繼新湖中寶8月1日晚間拋出近三年來首單房企再融資方案以來，在4個月之內(nèi)，30多家房企爭相發(fā)布再融資預案，涉及投資項目也從“舊城改造”擴展至商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)，甚至還包括旅游地產(chǎn)。
據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計獲悉，截至11月底，已有36家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產(chǎn)項目，涉及資金總計約為1040億元。
值得注意的是，多家房企高層向《證券日報》記者表示，再融資方案正在按照程序上報，進展較為順利，但最終能否獲批尚無法確定。
擬再融資規(guī)模劇增
8月1日晚間，新湖中寶發(fā)布公告稱，公司擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發(fā)不超過17.91億股(含17.91億股)，募資不超過55億元，主要用于舊城改造項目，這一預案被業(yè)界解讀為試圖敲開房地產(chǎn)再融資的“試門磚”。
隨后，A股房企紛紛拋出再融資預案，融資額度也開始迅速擴大。
11月2日，首開股份同時推出非公開發(fā)行預案及公司債發(fā)行預案，涉及資金高達98億元。該預案顯示，公司擬以5.93元/股發(fā)行不超過6.75億股，募集資金總額不超過40億元，定增募集資金將全部投入公司四個房地產(chǎn)項目。同時，首開股份還計劃發(fā)行公司債券募集58億元，用于調(diào)整債務結構、補充流動資金、項目建設以及收購兼并項目等。
11月13日，因籌劃重大事項停牌三個月的廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱，擬以每股7.21元的價格向魯能集團、魯能集團全資子公司魯能置業(yè)及世紀恒美發(fā)行17.31億股，購買其分別持有的8家房地產(chǎn)公司股權，標的資產(chǎn)的預估值合計約為124.84億元，預估增值率約為133.3%。同時，廣宇發(fā)展擬以不低于7.21元/股的價格向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行股票募集不超過本次交易總金額25%的配套資金，約為41.61億元。
事實上，上述兩家房企的再融資預案為此輪房企再融資計劃中金額巨大的兩單。截至11月底，據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計獲悉，已有36家房企爭相發(fā)布再融資預案，募資規(guī)模約達1040億元。
房企稱再融資進展順利
《證券日報》記者在統(tǒng)計過程中也發(fā)現(xiàn)，拋出再融資預案的中小房企占大多數(shù)，大型房企相對較少。
“中小房企融資渠道相對較窄，尤其是獲得低息資金的難度較大。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍向《證券日報》記者表示，隨著2014年證監(jiān)會對IPO的放行，未來融資總體上呈現(xiàn)寬松態(tài)勢，這還將刺激部分中小房企積極尋求再融資的模式。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《證券日報》記者稱，即使房企爭相排隊，但預計再融資閘口不會那么快放開，如果將來放開，也可能是有條件地放開，比如融資金額用于棚改項目、自住型的商品住宅以及對房價沒有明顯助推作用的商業(yè)地產(chǎn)項目的融資預案獲得通過的概率更大。
值得注意的是，多家房企高層向《證券日報》記者表示，再融資方案進展較為順利。實際上，據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，目前多數(shù)房企再融資方案的進程都處在“股東大會通過”階段，而有些企業(yè)則獲得了當?shù)貒Y委的同意。
外高橋管理層向《證券日報》記者表示，公司的再融資方案已獲上海市國資委批準，目前進展順利。首開股份也獲得北京市國資委“同意”的批復，其公司內(nèi)部人士也曾向媒體表示，自年中以來，公司一直在積極推進公司再融資等相關工作。作為北京市的龍頭房企，公司對獲得監(jiān)管部門再融資放行還是比較有信心的。
此外，發(fā)布再融資預案的某公司高層也向《證券日報》記者透露，公司已經(jīng)完成了再融資方案的全部申報準備工作。該人士向記者坦言，若這次再融資方案獲得通過，那么將為公司在行業(yè)調(diào)整期進行低成本擴張?zhí)峁┯欣麠l件，同時又助推公司加快項目開發(fā)以及回籠銷售資金，提高盈利能力和抗風險能力。
欲低息“儲糧”擴張
“目前一般房企不缺生存的錢，缺的是支撐企業(yè)發(fā)展與擴張的錢。”張宏偉向《證券日報》記者如是表示，現(xiàn)在這個階段，如果房企不快速取得性價比高的土地，調(diào)整好自己的土地儲備，可能會錯失發(fā)展機會。
張宏偉表示，從這一角度來看，房企爭相拋出再融資方案，主要目的是用于投資發(fā)展和拿地擴張。當然，這是在其能夠獲批的情況下，才有可能實現(xiàn)上述目的。
對此，嚴躍進也向本報記者表示，房企擬再融資的資金多數(shù)投向一些投資回報率高的產(chǎn)業(yè)。實際上，本報記者在對比多家房企拋出的再融資方案內(nèi)容時也發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企用于投資開發(fā)的項目都位于房價上漲幅度較高的城市。同時，這些項目的利潤空間都很高。
例如，冠城大通的南京萬盛世紀新城項目預計實現(xiàn)總投資利潤率41.41%，凈利潤率也高達31.06%；宋都股份擬募集資金投入的南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期項目兩個項目預計實現(xiàn)毛利率都超過30%，凈利率也都超過15%。
“房企將募集資金投入到利潤前景較高的項目也是為了提升其整體利潤率”，張宏偉向本報記者表示，降低風險的同時還可以加快這些項目建設進度，盡快達到可售條件，進而加快企業(yè)資金的周轉。
張宏偉還向記者強調(diào)，如果通過這種融資渠道籌到的錢融資成本比其他渠道低，那么將節(jié)省企業(yè)大筆資金成本，進而也將提升企業(yè)利潤率。
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