年末的北京樓市，正顯示出一種耐人尋味的“寒意”。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年11月，北京二手房成交11355套，同比下降21.4%；商品住宅成交4030套，環(huán)比下降33.07%，同比下降幅度則高達(dá)50%，創(chuàng)北京2012年2月以來(lái)21個(gè)月的新低。

 

清冷的年末

 

前11個(gè)月的總成交數(shù)據(jù)并不差，二手房成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年同期水平，上漲20.7%。而新房（包括保障性住房）交易量，與去年同期基本持平。

 

但明顯的變化正在發(fā)生。

 

11月中旬，三中全會(huì)《決定》的公布雖然并沒(méi)有直接提及房產(chǎn)稅的內(nèi)容，但二手房市場(chǎng)的觀望情緒漸濃。掛牌價(jià)格下調(diào)、新增客源明顯下降、議價(jià)空間增加，這些都在11月份集中出現(xiàn)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，11月掛牌均價(jià)環(huán)比下降1.3%，是鏈家數(shù)據(jù)庫(kù)中，今年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)的下降；11月新增客源量在10月份環(huán)比下降5%的基礎(chǔ)上，環(huán)比下降18.2%；而11月成交案例的議價(jià)空間為2.69%，較10月份上漲0.18%，是近四個(gè)月的新高。

 

11月份，業(yè)主下調(diào)掛牌價(jià)的案例，占所有調(diào)價(jià)案例的比例為69.6%，較十月份上漲8.8%，達(dá)到2013年3月以來(lái)的新高。

 

這些變化，基本上都創(chuàng)造了今年下半年甚至近1年多以來(lái)的紀(jì)錄。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部更是用“觀望升級(jí)、年末市場(chǎng)降溫”來(lái)形容目前的情形。

 

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)(微博)記者采訪兩位某知名經(jīng)紀(jì)公司加盟店負(fù)責(zé)人李林和趙東，作為二手房交易的一線人員，這兩位負(fù)責(zé)人都表示，市場(chǎng)的確在變“冷”。

 

“現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變成買方市場(chǎng)了。”在李林看來(lái)，雖然短期還看不到明顯的效果，但隨著時(shí)間的推移，變化會(huì)更為明顯。“今年接下來(lái)肯定會(huì)比往年差。”李林說(shuō)。他表示，未來(lái)可能實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、遏制房產(chǎn)腐敗等信息，對(duì)一些業(yè)主有明顯的影響，就其所在店面接觸到的信息，一些此前不方便拿出來(lái)出售、出租的房源，開始出現(xiàn)在市場(chǎng)上。但李林認(rèn)為，目前市場(chǎng)降溫，不會(huì)持續(xù)太久，等到了明年初，如果政策沒(méi)有明確的落實(shí)，而銀行信貸額度又充足的情況下，市場(chǎng)又會(huì)回暖。

 

但趙東卻沒(méi)有這么樂(lè)觀。“現(xiàn)在市場(chǎng)是比較差，如果說(shuō)市場(chǎng)好滿分是100分，現(xiàn)在最多能打30、40分。”趙東說(shuō)。他認(rèn)為，二手房市場(chǎng)不好，很重要一個(gè)原因是現(xiàn)在稅費(fèi)太高，他還認(rèn)為，即使到了2014年春天，市場(chǎng)也不會(huì)馬上回暖。“現(xiàn)在并沒(méi)有什么利好因素來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。”他認(rèn)為。

 

政府對(duì)房屋信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅的長(zhǎng)期計(jì)劃，確實(shí)開始影響部分持有房產(chǎn)者的預(yù)期，而這部分影響，會(huì)體現(xiàn)在新增房源變化以及掛牌價(jià)格上。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪獲得的信息，一位中等規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人，在北京和其他城市持有多套房產(chǎn)，就在11月，其迅速掛牌出售了位于天津、北京各一套住宅，并計(jì)劃用1000萬(wàn)-2000萬(wàn)元，購(gòu)買位于北京市通州區(qū)的商鋪。不過(guò)此類新出現(xiàn)的房源占整體市場(chǎng)份額，現(xiàn)在還無(wú)法得知。

 

北京新房市場(chǎng)，似乎是另一番局面，給人的印象依然是“一房難求”。目前位于通州的一個(gè)商住兩用的小戶型項(xiàng)目，計(jì)劃12月開盤，有700多套房源，目前該項(xiàng)目已交2萬(wàn)元獲得排號(hào)資格的人數(shù)超過(guò)2000人，這意味著，每3個(gè)人中，只有1個(gè)人能獲得選房資格。

 

新房市場(chǎng)真的有那么火爆嗎？從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，北京今年新房的銷售量并沒(méi)有增長(zhǎng)，今年前11個(gè)月，北京新房（包括保障性住房）成交107499套，而去年同期，這一數(shù)據(jù)是108635套。今年的成交量實(shí)際上是在下降的。今年11月，純商品住宅的成交量，同比下降幅度更是高達(dá)50%。

 

走勢(shì)

 

以新房為例，今年以來(lái)，新房的交易，受到較多行政管控的影響。上半年，北京政府實(shí)行預(yù)售證監(jiān)管，當(dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是“申請(qǐng)價(jià)格不能高于周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格、不能高于項(xiàng)目前期的批準(zhǔn)價(jià)格”。

 

到今年年中以后，一些高價(jià)項(xiàng)目開始獲得預(yù)售證，如鴻坤林語(yǔ)墅、龍湖雙瓏原著等，預(yù)售證管制出現(xiàn)一定的松動(dòng)；高價(jià)地也開始出現(xiàn)，如中糧在孫河所拿地塊，樓面地價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，預(yù)售證監(jiān)管在當(dāng)時(shí)也并沒(méi)有完全放開。

 

這種稍顯寬松的形式并沒(méi)有持續(xù)多久，年底，嚴(yán)格的預(yù)售證監(jiān)管又開始出現(xiàn)，不僅高端項(xiàng)目拿不到預(yù)售證，一些剛需、小戶型項(xiàng)目也拿不到。這一定程度限制了市場(chǎng)供應(yīng)量，從而會(huì)直接影響交易量。

 

新房交易量下降，與行政管控有直接的關(guān)系，并不完全是由供需決定。

 

根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，北京期房住宅的供應(yīng)量為43337套，為近5年的最低點(diǎn)，同比2012年下降20%。

 

“北京的調(diào)控政策執(zhí)行嚴(yán)格，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降。但是，從總體數(shù)據(jù)來(lái)看，購(gòu)房者預(yù)期并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化。一方面，從成交量來(lái)看，消費(fèi)者都還在；另一方面，從價(jià)格來(lái)看，并沒(méi)有出現(xiàn)從上漲到下跌的變化，只是漲幅下降。”對(duì)于目前的市場(chǎng)，中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田表示。

 

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2013年11月百城價(jià)格指數(shù)，北京新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮小2.38個(gè)百分點(diǎn)，成為十大城市中環(huán)比漲幅最低的城市；11月，北京主城區(qū)二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅收窄0.83個(gè)百分點(diǎn)至0.79%，也是十大城市中收窄幅度最為明顯的城市。盡管無(wú)論新房還是二手房，北京都成為漲幅收窄最為明顯的城市，但總體仍然處于上升空間。

 

“現(xiàn)在的確是進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，存在上升乏力的現(xiàn)象。不過(guò)，現(xiàn)在的市場(chǎng)是一個(gè)政策主導(dǎo)的市場(chǎng)。從需求來(lái)看，無(wú)論是自住買房、還是投資買房，其實(shí)都帶有投資性，在這種情況下，需求是可以無(wú)限放大的。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，假設(shè)放開行政管控，短期內(nèi)市場(chǎng)肯定是大幅上漲。

 

明年樓市走勢(shì)有兩個(gè)重要影響因素，一是供應(yīng)量，二是調(diào)控政策。從供應(yīng)來(lái)看，今年北京土地供應(yīng)量大幅上漲是既成事實(shí)，今年前11個(gè)月，北京成交商品住宅用地約868公頃，完成全年供應(yīng)計(jì)劃的102%，這是北京少有的完成土地供應(yīng)計(jì)劃的年份。

 

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅土地供應(yīng)情況更是可觀。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，前11個(gè)月，北京出讓住宅類地塊規(guī)劃建筑面積1204萬(wàn)平方米，約是去年同期608萬(wàn)平方米的2倍，超過(guò)2009年至2012年所有的年份。如果這些土地在接下來(lái)一兩年順利供應(yīng)到市場(chǎng)，將會(huì)顯著影響供需市場(chǎng)。

 

此外，在此輪調(diào)控中出現(xiàn)的新型剛需產(chǎn)品——自住型商品房用地的供應(yīng)，也將是影響市場(chǎng)行情的潛在因素。目前供應(yīng)土地所對(duì)應(yīng)的此類房屋供應(yīng)約為2.5萬(wàn)套。張大偉認(rèn)為，如果到明年上半年，繼續(xù)大量供應(yīng)自住型商品用地、供應(yīng)房屋數(shù)量達(dá)到7萬(wàn)套左右，這就意味著普通人也有可能買到這類房屋，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生明顯影響。而明年此類土地供應(yīng)會(huì)如何，也屬于調(diào)控政策的范圍內(nèi)。

 

何田認(rèn)為，預(yù)計(jì)明年一季度，交易量不會(huì)比現(xiàn)在差，總體而言，明年如果政策平穩(wěn)，新增貸款指標(biāo)上升，銷售量和價(jià)格依然會(huì)上漲，但是漲幅會(huì)較今年放緩。