律師提醒:回遷房買賣存風(fēng)險(xiǎn) 需搞清房屋性質(zhì)

2013年12月19日 09:36
來源:北京晚報(bào)
林靖 2004年,豐臺(tái)區(qū)劉先生因房屋拆遷分到3套回遷安置房,將其中一套賣給了王女士。同年12月,王女士就向劉先生支付了全部購房款50萬元。王女士、劉先生與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書,約定這套房屋在能辦理產(chǎn)權(quán)證后,直接將房產(chǎn)證辦給王女士。同月,王女士與物業(yè)公司辦理了物業(yè)交割手續(xù),拿到鑰匙后精心裝修房子,滿心歡喜地入住至今。
 
購買回遷房 過戶索賠償
 
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去年9月,開發(fā)商通知可以辦理過戶了,王女士聯(lián)系劉先生配合辦理過戶手續(xù)。然而此時(shí)房價(jià)飛漲,劉先生反悔了,稱賣房時(shí)其妻不知情,斷然拒絕配合過戶。
 
劉先生還找到開發(fā)商,把回遷房購房發(fā)票的付款人信息都改成了他妻子的名字。王女士說,依據(jù)開發(fā)商公示的房屋過戶需提交的手續(xù),如果直接給她辦理產(chǎn)權(quán)證,購房發(fā)票的名稱就必須是王女士本人。發(fā)票名字改了,她就沒法直接辦理產(chǎn)權(quán)證了。
 
王女士不禁憂心忡忡地問:“當(dāng)時(shí)沒簽正式的買賣合同,我買回遷房的行為到底有沒有效?要是對方一直不配合過戶,我可怎么辦?”
 
房屋可以直接過戶給王女士
 
北京市盛峰律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松認(rèn)為,雖然本案中王女士和劉先生沒有簽訂正式的房屋買賣合同,但是雙方均已按照合同的約定履行了相應(yīng)的義務(wù)。
 
具體來說,王女士已于2004年12月向劉先生支付了全部購房款,劉先生也履行了交付義務(wù),已經(jīng)將房屋交給王女士實(shí)際占有及使用,因而雙方的買賣行為是真實(shí)有效的。
 
李松律師指出,依據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第十四條規(guī)定,“房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣,均未辦理轉(zhuǎn)移登記,終局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟,要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,法院可以依申請或根據(jù)案件具體情況追加登記權(quán)利人(第一手出賣人)作為第三人參加訴訟,經(jīng)審查訴訟請求應(yīng)予支持的,可以判決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,但當(dāng)事人另有約定的除外。”
 
在本案中,王女士、劉先生及開發(fā)商之間明確約定“待房屋可以辦理房產(chǎn)證后直接將房屋登記在王女士名下”,這種情況屬于上述規(guī)定中“當(dāng)事人另有約定”的情形,因而不必依次辦理過戶,房屋可以直接過戶到王女士的名下。
 
出賣人稱配偶不知情不能成立
 
李松律師認(rèn)為,王女士自2004年底購買劉先生的房屋之后,經(jīng)裝修一直入住至今,劉先生一家人與王女士在同一棟樓居住,經(jīng)常會(huì)碰面。在長達(dá)8年的時(shí)間里,劉先生的配偶對王女士購買此套房屋并未提出任何異議,因而其主張對王女士購買此套房屋不知情是不成立的。
 
劉先生應(yīng)繼續(xù)配合辦理過戶
 
因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲,為了不配合王女士辦理房屋過戶,劉先生找到開發(fā)商將發(fā)票改為其妻子的名字,使王女士無法辦理房產(chǎn)過戶,進(jìn)而達(dá)到其收回房屋的目的。
 
李松律師指出,依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定:買賣合同簽訂后,雙方均應(yīng)按照合同的約定履行義務(wù)。本案中,王女士買房時(shí)已經(jīng)與劉先生及開發(fā)商明確約定:“待房屋可以辦理過戶時(shí),劉先生應(yīng)配合王女士辦理過戶手續(xù)”。目前,劉先生故意將發(fā)票改為自己妻子的名字,屬于毀約行為,依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定,劉先生應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù),配合王女士辦理過戶。
 
律師提示
 
李松律師就此提醒大家,回遷房屋的買賣是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的,因?yàn)榛剡w安置房的種類有多種,如果國家對購房人的購房資格有特別的要求,比如經(jīng)濟(jì)適用房,開發(fā)商就不能任意約定過戶。
 
因此,李律師建議廣大讀者在購買回遷房屋時(shí),應(yīng)首先弄清楚該房屋的性質(zhì),今后究竟能否過戶,不要房也買了也居住了,最終卻竹籃打水一場空,那樣就得不償失了。
 
另外,鑒于房屋價(jià)值較大,建議在購買回遷房之前,雙方最好簽訂書面的買賣合同,將相關(guān)的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任約定明確,以避免日后因房屋價(jià)格上漲而出現(xiàn)賣方毀約的情形,將損失降到最低。
 
北京市盛峰律師事務(wù)所
 
李松律師
 
該所房地產(chǎn)法律事務(wù)部及勞動(dòng)法律事務(wù)部首席律師。專注于房地產(chǎn)法和勞動(dòng)法的研究和應(yīng)用,對二手房、商品房、央產(chǎn)房、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房、婚姻房屋、拆遷安置房、廉租公房、借名買房等各類房產(chǎn)案件具有豐富的處理經(jīng)驗(yàn)。
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