隨著地方兩會(huì)近日密集召開 , 各 地 房 地 產(chǎn) 政 策 逐 漸 明朗。此次各地政策與之前明顯不同的是,房地產(chǎn)調(diào)控政策不再以一概全,而是根據(jù)各地的特點(diǎn),因地制宜制定政策。
業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)調(diào)控思路已逐漸清晰,調(diào)控將化整為零,目標(biāo)則回歸支持民生和居住的本質(zhì)。中央將不再把房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)鎖定在具體價(jià)格,而是將重點(diǎn)放在保障房、棚戶區(qū)等安居工程,保障人民住有所居。調(diào)控決策權(quán)則是在中央整體統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上下放至地方,由地方因地制宜地制定相關(guān)政策,并分類進(jìn)行決策。但由于短期內(nèi)房地產(chǎn)投資在地方投資中的地位仍難以改變,為加強(qiáng)對(duì)地方約束力,中央仍將 對(duì) 地 方 房 價(jià) 水 平 、 供 應(yīng) 規(guī)模、住房水平等方面做出明確要求。
國家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示,2013年 , 全 國 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資86013億元,比上年名義增長19.8%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長19.4%),這意味著房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。
動(dòng)向
各地因地制宜制定調(diào)控政策
19日,在上海市十四屆人大二次會(huì)議開幕式上,上海市市長楊雄作政府工作報(bào)告指出,房地產(chǎn)調(diào)控方面將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,確保住房用地供應(yīng),并要健全住房保障和供應(yīng)體系。
楊雄說,上海新建籌措各類保障性住房和實(shí)施舊住房綜合改造5.5萬套,基本建成11萬套。完善住房保障管理機(jī)制,加快大型居住社區(qū)配套建設(shè),推進(jìn)城中村改造。
北京方面,北京市市長王安順作政府工作報(bào)告時(shí)指出,北京將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施,堅(jiān)決保持房價(jià)基本穩(wěn)定,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
王安順表示,北京要滿足群眾基本住房需求,深入研究住房建設(shè)規(guī)律,構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房保障和供應(yīng)體系。因此,今年北京將以公租房和共有產(chǎn)權(quán)房為重點(diǎn),理順建設(shè)管理體制,建設(shè)7萬套保障性住房。年內(nèi)竣工10萬套,確保在2015年提供100萬套,逐步解決北京市城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題。北京還要推進(jìn)自住型商品房建設(shè),加快已供地項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度,新增5萬套供地,優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
深圳市政府公報(bào)則披露,從2014年4月1日起,《〈深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》(以下簡稱《試點(diǎn)辦法》)將在試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)正式實(shí)施。
對(duì)于原村民擁有的符合條件的違建,根據(jù)不同情況可在補(bǔ)繳差異化地價(jià)及罰款,進(jìn)行處理確認(rèn),而符合條件的非原村民的生產(chǎn)經(jīng)營性、商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑或可確權(quán)。
太原方面則表示,2014年將延續(xù)差別化調(diào)控,提升購房門檻,單身人員可以作為獨(dú)立家庭購房,購房年齡從原先規(guī)定的18周歲提高到20周歲。
值得注意的是,從現(xiàn)階段各地兩會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)市場未來調(diào)控措施可以明顯看出,無論上海、北京、深圳還是太原,各地房地產(chǎn)調(diào)控措施不再一刀切,而是根據(jù)其自身特點(diǎn),因地制宜制定政策。
住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,2014年調(diào)控政策目標(biāo)便是避免房地產(chǎn)市場劇烈波動(dòng),并逐步引導(dǎo)出臺(tái)中長期房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制,推進(jìn)房地產(chǎn)改革。
“而在長效機(jī)制出臺(tái)前,市場分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜?qiáng)調(diào)針對(duì)不同城市的不同狀況,實(shí)行不同政策。”趙路興說,一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù),房價(jià)上漲壓力依然突出,購房門檻、貸款比例等現(xiàn)有調(diào)控政策力度不減,政策執(zhí)行將從嚴(yán)。與此同時(shí),多數(shù)供需均衡、價(jià)格平穩(wěn)的二線城市將維持現(xiàn)有政策;部分供應(yīng)過剩面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)的三四線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度松綁。
調(diào)整
房市分化倒逼調(diào)控謀變
據(jù)了解,造成房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的主要原因便是房地產(chǎn)市場分化的加劇。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,2013年12月,新建商品住宅與上月相比,在70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有2個(gè),持平的城市有3個(gè),上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,最高漲幅為1.1%,最低為下降1.7%。具體來看,合肥上漲1.1%,北京上漲0.6%,韶關(guān)下降0.2%,溫州下降1.7%。
同比方面分化更為明顯,12月70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有1個(gè),上漲的城市有69個(gè)。最高漲幅為21.9%,最低為下降2.8%。具體來看,北上廣深四個(gè)一線城市全線上漲超20%,南京、武漢等27個(gè)二三線城市漲幅超10%,但與此同時(shí),蚌埠僅同比上漲1.7%,溫州則同比下跌2.8%。
而2014年分化還在加劇,在2013年底部分熱點(diǎn)二線城市密集收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策后,市場預(yù)期漸趨平穩(wěn),熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩。但是不同城市房地產(chǎn)市場分化卻再度加劇。
庫存方面,一線及熱點(diǎn)二線城市市場持續(xù)去庫存,二三線城市大多庫存積累。C R IC研究中心數(shù)據(jù)顯示,近兩年以來,一線城市和熱點(diǎn)二線城市庫存持續(xù)處于低位,以北京為例,消化庫存周期僅6.9個(gè)月。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,二線城市中,營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時(shí),市場表現(xiàn)欠佳,去化時(shí)間多超20個(gè)月,丹東樓市庫存去化時(shí)間甚至達(dá)73.3個(gè)月。
而未來在供應(yīng)方面,京滬供應(yīng)規(guī)模仍有不足,二線城市市場庫存或?qū)⒗^續(xù)積累。CRIC預(yù)測,2014年,一線城市供應(yīng)仍舊相對(duì)不足,北京和上海2014年預(yù)期供應(yīng)僅分別相當(dāng)于2013年成交量的91%和85%,如果考慮到這兩個(gè)城市本地巨大的購房需求,以及對(duì)外來人口的強(qiáng)大吸附力,其市場實(shí)際潛在需求應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)前年度成交規(guī)模。而二線城市中相對(duì)較充足,其中寧波2014年新增供應(yīng)更是相當(dāng)于2013年成交的183%,幾乎翻倍。
也正是基于此,2013年底,全國18個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了穩(wěn)控房價(jià)的政策措施,進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控。
下放
調(diào)控手段更具針對(duì)性
房地產(chǎn)調(diào)控決策權(quán)已明顯下放至地方,手段也趨向差別化。趙路興表示,2013年的房地產(chǎn)市場較以往來說,發(fā)生了明顯的變化,那就是市場極度分化。而這也意味著“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控不再適用于現(xiàn)在的市場。因此,中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)變是大勢所趨。
事實(shí)上,住建部副部長仇保興近日曾表示,房地產(chǎn)政策如今有一個(gè)鮮明轉(zhuǎn)變,就是房地產(chǎn)要回歸“居者有其屋”的基本需求,回歸到城市空間的公平分配和使用上來,絕不能成為過度投資的渠道。房地產(chǎn)調(diào)控模式應(yīng)該化整為零,如深圳的問題深圳解決,不必中央出政策。
“從改革的方向上看,政府更著眼于市場為主的調(diào)控機(jī)制,重構(gòu)市場供應(yīng)體系、加大供應(yīng)、盤活存量。”趙路興表示,未來中央將不再將房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)鎖定在具體價(jià)格,而是將重點(diǎn)放在保障房、棚戶區(qū)等安居工程,保障人民住有所居。調(diào)控決策權(quán)則是在中央整體統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上下放至地方,由地方因地制宜地制定相關(guān)政策,并分類進(jìn)行決策。簡單來講,就是放開“高端”需求,發(fā)揮市場的決定性作用,保障“低端”供應(yīng),強(qiáng)化政策的民生托底功能。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一也表示,2003年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就明確了調(diào)控思路,堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控,努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡,結(jié)構(gòu)基本合理,價(jià)格基本穩(wěn)定;堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下,各地區(qū)因地制宜,分別決策,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng),與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。
而在此前舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,住建部部長姜偉新表示,要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對(duì)性,針對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況,注重分類指導(dǎo)。北京、上海、廣州、深圳等房價(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價(jià)開始下跌的城市,要注重消化存量,控制新開發(fā)總量。
“為加強(qiáng)地方的約束力,中央也將對(duì)地方房價(jià)水平、供應(yīng)規(guī)模、住房水平等方面做出明確要求。”趙路興表示,一方面,由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性,貨幣政策如果放松,房地產(chǎn)調(diào)控政策效果將有所抵消。另一方面,地方對(duì)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)依賴性較大,在地方債務(wù)壓頂?shù)谋尘跋?,若承債能力下降,?cái)政困難,地方或會(huì)被迫放松調(diào)控,再次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控造成影響。
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