(guān)注的，拍賣前便收到14份網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，共有15家開發(fā)商以聯(lián)合體到場(chǎng)圍獵，其中不乏萬科、中海等一線房企。最終，保利首開聯(lián)合體以總價(jià)21億元，配建8500平方米限價(jià)商品住房和5萬平方米自住型住宅的代價(jià)奪得該地塊。據(jù)此前公告，該地塊限價(jià)房售價(jià)9900元/平方米，自住型商品房售價(jià)2.2萬元/平方米，剔除保障房后，樓面價(jià)高達(dá)3.7萬元/平方米，創(chuàng)下該區(qū)域樓面價(jià)新高。同樣創(chuàng)下區(qū)域樓面價(jià)新高的還有首開住總聯(lián)合體以12.2億元配建8萬平方米公租房摘得的亦莊地塊。

 

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示，亦莊、東壩兩地塊的保障房部分都超過了50%，最后商品房部分地塊樓面價(jià)超過3萬元，都接近或者超過了區(qū)域在售的商品房?jī)r(jià)格。可見房企的拿地積極性依然爆棚，在一線城市對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊依然是拿地不問價(jià)。

 

代價(jià)：配建擠掉商品房也認(rèn)可

 

雖然在北京商品房配建保障房已經(jīng)成為常態(tài)，配建面積超出商品房面積的情況也時(shí)有發(fā)生，但在昨日競(jìng)價(jià)中，有的地塊甚至由于開發(fā)商競(jìng)報(bào)自住型住宅面積太過積極而完全擠占掉了商品房，成為一道奇觀。

 

以昨日出讓的順義新城地塊和平谷大興鎮(zhèn)地塊為例，兩塊地的拍賣過程充滿戲劇性。順義地塊經(jīng)25輪報(bào)價(jià)觸及9.45億元價(jià)格上限后，開始現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自住型住宅面積。龍湖和中鐵建輪番飆價(jià)，將2.7萬平方米的住宅建筑面積全部競(jìng)報(bào)成自住型住宅后仍然難分勝負(fù)，無奈又轉(zhuǎn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，最終中鐵建以10.27億元配建拿下，溢價(jià)47%。

 

與順義地塊相似，平谷大興鎮(zhèn)地塊也由于競(jìng)爭(zhēng)激烈而全部變成了政策性房屋。該地塊達(dá)到6.05億元上限后開始競(jìng)報(bào)自住型住宅，由于開發(fā)商舉牌太過積極，導(dǎo)致所有面積都變成自住型住宅，只好再競(jìng)地價(jià)，最終旭輝以7.2億元奪得該地塊，溢價(jià)率高達(dá)73%。

 

此外，純自住型住宅地塊目前并未受到開發(fā)商較大關(guān)注。通州于家務(wù)地塊除配建經(jīng)適房外全部為自住型商品房，只有3家開發(fā)商參與競(jìng)拍，最終首旅旗下紫峰以8.1億元加配建7.8萬平方米經(jīng)適房的代價(jià)奪得該地塊；而另一塊房山新城地塊也因?yàn)槿肯迌r(jià)，受到的關(guān)注寥寥無幾，最終中鐵嘉業(yè)以8.04億元競(jìng)得。

 

后果：高利潤(rùn)戛然而止

 

昨日萬科、融創(chuàng)等標(biāo)桿房企雖然也都到場(chǎng)，但最終并未出手，這些企業(yè)都是今年早些時(shí)候純商品住宅地塊集中出讓時(shí)的拿地大戶，但昨日它們顯然選擇了觀望。而最終拿地的企業(yè)，則以中鐵建、旭輝、合景泰富這樣的中型房企為主。

 

“政府轉(zhuǎn)變土地出讓的模式，而當(dāng)前模式推出的地塊不一定會(huì)受到所有開發(fā)商的歡迎。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示。在他看來，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建”的土地出讓模式考驗(yàn)開發(fā)商的成本控制能力與周轉(zhuǎn)能力，比較適合擅長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)化開發(fā)和高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，同時(shí)由于住宅限價(jià)，所以拿地企業(yè)無法追求高利潤(rùn)，曾經(jīng)寄希望于拿地王、賣豪宅的局面戛然而止。

 

但張大偉提醒，在目前供應(yīng)量明顯大漲、限價(jià)政策嚴(yán)格的情況下，商品房地塊的高價(jià)明顯醞釀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。“從今天出讓的情況看，同一地塊商品房與自主型住宅的價(jià)格差距大于30%，對(duì)于配建了大量自主型地塊的商品房地塊來說，開發(fā)商定價(jià)難度肯定加大了。”