經(jīng)歷了2013年的狂歡之后，2014年的房地產(chǎn)市場將會走向何方？持續(xù)上漲的房價又將出現(xiàn)什么樣的變化……圍繞這些現(xiàn)在全國上下都非常關注的房地產(chǎn)熱點話題，12月8日上午，長三角房地產(chǎn)研究院的四位權威專家在鎮(zhèn)江掀起了一場頭腦風暴，共同聚焦和探討“后國五條時期”房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。此次高峰論壇由鎮(zhèn)江市住建局、長三角房地產(chǎn)研究院主辦，鎮(zhèn)江潤陽地產(chǎn)、發(fā)現(xiàn)傳媒承辦，活動的權威性和前瞻性吸引了鎮(zhèn)江當?shù)氐姆科缶⒑椭髁髅襟w悉數(shù)到場。

 

房地產(chǎn)業(yè)仍處于“黃金十年”

 

南京大學不動產(chǎn)研究中心主任高波

 

根據(jù)我們對房地產(chǎn)周期的研究，一個城市房價的連續(xù)上漲不會超過兩年。而一二線熱點城市的房價從去年開始回升，今年更可以用“暴漲”一詞來形容，按照周期性規(guī)律，這些熱點城市在短期內(nèi)出現(xiàn)盤整將不可避免，預計明年一二線城市的年關會很難過。

 

對于三四線城市來說，如果過去一兩年房價沒怎么漲的話，明年會出現(xiàn)一個補漲的局面。從整體來看，明年全國房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)仍會呈現(xiàn)上漲勢頭。

 

至于當前熱議的房產(chǎn)稅，首先要指出的是，房產(chǎn)稅不是調(diào)節(jié)房價的工具，在國外這個稅種是區(qū)域性征收的，其用途是為城市社區(qū)服務的。要開征房產(chǎn)稅，其前提是要先減稅，個人所得稅、企業(yè)所得稅以及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收都要減少。我認為，房產(chǎn)稅要覆蓋到所有老百姓的房子，至少還需要10—15年的時間。

 

房地產(chǎn)市場是在波動中前行的，個人認為，2011年—2020年，中國的房地產(chǎn)業(yè)還會是一個“黃金十年”。與過去不同的是，新型城鎮(zhèn)化和土地制度改革，將成為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新引擎，給房地產(chǎn)業(yè)帶來更多的機遇。開發(fā)商要抓住未來的新機遇，就要具備更專業(yè)的城市綜合開發(fā)能力，做好產(chǎn)品，傳承文化，關注低碳住宅的開發(fā)。

 

中國樓市進入轉型的“深水區(qū)”

 

上海金融學院校長王洪衛(wèi)

 

粗略測算，現(xiàn)在我國城鎮(zhèn)居民戶均住房大概在1.08套，而整個市場的平衡點應該在戶均1.1套—1.5套之間，也就是說中國未來還有5—10年的以房地產(chǎn)開發(fā)為主的路要走。

 

在對未來市場適度看好的基礎上，我認為，目前中國的房地產(chǎn)市場進入了“深水區(qū)”，未來市場將會出現(xiàn)分化。如果做得好的話，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻不但不會下滑，反而會日益挺進，像美國、歐洲等發(fā)達國家，房地產(chǎn)占比達到了8%—10%。

 

事實上，就具體城市而言，去年已經(jīng)開始分化了。大量人口向一線城市集中，導致一線城市比如北京上海，戶均住房不到0.9套，而一些三四線城市，戶均可能超過了2套。所以，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了結構轉型期，短期要繼續(xù)保障供應、抑制投機，中期要縮少投資、引導消費，長期要機制創(chuàng)新、結構轉型。而未來房地產(chǎn)業(yè)能否轉型成功、能否繼續(xù)發(fā)展，不靠房地產(chǎn)本身，要靠財稅體制的改革，靠金融的改革和創(chuàng)新。

 

明年的市場要比今年差一點

 

浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華

 

2013年—2014年，是中國房地產(chǎn)市場的轉軌階段。2013年尤其是上半年市場的火熱，主要是20%個稅和房產(chǎn)稅傳言開征前的“末班車”效應造就的。預計2014年的市場，會比今年稍差一點，這主要是因為兩個泡沫的存在，一二線城市供不應求的高房價泡沫，三四線城市供過于求的高存量泡沫。不過，中國樓市不會“崩盤”，只是會出現(xiàn)調(diào)整和分化，在這個過程中“泡沫”將有所消化。

 

近期北上廣深四大一線城市和南京、杭州等二線城市都加碼調(diào)控，是因為這些城市今年的房價漲幅過猛，這些調(diào)控措施是地方政府對年初制定的房價調(diào)控目標的表態(tài)。明年不會這樣了，未來的調(diào)控將會轉向加快“長效機制”的建立，包括了發(fā)揮市場機制的作用、推進新型城鎮(zhèn)化、構建多層次土地市場、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、健全房地產(chǎn)稅收體系、實現(xiàn)住房保障體系“全覆蓋”等6個方面的內(nèi)容。因此，從2014年開始，政府也好，企業(yè)也好，都要認真思考，做好選擇。

 

限購政策短期內(nèi)不會退出

 

杭州師范大學阿里巴巴商學院副教授趙奉軍

 

如何判斷房價的走勢？長期看人口、中期看收入，短期看政策。至少在中期之內(nèi)，房價還會繼續(xù)上漲，因為總體住房存量的供求要到2018年才能緩解。另一個原因是我們的收入還會繼續(xù)增長，雖然收入增幅會降低。

 

從短期的房價走勢來看，2014年房價可能會下跌，有兩個原因：流動性緊張導致實際利率上調(diào)，土地供給的上升則帶來供應量的激增。不過降價的空間不大，不會超過10%。

 

至于接下來的房地產(chǎn)調(diào)控，個人認為年底前全局性的“國X條”不會再出臺，“一線城市得病，全國吃藥”的調(diào)控會慢慢改變；其次，經(jīng)濟適用房不會取消，但會改頭換面；第三，小產(chǎn)權房不會轉正，宅基地也不會放開交易；第四，二手房交易稅費可能會降低；第五，房產(chǎn)稅可能會繼續(xù)試點，不過短期內(nèi)看不到全國推開的希望，中期也不樂觀，但肯定會在長期推行；最后，只有等到房價穩(wěn)定、房產(chǎn)稅出臺后，限購政策才會退出。