豪宅禁令放開 北京房價漲勢難擋

2014年01月23日 16:35
來源:21世紀經(jīng)濟報道
1月19日,北京市住建委頒發(fā)了2014年首批3個住宅項目預(yù)售許可證,其中兩個為高端住宅類產(chǎn)品,泰禾北京院子以及紫辰院,取證價格均在60000元/平方米以上,這也預(yù)示著2013年年底實行的4萬元預(yù)售禁令正式放開。
 
不過,據(jù)接近泰禾地產(chǎn)相關(guān)人士透露,北京市住建委此次僅給泰禾北京院子發(fā)放了洋房、聯(lián)排以及獨院樓棟的預(yù)售許可證,仍有6棟樓王產(chǎn)品未獲銷售證。
 
2014年,北京高端市場限價仍將持續(xù)。
 
4萬元預(yù)售禁令
 
北京市4萬元預(yù)售禁令是在2013年10月以非公開內(nèi)部口頭傳達的方式進行。據(jù)知情人士透露,去年10月份,約40家開發(fā)商被北京市住建委召集座談告知,囿于北京市房價調(diào)控目標(biāo)的壓力,預(yù)售均價超過4萬元/平方米的樓盤將可能不被發(fā)放預(yù)售許可證。預(yù)售禁令影響了北京約30個項目的銷售,包括華僑城、潤澤公館以及泰禾北京院子等。
 
北京的行政性限價一直備受爭議。
 
經(jīng)濟學(xué)家成思危在“金鳳凰2014全球華人地產(chǎn)峰會”指出,“控制房價要從供求關(guān)系上解決這個問題,如果你是限制供應(yīng),那最后的結(jié)果是需求更加緊張,所以必須要從供應(yīng)和需求兩個方面共同解決商品房健康發(fā)展的問題。對房地產(chǎn)的調(diào)控思路應(yīng)該轉(zhuǎn)移到真正讓市場在價格上起決定性作用,讓購買者,市場的消費者在這里頭起到重要的作用。”
 
中國房地產(chǎn)開發(fā)商集團理事長孟曉蘇在搜狐焦點舉辦的“2014中國地產(chǎn)新視角高峰論壇上”表示,從種種信號來看,堅持市場化改革,充分發(fā)揮市場活力,滿足多層次住房,將是新一屆政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要任務(wù)。
 
事實上,北京市對高端住宅的行政限價,并未能真正阻止房價上漲。
 
根據(jù)DTZ戴德梁行最新披露的數(shù)據(jù)顯示,2013年第四季度,北京豪宅成交均價首次突破單價5萬元大關(guān),達到52129元/平米,同比2012年上漲近25%,但成交面積同比大跌近38%。北京高端住宅房價連漲四個季度,其中三季度漲幅最大達9.64%。
 
房價漲勢難擋
 
北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔近期透露,今年,北京市調(diào)控的主要目標(biāo)是能夠保持房屋交易量基本穩(wěn)定,保持房價的基本穩(wěn)定,保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
 
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為,雖然禁令放開,但為避免出現(xiàn)階段性成交均價大幅上漲,之前堆積的已具備入市條件的中高端項目,不可能一次性放開,而是會在未來數(shù)月當(dāng)中逐漸放行,預(yù)計2014年上半年高端豪宅市場的供應(yīng)量與成交量均會出現(xiàn)一定攀升,但不會出現(xiàn)集中爆發(fā)的現(xiàn)象。待下半年自住型商品房大量上市,同時具備簽約條件后,對于高端市場的預(yù)售證審批將可能出現(xiàn)適度放寬。
 
不過,一方面是一批被限售的高端樓盤將逐漸入市,另一方面是去年的一批地王項目也將開始推盤, 2014年北京房價調(diào)控壓力仍然很大。
 
2013年以來,北京五環(huán)內(nèi)成交的一些地塊,無論單價還是總價,皆超出了市場的想象力,大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價。如夏家胡同地王樓面價高達45819元/平米,孫河地王樓面地價逼近5萬元/平米,融創(chuàng)斬獲的農(nóng)展館地王樓面價折合7.3萬元/平米,刷新北京乃至全國宅地樓面價紀錄。而恒大逾51億拿下的朝陽東壩地塊則刷新北京2013年地王總價記錄。
 
中原地產(chǎn)市場研究部分析認為,如果房企要實現(xiàn)正常的利潤,目前市場售價需要在一年內(nèi)再漲50%,否則地王入市的風(fēng)險將非常大。土地價格的上漲,明顯影響了購房者、開發(fā)商的預(yù)期。在目前情況下,地價房價均在互相促進上漲,2014年這部分地王地塊上市,定價很可能會再次上漲。
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