近日，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉“2013是養(yǎng)老地產(chǎn)元年，2014到2016年是養(yǎng)老地產(chǎn)將爆發(fā)期。”的言論被各大媒體廣為轉(zhuǎn)載。對此，記者調(diào)查天津市養(yǎng)老項目發(fā)現(xiàn)：費用高昂入住率低是養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)實難題。
養(yǎng)老地產(chǎn)年服務費最低3萬
記者實地調(diào)查天津現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，會員制養(yǎng)老地產(chǎn)除50萬到120萬不等的會員費以外，老人要想入住還需繳納每年最低3萬元的服務費用。除會員制以外，還有租賃形式與產(chǎn)權(quán)出售兩種。
運營困頓 多數(shù)養(yǎng)老項目入住不足20戶
記者對天津市養(yǎng)老地產(chǎn)項目費用進行走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此類項目的費用高企，市場認可度不高，不少業(yè)內(nèi)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)聲勢大于實際，主要原因就在于開發(fā)企業(yè)尚未吃透養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式。養(yǎng)老地產(chǎn)為何收費高昂？長期運營如何后繼有力？困頓的市場現(xiàn)狀又將如何扭轉(zhuǎn)？
投入巨大資本回籠壓力驟增
按照全國統(tǒng)算，東部發(fā)達地區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)建設一張床位的投入大致是30萬至50萬元，中部是20萬至35萬元，西部是8萬至20萬元。
以而卓達太陽城為例，而該養(yǎng)老示范基地項目總規(guī)劃500張左右床位的養(yǎng)老護理中心。按照此數(shù)目測算，500張床位的投入大約就是1.5億元。再加上外圍的公共設施建設投入巨大。
“養(yǎng)老地產(chǎn)投入的配套太多了，太可怕了。”卓達養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團董事長王忠強曾在采訪時發(fā)出這樣的感慨。王忠強算了一筆賬，按照他的“機構(gòu)先行”的規(guī)劃，卓達太陽城要先建立一個3萬平米的養(yǎng)老護理中心，同時在建的還有一個供老年人散步休閑的1200米的人工湖面，僅這兩項，直接投資超過一個億，而這些都是純粹的投入，不會產(chǎn)生收益。
入住率低下難有規(guī)模效益
記者調(diào)查天津現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目入住率低下，卓達太陽城、云杉鎮(zhèn)、永泰紅磡等入住率均在20戶以下。永泰紅磡負責人張敏先生表示：目前處于冬閑期，天津地方的氣候比較寒冷，冬季入住的老年人相對較少。該項目針對的主要客戶群為失能失智老人。
以上項目除永泰紅磡外均采用會員制模式，最低會員費40萬最高約為100萬。中等水平的80萬會員價核算，20戶老人的會員費用大約可收取1600萬會員費。月均收取服務費用60000元。
康寧津園項目負責人李礎同表示：養(yǎng)老地產(chǎn)屬于微利行業(yè)，入住率低、規(guī)模小，企業(yè)很難獲得規(guī)模效應。
運營體系不成熟服務隊伍不完善成行業(yè)掣肘
針對養(yǎng)老地產(chǎn)的運營壓力，不少業(yè)內(nèi)人士稱養(yǎng)老地產(chǎn)生不逢時：地產(chǎn)市場火爆，土地價格抬升推高了養(yǎng)老地產(chǎn)的成本。萬濤對記者表示，粗略估計，目前的地價很貴，占到成本的30%~40%，其他的稅費和建設成本也在20%左右。這兩塊就構(gòu)成了養(yǎng)老項目成本的一半以上。加上上下游產(chǎn)業(yè)鏈的不完善，人力成本和服務成本都處于高位，必然帶來單價的高昂。在營銷環(huán)節(jié)，價格成為一個極大的挑戰(zhàn)。
另一方面，目前養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏相應的行業(yè)標準和政府支持措施。李礎同表示：行業(yè)標準尚未建立，導致市場上定價和服務等并無明確的標準和可信賴的體系。標準建立一般來說要滯后于商業(yè)行為。發(fā)展出成熟的體系還需要相當一段時間。同時他也透露，市政府的相關(guān)部門正在研究詳細的政府支持措施。
在前不久爆出的長庚老年公寓管理與服務人員集體失蹤”事件后，記者采訪了解到，由于養(yǎng)老相關(guān)的專業(yè)人才缺乏，服務隊伍認證機制不完善也造成了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營困難。會員制模式的養(yǎng)老地產(chǎn)如何保證服務的質(zhì)量與永續(xù)性也成了一個焦點。
“房子越來越不重要，重要的是服務這是一個趨勢，對于老百姓來說，投入幾十萬而沒有產(chǎn)權(quán)，來賭一個預期不明朗，存在諸多風險隱患的永續(xù)性服務是很難被接受的。”萬濤表示。
目前，天津市在建的養(yǎng)老項目康寧津園，項目預計2014年10月交付使用，相關(guān)負責人表示：也會采取同云杉鎮(zhèn)類似的會員費模式，服務費用也采用年費形式計費。雖然相關(guān)收費標準尚未出臺，但是據(jù)其介紹，項目建設標準參考亞洲一流水平，室內(nèi)均為軟裝。可見其費用必然不低。
天津月均退休金僅2000元不足服務費2/3
根據(jù)人社部2012年底數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國養(yǎng)老金水平西藏以2700元/月居首，北京2510元/月名列第二，而天津月人均養(yǎng)老金水平為1881元，相對2011年上漲了10.6%。按照政府年10%的養(yǎng)老金增速目標來看，到2013年底，天津市人均月養(yǎng)老金為2069元。按照養(yǎng)老機構(gòu)年服務費最低3萬的標準計算，每月的服務費就需要2500元。本市的養(yǎng)老金水平顯然難以支付。
在市內(nèi)某老年社區(qū)記者采訪一位季老先生，老先生為記者算了一筆賬：每個月養(yǎng)老金大約是1900多元，吃飯大約需要500左右，不包括在食堂吃飯以外的改善性飲食費用。此外，自己有風濕病，冬天寒冷了，用藥量也比平時要多：“普普通通的藥一個月下來也得四五百的開銷。”季老直言，“住養(yǎng)老機構(gòu)簡直天方夜譚，自己這點退休金不夠繳納服務費的。”
投資占比大于實際入住
據(jù)知情人士透露，目前已經(jīng)落成的云杉鎮(zhèn)、太陽城、紅磡等項目入住率都不理想，均不足20戶。采訪中，一位銷售人員告訴記者：項目現(xiàn)在主要是一些北京地區(qū)的客戶投資，并不入住?，F(xiàn)在入住的幾位老人都是失去行動能力的全護理客戶。
在卓達太陽城記者采訪到一位正在購房的胡姓中年客戶，該客戶最終選定的是一套緊鄰養(yǎng)老公寓的商品房。他對記者說：“趁我還年輕，自己就提前預備好，不想給孩子添麻煩。”
但是他選擇的并不是養(yǎng)老項目，而是商品房。記者詢問之后發(fā)現(xiàn)，卓達太陽城單價在5000左右，而養(yǎng)老項目的會員費也在50萬左右。“與其購買一個沒產(chǎn)權(quán)的會員還不如買一個商品房。”胡先生這樣說。售樓人員介紹，因為緊鄰養(yǎng)老社區(qū)，要享受養(yǎng)老社區(qū)的各項服務需要辦理“一卡通”。不需繳納會員費用，但是需要繳納一定服務費。
10～20年后養(yǎng)老體系風險有望逐步緩解
南開大學陳衛(wèi)民教授表示：各地老齡化的共同問題都存在于醫(yī)療保障和生活照料上。目前進入老齡階段的老人因2000年左右的早退休浪潮，造成養(yǎng)老收入低、自身經(jīng)濟狀況較差等現(xiàn)實問題。但是目前正在進入老齡化的人口不同，他們工作年齡階段經(jīng)濟狀況良好，而且，社會福利也相對完善。這部分群體在未來10到20年將逐步步入老齡階段。那時候養(yǎng)老體系存在的風險將逐步緩解。
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