畢竟一二線城市房價已經(jīng)超越很多居民的能夠承受的能力,大量的居民可能最終還要將家安在三四線城市。
三四線城市曾經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移的避風(fēng)港,眾多的房企也確實在這里有著不錯的收益,但是,從前年開始,市場似乎逆轉(zhuǎn)過來,一線城市火爆,而三四線城市卻出現(xiàn)諸多的鬼城現(xiàn)象,大量的房企開始卷土重回大城市。國務(wù)院發(fā)展研究中心表示,國內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)泡沫開始破裂,房地產(chǎn)已成為中國經(jīng)濟增長的最不可預(yù)測因素,令人擔(dān)憂。
另有報道稱,在萬科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)三巨頭去年的總銷售額中,北上廣深4個一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來占總銷售額超過60%,利潤貢獻超過70%,大大高于三四線城市。在當(dāng)前的三四線城市中,出現(xiàn)房屋供應(yīng)嚴(yán)重過剩的“鬼城”不在少數(shù),類似C縣公務(wù)員被“攤派”賣房現(xiàn)象也非個案。但這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(專題閱讀)體量相對較小,房價不高,因此未受到外界的較多關(guān)注。
三四線城市從眾人爭奪的香餑餑,但目前人人惟恐避之不及的境遇變遷,到底是有哪些因素推動的?
第一,從2009年開始,大量的房企轉(zhuǎn)向了三四線城市,全國各地掀起了大拆大建的新高潮。這就形成大量的供應(yīng),而三四線城市由于市場容量有限,基本上形成了過剩供應(yīng)的局面,但是,由于這幾年貨幣供應(yīng)比較充足,再加上諸多的一線二線城市暴熱,引起預(yù)期改變,因此,三四線城市風(fēng)險尚未真正敞口暴露,如今,隨著信貸政策日趨回歸政策,市場就出現(xiàn)一定程度的壓力。
第二,讓很多人不解的是,一方面這些城市出現(xiàn)了大量的鬼城,另一方面房價卻在繼續(xù)上漲。從去年樓市暴熱路徑來看,溫州以及鄂爾多斯樓市幾近崩盤,成為了不用放松樓市調(diào)控政策的理由與借口,三四線城市出現(xiàn)的大量鬼城現(xiàn)象,也裹挾了地方政府不再堅持調(diào)控政策,于是出現(xiàn)三四線城市連漲的局面,直到今日雖然其絕對價格并不高,但相對于當(dāng)?shù)鼐用裾鎸嵤杖攵裕€是形成了一個個泡沫。在這種狀況下,大量開發(fā)商逃離三四線城市,并不是空穴來風(fēng)。
第三,中國政府持續(xù)的反腐壓力,也促使住房投機需求減少。很多人預(yù)期不動產(chǎn)登記實施后,或會導(dǎo)致部分二手房被集中拋售,從而增加樓市供應(yīng)量,不動產(chǎn)登記條例出臺后,確實會增加二手房拋售壓力,但更重要的是,眾多的房姐房叔曝光后,擁有大量的住房的官員可能就感到亞歷山大,從而間接地導(dǎo)致房地產(chǎn)投機行為的減少,這也會影響新房市場。特別是對于三四城市而言,很多住房需求是投機性的,不少城市一家擁有幾套住房并不罕見。但擁有房屋的目的是增殖,如果房地產(chǎn)市場需求疲軟,三四線城市抗風(fēng)險能力就較低。
第四,更為重要的是,全國各地出現(xiàn)的大拆大建現(xiàn)象,已經(jīng)背離了房地產(chǎn)市場的內(nèi)在規(guī)律與推進城鎮(zhèn)化的目的,同時占據(jù)大量信貸資源,導(dǎo)致眾多的其他產(chǎn)業(yè)無法正常融資,更重要的是,由于樓市長期堅挺,大量的民間資本通過各種途徑介入到房地產(chǎn)領(lǐng)域,形成了一個錯綜復(fù)雜的高利貸利益鏈條,一旦崩盤將會導(dǎo)致大量的民間財富蒸發(fā)。房價上漲導(dǎo)致商業(yè)項目以及企業(yè)生產(chǎn)成本上漲,居民生活成本也被大幅度抬高。特別是三四線城市,無論是政府債務(wù),還是民間債務(wù)鏈條,風(fēng)險都非常大,如果任由這些邏輯發(fā)展下去,很可能釀成更大的災(zāi)禍。
現(xiàn)在輿論形成了一個三四線城市樓市崩盤的狀況,但是,市場也并不像市場預(yù)期的那樣悲觀,畢竟一二線城市房價已經(jīng)超越很多居民的能夠承受的能力,大量的居民可能最終還要將家安在三四線城市,因此,三四線城市樓市目前雖然壓力重重,但畢竟需求還是存在的。之所以形成這樣的一個輿論風(fēng)潮,很可能為繼續(xù)松動政策提供輿論基礎(chǔ)。正如溫州與鄂爾多斯這兩個典型的城市,就是很多政策松動的最好依據(jù)。盡管三四線城市樓市面臨著巨大壓力,但崩盤可能性并不是太大。
現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場,土地價格高的已經(jīng)讓眾多的中小房企已經(jīng)無力生存,而大房企卻在不斷地擴張,形成了房地產(chǎn)企業(yè)超級巨頭。未來中國房地產(chǎn)市場,將會出現(xiàn)更多的壟斷亂象。
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