承租人的優(yōu)先購買權，是指出租人在租賃合同的有效期限內(nèi)出賣租賃物時，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權利。優(yōu)先購買權的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護交易秩序的穩(wěn)定，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護承租人利益。

 

根據(jù)我國合同法第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”和《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權”。在我國目前的法律法規(guī)以及司法解釋中對于承租人的優(yōu)先購買權雖有上述相關的規(guī)定，但規(guī)定仍過于籠統(tǒng)，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃(包括住宅租賃和商業(yè)用房租賃)已與現(xiàn)實生活形成了密不可分的整體。因此，筆者認為有必要對該承租人的優(yōu)先購買權作一些法律上的探討。

 

首先，關于優(yōu)先購買權的權利性質

 

有人認為基于租賃合同產(chǎn)生的法律關系是一種債權債務關系，因此，有賴于租賃合同而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權是債權的一種形態(tài)。但也有學者認為，根據(jù)上述定義，優(yōu)先購買權不是一項債權，其由于具有對出租人所擁有的房屋出賣權的限制權利，因此，其是所有權的一種，是基于物權而產(chǎn)生的一種權利，是典型的物上請求權。筆者傾向于這是物權的一種，這主要是由于從權利分類上來說，承租人的優(yōu)先購買權是一種形成權。所謂形成權，是指權利人利用法律賦予的權利，以其獨立行為使權利發(fā)生變動。承租人優(yōu)先購買權的形成權，即指優(yōu)先購買權人依自己一方的意思，形成的義務人(出租人)與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，無須義務人的承諾。承租人行使優(yōu)先購買權后，依法排除了出租人把財產(chǎn)出賣給他人的可能，而在雙方之間形成買賣的權利義務關系。憑單方意思表示形成法律關系是形成權最基本的特征。優(yōu)先購買權人在出售人出售標的物時，如果他愿意，可以在同等條件下必然地成為購買方，而不論出售人是否同意。從能否成為購買方而言，優(yōu)先購買權人有僅憑單方意思表示而決定的權利。

 

事實上，承租人行使優(yōu)先購買權的大量情形都是在出租人擅自出賣租賃房屋后發(fā)生的，這種權利的行使往往是帶有一定的強迫性，即一旦出租人與第三人達成了購買協(xié)議或進行了房屋買賣行為，承租人在法定的期間內(nèi)就有權要求出租人以同等條件將出租房屋賣給自己。此時，出租人不可以因為承租人主張權利而拒絕將房屋以第三人的合同條件出賣給承租人，也不可以索性拒絕將房屋賣給任何人。只要承租人堅持以第三人的合同條件購買房屋，出租人就必須履行合同義務。

 

第二，關于第三人的善意取得問題

 

所謂善意，是指第三人完全不知道其擬購買的財產(chǎn)并非是屬于出賣人享有所有權的事實，同時其在法律上也不負應當知道的義務。善意取得的財產(chǎn)一般是法律允許流通的動產(chǎn)。因為動產(chǎn)物權的存在，以占有為其公示方法，以占有之變動為其變更的公示方法，而不動產(chǎn)物權的存在與變更則以登記及登記之變更作為公示方法。因此，動產(chǎn)占有人容易使人相信其即為該動產(chǎn)的權利人，而第三人也有權自占有人處受讓該動產(chǎn)；但是，誤信不動產(chǎn)占有人為權利人則缺乏法律上的依據(jù)。因此，為維護占有之公信力并保護交易安全，善意取得的標的物應為動產(chǎn)，而不包括不動產(chǎn)。優(yōu)先購買權所涉及的是房屋不動產(chǎn)，房屋所有權的轉移，一般也不應適用善意取得制度。

 

由于出租人和第三人之間轉讓的是房屋，作為不動產(chǎn)，房屋轉讓適用登記制度，因此，第三人在購買系爭房屋時，其應該要到房產(chǎn)登記部門辦理過戶登記手續(xù)。這里就可能涉及到租賃房屋的租賃登記問題，有人認為，如果租賃合同曾經(jīng)登記，那么第三人購買出租房屋而未經(jīng)承租人同意，則顯然構成非善意。但如果租賃合同沒有進行登記，則有可能構成第三人的善意。筆者認為，租賃合同的登記與否，均不能使第三人的購買行為變成善意，理由如下：首先，從立法上看，承租人優(yōu)先購買權為法定權，而第三人善意取得在我國法律上尚未確定。我國合同法第230條規(guī)定：“出賣人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”該條沒有附加任何條件，直接賦予了承租人優(yōu)先購買權。我國城市房地產(chǎn)管理法第53條關于“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”的規(guī)定，是在形式上是對房屋租賃合同的一種限制，但從實質上看，這里的登記備案制度并非行政審查批準，本質上是起到對房屋租賃的公示作用和國家對房屋租賃監(jiān)督管理作用，對租賃合同的實質沒有任何影響。因此，最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。”綜上，房屋租賃合同只要雙方意思表示真實，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定和社會公共利益，即應認定有效，就應承認承租人優(yōu)先購買權的法律地位。關于善意取得，我國至今尚沒有立法正式確立善意取得制度。

 

其次，從司法實務上看，承租人優(yōu)先購買權應可對抗善意取得。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”該規(guī)定不但直接明確了承租人的優(yōu)先購買權，而且間接地排斥了第三人的善意取得。因此，在第三人侵犯承租人優(yōu)先購買權情況下購買房屋的，該房屋買賣合同應該無效，承租人有權請求房產(chǎn)登記部門撤銷該轉讓登記，支持自身的優(yōu)先購買權。

 

第三，關于部分租賃是否能對整體出售的房屋享有優(yōu)先權的問題

 

一般來說，出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權，要分兩種情況。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優(yōu)先購買權，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優(yōu)先購買權。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不愿分開出賣，要整體出賣。對于這種情況，筆者認為：出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣房屋超出了出租房屋范圍，是整體房屋，承租人應當享有優(yōu)先購買權。

 

在出租人出賣涵蓋出租房屋的整體房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權，取決于整體房屋與租賃房屋是否可以分割出賣。在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購買權。因為法律賦予承租人的優(yōu)先購買權范圍僅限于租賃房屋范圍，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務讓承租人行使優(yōu)先購買權，否則，就侵犯了出租人的權利。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整體房屋享有優(yōu)先購買權。因為超出部分與租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣或要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優(yōu)先購買權問題。法律是一桿天平，必須兼顧雙方利益，盡量作到公平合理。在此情況下，怎樣做才公平合理？唯一的出路就是讓承租人行使優(yōu)先購買權。承租人行使優(yōu)先購買權的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優(yōu)先購買權。讓承租人行使優(yōu)先購買權并不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優(yōu)先購買權，則侵犯了承租人的優(yōu)先購買權，影響承租人利益。

 

更重要的是，承租人的優(yōu)先購買權是法定的，沒有附加任何條件，不因出租人出賣房屋超出承租房屋范圍而改變。根據(jù)最高法院《關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第118條、《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應當在出賣前的合理期限內(nèi)，通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。承租人的這種優(yōu)先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，因此，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優(yōu)先購買權。

 

出租人整體出賣涵蓋租賃物的整體房屋，超出了租賃房屋的范圍，承租人對超出部分并未租賃，而法律只對租賃房屋賦予優(yōu)先購買權，對非租賃部分并未規(guī)定優(yōu)先購買權，因此，有人得出出租人整體出賣涵蓋租賃房屋的整體房屋時，承租人不享有優(yōu)先購買權的結論。從表面上看，這種觀點有一定道理，其實完全錯誤。以上觀點是適用法律中典型的形而上學主義，也是片面機械理解優(yōu)先購買權的法律規(guī)定。我們只要稍微轉換一下出租人出賣整體房屋的性質審視角度，就會得出承租人是否享有優(yōu)先購買權的正確結論。出租人超出租賃房屋范圍出賣整體房屋，并未改變出賣租賃房屋的性質，仍然是出賣租賃房屋的行為。因為其出賣的標的物涵有租賃物，只是大于租賃物。難道說出租人超出租賃房屋范圍出賣整體房屋，就不是出賣租賃房屋嗎？很顯然不能得出這個結論。

 

那么怎么看待出租人的整體出賣行為呢？從房屋出賣的本身來看，出租人整體出賣出租房屋并未改變其出賣租賃房屋的性質，其要求超范圍整體出賣房屋只是其出賣的條件，不能看作改變了出賣標的物。承租人愿不愿意接受整體出賣，是其能否實際行使優(yōu)先購買權的前提。法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權不是無條件的，而是有條件的，必須在同等條件下行使。因此，承租人是否愿意接受出租人的整體出賣條件。但是否愿意以同等價格接受和如何接受，這些都屬于承租人怎么行使優(yōu)先購買權的問題，而不是承租人是否享有優(yōu)先購買權的問題。承租人的優(yōu)先購買權首先得由出租人于出賣前合理期限通知后，才能實際開始行使。出租人可明確告之承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣，承租人愿意接受整體出賣條件，承租人即享受優(yōu)先購買權，不愿接受該條件，承租人則放棄了優(yōu)先購買權，出租人可依法對外出賣。

 

優(yōu)先購買權的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護交易秩序的穩(wěn)定，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護承租人利益?；诔凶馊顺凶獬鲎馊朔课莸氖聦嵡疤?，故法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權。出租人整體出賣房屋時，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權，照樣對出租人利益不構成影響，相反能兼顧承租人利益，使租賃房屋不因出租人出賣房屋受任何影響，符合優(yōu)先購買權的立法精神和目的。