在年末旺盛不減的需求支持下，11月最后一周，北京樓市又再掀起了一波供應(yīng)高峰。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周（11月25日—12月1日）北京全市共8個(gè)項(xiàng)目入市，環(huán)比上周，不僅個(gè)數(shù)上多了5個(gè)，且新增供應(yīng)套數(shù)、面積也分別大增了383%和337%。

    再迎供應(yīng)高峰，庫(kù)存壓力小幅緩解

    自10月23日“新京七條”出臺(tái)至今已一月有余。盡管對(duì)于“夾心層”的“福音”——自住型商品房改變了一部分人的心理預(yù)期，放緩了他們的入市腳步。但該類產(chǎn)品僧多粥少是現(xiàn)實(shí)。因此，不少房企會(huì)趁此“空窗期”加緊入市，以承接無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間等待的急迫需求。

    細(xì)觀8個(gè)入市項(xiàng)目的類型，可謂“全面覆蓋”——5個(gè)普通住宅產(chǎn)品、2個(gè)商住產(chǎn)品、還有1個(gè)別墅項(xiàng)目?；?ldquo;面面俱到”地顧及到了當(dāng)下的各類置業(yè)需求。8個(gè)項(xiàng)目類型各異，卻不約而同地都開盤即熱銷。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為：土地起到了很大的“熱傳導(dǎo)”效應(yīng)。11月中下旬自住商品房用地“四連拍”，塊塊遭搶，將純商品住宅部分的樓面價(jià)一再推高，“面粉面包”的關(guān)系現(xiàn)在即使是普通購(gòu)房人也懂得。這種趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)預(yù)期易漲難降。但年底的“4萬(wàn)元封頂限價(jià)令”迫使個(gè)別不愿與明年大量入市的自主型商品房項(xiàng)目“正面沖突”的開發(fā)商不得不平價(jià)出貨，這也是今年供應(yīng)一反常態(tài)地年末不減的一大因素。

    與供應(yīng)相比，上周的成交稍顯冷清：商品住宅共成交1537套、16.5萬(wàn)平米，環(huán)比分別下降22%和25%。供應(yīng)補(bǔ)進(jìn)、成交緩釋的情況下，前段時(shí)間告急的庫(kù)存有所緩解。截至11月30日，北京住宅庫(kù)存量為5.98萬(wàn)套，比10月末提高了1000多套。任啟鑫認(rèn)為：雖然當(dāng)前熱銷項(xiàng)目仍一房難求，但在政策壓力下，房企多“識(shí)時(shí)務(wù)”地轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)軌道。加之今年土地供應(yīng)的增加會(huì)直接利好明年的入市項(xiàng)目數(shù)量，明年開始，供需壓力有望逐步緩解。

    兩項(xiàng)目“壓線”入市 不扛價(jià)搶占市場(chǎng)先機(jī)

    與之前幾周供應(yīng)項(xiàng)目類型幾乎全為單價(jià)不過(guò)3萬(wàn)元的剛需，和總價(jià)200萬(wàn)元左右的商住不同，上周，“限價(jià)令”嚴(yán)控對(duì)象“4萬(wàn)元”高端盤終現(xiàn)市場(chǎng)：位于朝陽(yáng)區(qū)的老項(xiàng)目北京城建•世華泊郡，本期推出140平方米的三居與180平方米的四居，均價(jià)3.6—4萬(wàn)元/平方米；豐臺(tái)區(qū)的純新盤京投萬(wàn)科•西華府的均價(jià)則在3.8—4.1萬(wàn)元/平方米之間。47—117平方米的廣度面積和1—3居的熱門戶型，最大化覆蓋了客群。據(jù)悉，540套房源有3000余客戶參與搖號(hào)。

    值得玩味的是，兩項(xiàng)目的定價(jià)都是擦著4萬(wàn)元“紅線”的邊取得預(yù)售證的。對(duì)此，任啟鑫表示：4萬(wàn)元以上的項(xiàng)目被阻入市，其實(shí)受影響較大的是單價(jià)4—5萬(wàn)元的樓盤。它們的客群較廣泛，去化速度也不慢。既能比剛需獲利更多，也可比別墅周轉(zhuǎn)更快。但恰恰是這個(gè)價(jià)格，在當(dāng)前的政策下比較“尷尬”。因此價(jià)格在4萬(wàn)元上下浮動(dòng)不多的項(xiàng)目，只要稍微“讓利”即可搶駐市場(chǎng)。

    任啟鑫說(shuō)：經(jīng)過(guò)了近兩年的房?jī)r(jià)上漲、地價(jià)攀升，實(shí)際上“4萬(wàn)元”早已不能算做劃分剛需和高端項(xiàng)目的“分水嶺”。高端盤認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)隨市場(chǎng)調(diào)整，不該不據(jù)實(shí)情亂扣“帽子”。未來(lái)，這一價(jià)位區(qū)間的項(xiàng)目定位與營(yíng)銷策略也將發(fā)生改變，除了在戶型規(guī)劃中應(yīng)增加小戶型以擴(kuò)大客群外，高周轉(zhuǎn)和快銷售也是其“減負(fù)”疾奔的不二法門。