黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“保障農(nóng)戶宅基地用益物權，改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。”就宅基地這一熱點話題，國土資源部副部長胡存智明確表示，農(nóng)村宅基地制度改革方向是進一步擴大權能，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利，而不是指宅基地可以自由買賣。
1、保障宅基地用益物權
包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地管理制度改革，必須堅持集體所有制、用途管制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、維護農(nóng)民土地權益四個重要原則。胡存智表示，這是農(nóng)地改革的基本邏輯和底線。
他說，農(nóng)村土地管理制度改革的根本目標是要健全和維護我國基本土地制度，平等保護兩種所有權，建立起適合市場經(jīng)濟要求的各種土地要素有序流動、平等交換、合理利用的土地市場。改革的出發(fā)點是要維護農(nóng)民集體的土地權益，使宅基地權利得到切實保護，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。
胡存智說，解決農(nóng)村宅基地的問題，首先要切實保障宅基地用益物權，完善好宅基地管理制度，同時要探索宅基地上的農(nóng)民住房的財產(chǎn)性收益的路子。因此，決定提出要選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥地推動農(nóng)民住房抵押擔保轉讓。
對當前宅基地使用方面存在的問題，胡存智指出一系列“病灶”，包括宅基地規(guī)劃和計劃落實不夠，宅基地布局散亂，宅基地分配有時得不到保障；節(jié)約集約用地促進不夠，粗放利用，存在一戶多宅、超標占地情況；在宅基地用益物權上保障不足同時，出現(xiàn)超越權能問題，亂出租、違章搭蓋等。宅基地退出機制不夠健全，形成大量空心村、閑置地。因此當前要做好三方面工作：完善宅基地的取得和分配制度，使其更加合理、規(guī)范；完善宅基地管理制度，促進宅基地的節(jié)約集約使用，同時保障宅基地用益物權；建立健全宅基地退出制度，使宅基地的利用更加合理。
2、穩(wěn)妥推進試點十分必要
宅基地轉讓是否意味著城里人可以去農(nóng)村買宅基地？胡存智強調，這是方向性誤解。按照我國法律制度，宅基地的取得與本集體經(jīng)濟組織成員密切關聯(lián)，只有本集體經(jīng)濟組織的人才能使用這塊宅基地。非本集體經(jīng)濟組織成員無論購買還是以其他方式使用占有農(nóng)村宅基地，都是違反法律的。
如何看待《決定》提出“選擇若干地區(qū)試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民宅基地抵押擔保轉讓”？胡存智指出，以試點來穩(wěn)妥推進十分有必要。改革的根本出發(fā)點是探索增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的路子，不是為了解決建設用地指標，也不是為了滿足城市建設用地的需要。宅基地一旦抵押權實現(xiàn)，就涉及轉讓問題，結合農(nóng)村住房一戶一宅基本國情，宅基地上的房屋是農(nóng)民唯一住房，轉讓后農(nóng)民是否有住房保障，就涉及重大的社會問題，必須慎重。
另外，抵押擔保轉讓過程中，還會遇到房地一體化問題，房屋轉出去了，轉給誰了，誰來接受，在法律上宅基地使用有明確的規(guī)定，本集體經(jīng)濟組織成員才能使用宅基地，所以我們還要處理好相應的法律關系。
3、將對宅基地作確權登記
按照黨中央國務院部署，今年開始我國全面開展包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的集體建設用地確權登記頒證工作。目前，這項工作正在各省普遍開展。“要對農(nóng)村宅基地進行確權登記，具體落實到每一宗地、每一塊宅基地上，通過確權登記頒證把農(nóng)村建設用地和宅基地進行完整的產(chǎn)權確認，為宅基地管理和宅基地用益物權保障奠定好基礎。”胡存智表示。
針對目前涉及宅基地的違法用地案件較多的問題，胡存智解釋說，以2010年土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查為例，廣西、貴州、甘肅等地農(nóng)民建房違法用地，宗數(shù)比例高達50％－80％，但面積只占全部違法用地面積的15％－20％。宅基地違法數(shù)量大面廣，但面積總量并不多。
目前國土資源部明確規(guī)定，各地要拿出不少于5％的用地指標用于農(nóng)村宅基地使用和建設。胡存智透露，國土資源部近期正在研究準備出臺農(nóng)村宅基地有關政策措施，考慮采用“先用后核銷”辦法，保證宅基地做到“應保盡保”。即在宅基地管理制度健全、完成農(nóng)村集體建設用地和宅基地確權登記發(fā)證的地方，根據(jù)實際需求，按申請條件和用地標準批放宅基地，在用地計劃指標上先“記賬”，年底匯總，上報核銷已使用指標。
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