隨著信貸條件的寬松，樓市也開始變得活躍起來了。 在銷量樂觀的情況下，不少開發(fā)商又開始琢磨著如何把價(jià)格提高，如何把相對較差的房源先賣出去。
每個(gè)行業(yè)都有每個(gè)行業(yè)的一些公開秘密，而每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商也都有一些獨(dú)門的“陰招”。不少開發(fā)商為了賣樓，想出各種辦法，和購房者大玩心理戰(zhàn)。
作為購房者，買到心水房當(dāng)然好，但若不摸清對方情況就下手，買到了高價(jià)格或者有明顯瑕疵的房源，那就吃虧了。最近就有不少市民致電南方日報(bào)記者反映在買樓的過程中遭遇了開發(fā)商的“陰招”，在價(jià)格上明顯吃虧。本期欄目為讀者盤點(diǎn)開發(fā)商賣樓的五大“陰招”，希望能夠幫助購房者做到心中有數(shù)，把握購房主動權(quán)，以免在購房中吃大虧。
蓄客估價(jià) 購房者越多開盤價(jià)越高
“我上個(gè)月初就去售樓處做了客戶登記，打了幾次電話給銷售人員，都說準(zhǔn)備開盤了，但是等到現(xiàn)在還沒有開盤，真是吊人胃口。”市民張先生近期一直在關(guān)注市區(qū)一個(gè)準(zhǔn)備開盤的樓盤，但是開發(fā)商開盤時(shí)間一推再推。
其實(shí)這是很多市民在購買新房時(shí)經(jīng)常會碰到的情況。事實(shí)上，從登記到開盤銷售這段時(shí)間，業(yè)內(nèi)稱之為蓄客期。在蓄客期，開發(fā)商每個(gè)周末都會搞一些樣品房開放、預(yù)定送折扣這類活動，吸引購房者去看房和登記預(yù)定，并從中評估出比較有可能購買的業(yè)主和數(shù)量，作為開盤定價(jià)的根據(jù)。一般這樣的蓄客估價(jià)活動至少要開展兩三次，如果有意向購買的人數(shù)量比較多的話，開發(fā)商就會推遲開盤，一來是讓有意向購房者著急，二來是提高開盤價(jià)格。
去年在江北某樓盤買下了一間小三房的蔡先生就懷疑自己中了開發(fā)商的“蓄客估價(jià)”招數(shù)，他說當(dāng)時(shí)看盤前，開發(fā)商每周都搞一些看房活動和優(yōu)惠活動吸引購房者去看，像他一樣每次都去參加并很希望能夠買到房子的意向購房者有不少。后來開發(fā)商的開盤價(jià)比之前銷售人員預(yù)估的要高出幾百元。
業(yè)內(nèi)人士建議，購房者在看中房源之后，不要太過于表露出來興趣，這會幫助開發(fā)商估價(jià)，也許會導(dǎo)致房子定價(jià)的上升。
特價(jià)促銷 特價(jià)房品質(zhì)一般“麻麻地”
特價(jià)房，是近兩年來很多樓盤經(jīng)常用的促銷伎倆。和一般商品一樣，特價(jià)的東西總是那么誘人。但特價(jià)房并不如購房者想象的那么實(shí)惠，俗話說得好，一分錢一分貨。
業(yè)內(nèi)人士分析，樓盤銷售一般遵循低開高走的策略，即第一批銷售價(jià)格稍低于樓盤平均價(jià)，之后慢慢提價(jià)。對于開發(fā)商來說，碰到市場環(huán)境差時(shí)，把品質(zhì)不是很好的房源拿出來做特價(jià)吸引客源，是撬動市場的最佳辦法。因此，可能購房者覺得這房子的價(jià)格是比較便宜，但事實(shí)上，或許這批房源，以其品質(zhì)而言，售價(jià)理該如此。
所以，購房者在購買特價(jià)房時(shí)一定要謹(jǐn)慎，仔細(xì)分析房源是否在哪些方面存在問題或者瑕疵。
放風(fēng)價(jià)高 銷售價(jià)低讓人以為“撿便宜”
你聽說過放風(fēng)價(jià)嗎？“聽說這個(gè)樓盤要賣一萬，真是天價(jià)??！”其實(shí)這就是房地產(chǎn)銷售中的放風(fēng)價(jià)。
這一招通常用在一些定位相對較高檔的樓盤上。對高端盤來說，其客戶更看重的是樓盤質(zhì)素，對價(jià)格不像剛需族那么敏感，而高價(jià)通常會讓他們對樓盤品質(zhì)的認(rèn)知提升一個(gè)檔次，就好比奢侈品一樣。因此，在開盤前購房者做登記時(shí)，銷售人員通常會報(bào)一個(gè)相對較高的價(jià)位。
前段時(shí)間朱小姐在東平某樓盤看房遇到的情況就是這樣。銷售人員告訴她開盤時(shí)單價(jià)可能要8500元/平方米，這個(gè)價(jià)格明顯超出了同區(qū)域房價(jià)，但是在開盤的時(shí)候，該樓盤卻只銷售7500元/平方米，結(jié)果銷售狀況也很好。業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商事前將放風(fēng)價(jià)說高了，等到實(shí)際開賣時(shí)再將價(jià)格下調(diào)1000元，盡管這個(gè)售價(jià)并不比同區(qū)域售價(jià)低，但容易使客戶產(chǎn)生“撿到便宜”的心理，然后客戶就下手訂購了。
饑餓營銷 捂盤惜售制造房源緊張
上周末，李小姐來到江北某樓盤看房子，接待她的銷售人員給她介紹了幾套，無論是朝向、戶型還是價(jià)格，李小姐都很滿意，但是唯獨(dú)覺得樓層太低，采光和通風(fēng)效果沒那么好。李小姐向銷售人員詢問是否有12樓以上、朝向坐北朝南的好房源。銷售人員稱，好的房源都已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在只剩下這幾套?？吹嚼钚〗惴浅＊q豫的樣子，銷售人員還告訴她，如果再不下手可能最后幾套都沒了。
李小姐再三考慮之后最終還是沒有下訂。后來，她通過朋友找到開發(fā)商售樓部內(nèi)部的人一打聽，其實(shí)那棟樓還有不少房源沒賣，只是開發(fā)商看見樓市回暖明顯，想要制造貨源緊張的假象。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其實(shí)李小姐所遇到的這種情況就是開發(fā)商使出的饑餓營銷法，饑餓營銷法是房地產(chǎn)銷售中的一種常用手段，除了告訴你房源緊張以外，很多時(shí)候開發(fā)商還會把好賣的房源以“售罄”示意，一方面告訴購房者該樓盤很熱銷，另一方面好的房源不愁賣，先把難賣的房源賣了。
晚上開盤 夜里疲憊購房者下手易沖動
在傳統(tǒng)的開盤策略中，鑼鼓喧天，歌舞升平是每個(gè)樓盤開賣時(shí)的既定模式，但這一模式在近幾年被逐步打破。晚上賣房，這一策略被越來越多的開發(fā)商所青睞。
按說晚上光線不好，人氣不足，為何開發(fā)商卻情有獨(dú)鐘？有的銷售人員解釋為白天購房人要上班，晚上才有空，也有銷售人員說是因?yàn)椴幌胭I房人在購房環(huán)節(jié)上猶豫太久，晚上開盤大家都想買完早點(diǎn)走，就會比較爽快。有專家也表示，人在晚上由于開始疲憊了，精力不如白天，就會更加感性，因此決定買房的幾率更大，開發(fā)商就是抓住了購房者的這種心理。
所以購房者如果遇到晚上開盤的話，一定要保持耐心和理性，最好帶上風(fēng)油精或提神醒腦的飲料提提神，一定不要沖動出手。
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