“‘383’方案出來(lái)后，我打算把現(xiàn)在住的商品房賣了，然后買一套小產(chǎn)權(quán)房。”深圳市民老李如是說(shuō)。

 

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的“383”改革方案近日公布，方案提到在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量土地出讓收入后，可以轉(zhuǎn)變成商品房。在小產(chǎn)權(quán)房較集中的深圳，這一建議引發(fā)廣泛反響，關(guān)注者中不乏像老李這樣打算將手中的商品房換成小產(chǎn)權(quán)房的市民。

 

乍一看，老李的想法有一些沖動(dòng)。畢竟，小產(chǎn)權(quán)房并非多數(shù)購(gòu)房者的選擇，但老李自有一番算計(jì)。“我判斷，商品房?jī)r(jià)格的上升空間已經(jīng)不大，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格沒有下跌的空間。”

 

老李住在深圳龍崗區(qū)的一個(gè)商品房小區(qū)中。他收入不高，手中的這套房子是他唯一的住宅。2010年，老李在這一片區(qū)開通地鐵前買了這套100平方米的二手房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方米9000元。地鐵開通之后，這一片區(qū)的住宅價(jià)格迅速上漲，目前二手住宅的均價(jià)大概是每平方米1.6萬(wàn)元。 

 

目前，在距深圳市中心區(qū)15公里的龍華新區(qū)仍有小產(chǎn)權(quán)房在售，一些距地鐵不遠(yuǎn)的小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)是每平方米5000元。對(duì)于老李而言，住在龍華與住在龍崗的差別并不大。如果賣掉手中的商品房，再買入一套小產(chǎn)權(quán)房，他的居住條件沒有發(fā)生多大改變，但可以騰挪出100萬(wàn)元左右的現(xiàn)金。除去歸還銀行貸款外，還能剩余60萬(wàn)元。老李是老股民，他覺得目前的股市處于低位，準(zhǔn)備將從房產(chǎn)上騰挪出來(lái)的資金投入股市。“這就叫‘樓市逃頂，股市抄底’。”他總結(jié)說(shuō)。

 

當(dāng)老李第一次將這一想法告訴妻子時(shí)，妻子立刻表示反對(duì)。但他把這筆賬細(xì)算給妻子聽之后，她逐漸接受了這一想法。老李說(shuō)：“對(duì)于自住需求而言，目前購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房沒有太大風(fēng)險(xiǎn)。我并不指望通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房‘轉(zhuǎn)正’獲得投資收益，只是判斷小產(chǎn)權(quán)房每平方米5000元的價(jià)格不會(huì)跌了，因?yàn)槟壳懊科矫捉ㄖ惭b成本都要3000多元。深圳幾乎沒有拆除小產(chǎn)權(quán)房的先例，所以現(xiàn)在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該沒有太大風(fēng)險(xiǎn)。”

 

老李的想法得到了小產(chǎn)權(quán)房銷售經(jīng)理小劉的認(rèn)同，但小劉認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”并非易事，短期內(nèi)的可能性不大。小劉表示，如果深圳的小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模“轉(zhuǎn)正”，巨大的供應(yīng)量將對(duì)商品房的價(jià)格構(gòu)成沖擊。“國(guó)有土地都是有基準(zhǔn)地價(jià)的，小產(chǎn)權(quán)房的容積率都很高，如果補(bǔ)地價(jià)后可以‘轉(zhuǎn)正’，地價(jià)均攤到每戶并沒有多少錢，小產(chǎn)權(quán)房就可以像商品房一樣流通。如果這些小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)，商品房就沒有優(yōu)勢(shì)了。”小劉建議，購(gòu)房者要打消通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”博取超額收益的念頭。“小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不適合投資。”事實(shí)上，市場(chǎng)近期的反應(yīng)也相當(dāng)平淡。小劉發(fā)現(xiàn)，“383”改革方案公布后，深圳并未出現(xiàn)瘋搶小產(chǎn)權(quán)房的場(chǎng)面。

 

在深圳，一些小產(chǎn)權(quán)房不論是位置還是物業(yè)都與商品房不相上下。在龍華清湖地鐵站附近一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，綠化、停車位、超市、物業(yè)管理等配套設(shè)施應(yīng)有盡有，二手房的均價(jià)為每平方米9000元，而緊鄰的一個(gè)剛開盤的商品房項(xiàng)目的起價(jià)為每平方米2.3萬(wàn)元。

 

“一些位置和配套較好的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)已沒有二手房源了，很多購(gòu)房者在等待這些房子‘轉(zhuǎn)正’升值。”某小產(chǎn)權(quán)房中介機(jī)構(gòu)人士表示，“我覺得，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者才是真正的剛需，他們實(shí)在買不起商品房，所以才會(huì)在這里買房。商品房小區(qū)空置的房子很多，但我們這里幾乎沒有。”