地產(chǎn)老板展望2014樓市:一線城市或繼續(xù)瘋漲

2014年01月23日 16:31
來源:中財網(wǎng)
剛剛過去的一年,一二線城市樓市的火爆讓各家地產(chǎn)企業(yè)掙得盆滿缽滿。2014年是否還會延續(xù)今年的勢頭呢?
近日召開的廣東省十二屆人大二次會議上,多位參會的地產(chǎn)界老板在接受采訪,就2014年的樓市走向以及房產(chǎn)稅等長效機制建立等問題發(fā)表他們的看法。
一線城市或繼續(xù)瘋漲
談及2014的樓市走勢,廣東省人大代表、時代地產(chǎn)集團(時代地產(chǎn),01233..HK)董事長岑釗雄告訴本報,2014年樓市相對會穩(wěn)一些,相對增幅沒有今年這么大。不過像一線城市增長仍會比較快,不排除像2013年這樣猛的增幅。
瘋漲的原因主要是基于火爆的土地市場和各地涌現(xiàn)的地王。“我們無法想象,在地王不斷出現(xiàn)的情況下,在地價不斷走高的情況下,房價會有一個很好的控制。”岑釗雄說,整個房地產(chǎn)業(yè)界都覺得“這是一個不大可能的事情”。
廣東省人大代表、海印集團董事長邵建明也告訴記者,今年主要城市樓市還是可以的,尤其是特大型城市肯定沒有什么可擔心,“因為剛性需求擺在那里”。 他指出,中國樓市跟西方國家比沒有可比性,所有好的資源都集中在大城市。
基于此,邵建明說,2014年整體樓市仍會繼續(xù)2013年的分化格局,即一二線大城市還會上漲,但三四線城市庫存量很大,“未來這種分化會越來越大”。
“因為大城市的需求畢竟擺在那里,人口、收入、就業(yè)以及需要改善的地方都比較多,三四線城市畢竟在人口、城市容量、及其他城市配套跟大城市還是有區(qū)別的。我們賣的是房子,但房子背后還是有很多其他因素,包括教育醫(yī)療就業(yè)交通的便利等,其他服務的配套能力等。”岑釗雄說。
經(jīng)過這幾年的調控,房價常常陷入到一種屢調屢漲的怪圈,為什么類似限購、限價等嚴格的舉措仍無法將房價平穩(wěn)?。?ldquo;這有很多種原因,包括政策是否適應,市場的需求是否得到正確的引導。”岑釗雄說,調控政策已經(jīng)做了這么多年,現(xiàn)在已經(jīng)到了回頭去審視這些政策有沒有調整的空間、有沒有改善余地的時候,“我個人認為有改善的空間”。
岑釗雄說,那么多嚴控手段一起出臺的情況下,還有那么多的成交量,所以肯定不是一個假的需求,而是一個真實的需求,這個需求怎么去引導?房地產(chǎn)可以帶動很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,給這個行業(yè)一些正確的引導是非常必要的。
在樓市高燒難退的情況下,十八屆三中全會前后,先后有十多個一二線城市出臺了新一輪的樓市調控舉措,其中大多涉及到了類似加大土地和住宅供應的措施。不過在地方政府層面,雖然都提到要加大供應,但另一方面則是各地趁土地市場火爆時積極推地,增加土地財政方面的收入,各主要城市今年1月賣地均實現(xiàn)大幅增長,天價“地王”此起彼伏。
“有些東西我們也看不懂。”岑釗雄說,“作為企業(yè)只能考慮是否在這個時間段去買,合不合適用這個價格去買。”
不過,也有地產(chǎn)老總對后市十分謹慎。廣東省人大代表、深圳萬澤集團董事長林偉光對記者坦言,自己也看不懂為啥現(xiàn)在的地價升得那么高,目前也沒有再拿地。“我們比較謹慎,不太敢拿。”
林偉光說,今年應該不可能再像2013年那樣繼續(xù)瘋漲下去,現(xiàn)在樓價已經(jīng)達到高峰,“我覺得不可能再這么猛了,持續(xù)這么漲肯定是有問題的,商品不可能脫離它真正的使用價值,民眾的承受能力也無無法承受,這種漲法可能性不大。”
房產(chǎn)稅有望擴容?
十八屆三中全會后,加快建立房地產(chǎn)市場調控的長效機制,改變以限購、限價等行政手段為主導的方式,轉變成以市場調節(jié)為主的方式成為全社會的共識。這其中,加快房產(chǎn)稅的立法、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場等成為社會期待的焦點。
在邵建明看來,房產(chǎn)稅應該會很快推開。他估計,新一屆政府將通過大量的改革破除利益障礙。在房地產(chǎn)方面,我國將首先建立起相關的大數(shù)據(jù),做好統(tǒng)一的餓不動產(chǎn)登記,“房地產(chǎn)稅這一兩年開征也不是不可能的。要是你有十套八套房的話,征那么多稅哪受得了。這樣就可以把原來投機那部分釋放出來。”
“這是抑制炒房的一個方法。”林偉光說,如果有房產(chǎn)稅能加快推進,對一線城市房價的上漲是有抑制作用的。“這個能增加他的持有成本。”
不過,在岑釗雄看來,房產(chǎn)稅是否出臺還是應該慎重一些,因為這里面涉及到整個行業(yè)的稅收之間互相平衡問題。“現(xiàn)在整個房地產(chǎn)的流通和交易環(huán)節(jié)、整體稅負是非常重的,如果額外讓消費者增加一個新的稅種,這是否合適呢?因為這些環(huán)節(jié)的成本也是需要消費者承擔的。”
三年前,重慶和上海在很有限的范圍內(nèi)率先展開了房產(chǎn)稅試點。此后關于“真正意義”上的房產(chǎn)稅的擴容呼聲一直很高,作為經(jīng)濟總量最大的省會城市,廣州也經(jīng)常傳出開征房產(chǎn)稅的消息。
不過,17日,在廣東省十二屆人大二次會議上,廣州市市長陳建華在回答提問時說,目前廣州暫時沒有這方面的信息,2014年是否開征要根據(jù)中央和省里的安排來做。
與房產(chǎn)稅一樣,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場或許將對整個行業(yè)帶來深遠影響。岑釗雄認為,土地是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的生產(chǎn)要素,對房價的走勢至關重要。現(xiàn)在在土地供應方面,只有政府這么一個供應口,定價權也完全在政府手里,所以每個階段都能產(chǎn)生“地王”來。
岑釗雄說,如果農(nóng)村的建設用地、原來的企業(yè)工業(yè)用地等有更好的政策配套提供給開發(fā)商,讓企業(yè)不一定要從唯一的土地市場獲取原料,那么房價可控的范圍會更大。
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