“購物中心正在以每年上100家的速度增長，量的供給出現(xiàn)結構性過剩，商業(yè)地產(chǎn)這片藍海正在向紅海轉變”，綠景（專題閱讀）集團副總裁、綠景資產(chǎn)公司總經(jīng)理陳鐵身接受贏商網(wǎng)記者采訪時如此表示。
縱觀2013年中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，陳鐵身認為，商業(yè)地產(chǎn)總量的結構性過剩、同質化競爭以及電商的沖擊等問題突出，在商業(yè)地產(chǎn)的紅海中，社區(qū)商業(yè)是一片新藍海，擁有發(fā)展空間。
此外，他表示，在十八屆三中全會之后，經(jīng)濟發(fā)展對于消費需求的提升，一定會促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而商業(yè)地產(chǎn)的未來，將帶動對資本市場的需求，形成相輔相成的互動關系。
商業(yè)地產(chǎn)藍海變紅海
隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，許多開發(fā)商紛紛把目標投向了商業(yè)地產(chǎn)，更多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展表示信心滿滿。然而，陳鐵身卻認為商業(yè)地產(chǎn)這片藍海正在向紅海轉變，量的供給出現(xiàn)結構性過剩。
他表示，從2007年開始，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為一種熱潮，以商業(yè)地產(chǎn)代表性形態(tài)的購物中心，目前正在以每年上100家的速度增長，按照這個速度，2015年全國將擁有超過4000家購物中心。
“這種結構性的過剩，帶來最直接問題是商業(yè)地產(chǎn)招商難、開業(yè)難以及經(jīng)營難的問題。也正是由此，商業(yè)地產(chǎn)原本充滿著希望的行業(yè)，變成了一個競爭性行業(yè)。”陳鐵身說道。
對于這種“過剩”與“困難”的關系，陳鐵身有較深入的理解，他告訴記者，雖然從表面上看，是“過剩”帶來了“困難”，甚至說是“困難”證明了“過剩”，但從根本上來說，這種“困難”是由于在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段中，項目的面市量超過了行業(yè)從業(yè)者對項目的把控能力而造成的，是一種能力與供給之間的差距所造成的“困難”。
“大家都愿意去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，但是能真正理解商業(yè)地產(chǎn)的本質，并愿意去打造開發(fā)運營能力的公司不多。所以形成了一種跟風的狀態(tài)，許多開發(fā)商往往只看中項目開發(fā)能力，而把商業(yè)地產(chǎn)整體營運，簡單地看成只是一種招商的能力。”他說道。
面對商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展思路，他建議首先開發(fā)商需要對行業(yè)的本質有深刻的理解，打造好了一個項目，才能解決招商難、開業(yè)難、經(jīng)營難的問題。結構性過剩，是開發(fā)商在策劃規(guī)劃上不能真正理解市場需求，以致項目不能滿足消費需求而形成的一種亂象。
他談到，從長遠的角度來講，商業(yè)地產(chǎn)的“消化能力”依托于經(jīng)濟的發(fā)展帶來的消費能力的提高。目前國內(nèi)對于現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的需求是不足的，雖然人們的生活水平在提高，但與目前商業(yè)地產(chǎn)的供應量相比，需求還是不足。而商業(yè)地產(chǎn)的過剩也只是階段性表現(xiàn)，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活質量的提高，這種過剩還是可以逐漸被消化。
解決同質化的兩把鑰匙
商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)，讓如何跟隨消費需求變化做出有效應變，避免同質化競爭等的問題，成為了開發(fā)商關注的重要內(nèi)容。
陳鐵身認為，同質化主要由于商業(yè)品牌資源稀缺與業(yè)態(tài)選擇不夠豐富所導致。開發(fā)商目前主要還是從表面來體現(xiàn)差異化，如建筑形象獨特，內(nèi)部裝修另類，品牌選擇新穎等手段，但要根本解決問題，需要經(jīng)營者在長期經(jīng)營中，把握受眾的需求與文化，從生活方式的角度來理解，作為物業(yè)經(jīng)營者提供的商業(yè)空間，應如何去滿足與引導生活方式的變化。
他談及，“目前很多商家并沒有專注去理解，什么樣的生活方式是適合未來發(fā)展需要的。就綠景而言，我們始終是用兩把鑰匙去解決這個問題，一是倡導生活方式，二是打造商業(yè)空間。”
如果開發(fā)商都以同樣的方式去解決問題，其本身會否就是同質化的思維？陳鐵身認為，可以用“尊重需求，善用資源，因地制宜，與時俱進”的“16字方針”來思考這個問題。
“尊重需求，客觀把握需求變化帶來的生活方式的轉變，通過對新生活方式的理解與研究，去引導新需求的產(chǎn)生，從根本上解決差異化問題；實現(xiàn)改變最終還是需要依賴于擁有的資源條件。如果脫離資源條件去談差異化，那么會導致資源的浪費，并提高同質化問題解決的難度。”這是陳鐵身對“16字方針”的解釋。
在購物中心同質化嚴重的情況下，開發(fā)商紛紛加大餐飲、休閑娛樂、兒童等業(yè)態(tài)比重，對于這種現(xiàn)象，他指出，開發(fā)商改變業(yè)態(tài)比重的問題，與同質化并沒有太大關系，更多的是用以應對電商的沖擊，增加電商無法實現(xiàn)的品類比重。
“電商一定會成為一種趨勢。如果能將購物中心形態(tài)與電商進行結合，以O2O的經(jīng)營模式來改變自身經(jīng)營方式，確實是一個不錯的解決方案。”陳鐵身表示。
繼而，他以綠景為例進行說明，通過電商與社區(qū)商業(yè)的結合，既能應對電商帶來的沖擊，又能解決電商自身在體驗性、物流配送方面的屏障。
他說道：“綠景始終希望將電商與社區(qū)商業(yè)相結合，通過O2O的營銷模式來打造適合自身的電商業(yè)務及營銷平臺。”
社區(qū)商業(yè)是一片新藍海
社區(qū)購物中心被譽為是商業(yè)地產(chǎn)下一座待開發(fā)的金礦，然而，目前，國內(nèi)并沒有成功的社區(qū)購物中心案例。未來，社區(qū)購物中心會否成為商業(yè)地產(chǎn)新的突破點？
對于贏商網(wǎng)記者提出的問題，陳鐵身認為，社區(qū)購物中心，是對應于居家生活空間而形成的滿足購物中心形態(tài)要件的社區(qū)商業(yè)空間，它不是商業(yè)流通形態(tài)，而是商業(yè)空間類別。在商業(yè)地產(chǎn)的紅海中，社區(qū)商業(yè)是一片新藍海，未來一定有它的舞臺。
而如何挖掘這片新藍海，陳鐵身提出了自己的思考--歸根到底還是要對城市居民生活方式和當?shù)叵M環(huán)境進行研究和定位，并以此定位購物中心的主要目標客戶與經(jīng)營模式，才能真正打造出適合市場需求的產(chǎn)品，在這片藍海中獲得一席之地。
他認為城市消費環(huán)境的變化，已經(jīng)使都市居民生活方式發(fā)生了深刻變化，具體表現(xiàn)為中國城鎮(zhèn)化影響著中國消費市場的結構；網(wǎng)上購物成為生活方式的必然體現(xiàn)；中國80、90后的新一代的消費者更關注時尚和休閑消費；中國消費者對使用的便捷性及優(yōu)質服務等精細功能的需求越來越高；消費者需求多樣化和個性化的特征成了市場的主導等方面。
“因此，在打造社區(qū)商業(yè)項目時，需要充分尊重并理解這些消費環(huán)境變化導致的生活方式的變化，在商業(yè)空間規(guī)劃打造和業(yè)態(tài)配比落實上有針對性地滿足需求。同時，在業(yè)態(tài)規(guī)劃時還需要綜合平衡投資者、品牌商及消費者三方面需求，才能打造出符合市場需求的成功項目。”他講到。
陳鐵身認為，在社區(qū)購物中心的開發(fā)中，佐阾就是一個成功案例。“佐阾系列購物中心，充分挖掘社區(qū)客廳、兒童成長、親情共享、家庭娛樂，這四大空間理念，甚至針對社區(qū)文化藝術需求，精心打造了佐阾生活小劇場、佐阾藝廊等相關配套。在打造商業(yè)空間的同時，去倡導一種新的生活方式。”
他告訴記者，僅僅被動地去滿足市場是不夠的，在保證能適應市場的需求的前提下，我們需要嘗試去突破這種需求，嘗試主動地引領當?shù)氐南M，為自身往后的發(fā)展創(chuàng)造新的需求。這才是社區(qū)型購物中心的發(fā)展之道。
未來將與資本市場結合
對于三中全會政策的解讀，陳鐵身認為這主要是解決經(jīng)濟發(fā)展模式及未來經(jīng)濟增長的預期，這種動力本身會帶來商業(yè)地產(chǎn)的需求的提升。
“住宅地產(chǎn)比較依賴政策，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻依托于消費需求，而消費需求又主要取決于經(jīng)濟發(fā)展帶來的消費能力的提升和需求的變化。因此，經(jīng)濟發(fā)展對于消費需求的提升，一定會促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。”他說道。
有人這樣評價中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：起步晚，發(fā)展快，問題多，前景廣。“這不無道理。我認為2014年的商業(yè)地產(chǎn)會繼續(xù)朝著更好的方向發(fā)展。但在項目形態(tài)的創(chuàng)新上，需要開發(fā)運營商通過自身商業(yè)地產(chǎn)運作能力的提升來應對激烈的競爭局面。”
最后，對于商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，陳鐵身表示，未來市場是屬于真正把商業(yè)地產(chǎn)作為自身業(yè)務發(fā)展形態(tài)來運作的開發(fā)商，需要誠心誠意將商業(yè)地產(chǎn)作為主營業(yè)務，并依據(jù)市場的需要尋找適合自身發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)的模式。只有通過這種能力的提高，才能應對招商難、開業(yè)難、經(jīng)營難的問題。
同時，還需從根本上去解決商業(yè)地產(chǎn)退出機制的完善問題。如果沒有與資本市場相結合，那么商業(yè)地產(chǎn)也無法健康發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，一定會帶動對資本市場的需求，形成一種相輔相成的互動關系。
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