樓市是一個地域性十分明顯的市場,雖然唱衰樓市的論調(diào)多有夸張,不過其可取之處在于,將部分三四線城市的風險拿到了桌面上。連日來,本報記者兵分多路,選取煙臺、濰坊和棗莊3個梯次有別的樣本城市,進行實地探訪和數(shù)據(jù)分析。結(jié)果顯示,產(chǎn)業(yè)支撐能力較強的城市,其房價仍能保持上漲勢頭；反之,去化壓力或催生樓市變局。
【煙臺】 關(guān)鍵詞:看漲
僅個別樓盤清理尾房,小降幾百元
最近,“房價下跌”成為煙臺購房群里討論的熱點話題。對于房價的市場預期,受訪的購房者有所分化,雖然多數(shù)人并不看好房價下跌,但也有一小部分人受“樓市崩盤論”的影響,加入觀望的行列,“等等再說吧,說不定真會降點。”
記者了解到,春節(jié)至今,煙臺還沒有一家樓盤進行實質(zhì)性的開盤,但開發(fā)商早已動起來了,各種蓄客、促銷活動帶動市場逐漸回暖。目前,在售的多數(shù)樓盤價格相對穩(wěn)定,罕見下降打折,只有個別樓盤小幅降價,幅度多在幾百元內(nèi)。這些樓盤的共同特點是,尾房或是開盤剩余的少量特價房源。
樓市逐漸回暖,最直觀的體現(xiàn)就是成交量。煙臺克而瑞的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,在剛剛過去的一周,煙臺六區(qū)商品住宅成交4.7萬平方米,環(huán)比上漲23.7%,成交均價達6841元/平方米。
“從煙臺住宅市場的需求量和庫存量來看,降價傳言難以傳導至煙臺市場,房子降價的可能性不大。”煙臺克而瑞市場總監(jiān)魏俊分析稱,目前煙臺存量約有650萬平方米,相對來說還處在一個安全區(qū)域。
“若是煙臺開發(fā)商打起價格戰(zhàn),最有可能發(fā)生在牟平區(qū)。”魏俊說,即便會有這樣的價格戰(zhàn),也多會以“暗戰(zhàn)”形式出現(xiàn),比如“內(nèi)部團購”等,明面上的降價潮是不會出現(xiàn)的。
從成交價格來看,煙臺的房價仍呈現(xiàn)上行趨勢,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年1月份,煙臺新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%,同比上漲9.3%；二手房環(huán)比上漲0.2%。這已是煙臺一二手房價格連續(xù)12個月上漲。
【濰坊】 關(guān)鍵詞:價格戰(zhàn)
有的樓盤最高降價20萬
數(shù)據(jù)顯示,2013年全年,濰坊市區(qū)住宅均價維持在4500元/平方米左右,最高點出現(xiàn)在6月份,為4536元/平方米。從數(shù)據(jù)來看,濰坊的住宅價格保持相對平穩(wěn)。不過,新年伊始,就在其他城市的多數(shù)樓盤忙著“蓄客暖場”時,濰坊的眾多樓盤就開始了“價格大戰(zhàn)”。
一家樓盤每天推出10套特價房,最高優(yōu)惠20萬元；往常97折或98折的常規(guī)折扣也開始松動,93折、95折登上舞臺；更有甚者,少數(shù)樓盤推出了首付1成的優(yōu)惠,令市場大跌眼鏡。
年初就開始降價,這釋放了怎樣的市場信號?濰坊房地產(chǎn)營銷協(xié)會會長隋鋼認為,這既延續(xù)了2013年濰坊樓市的銷售低潮,又傳遞了開發(fā)商對2014年銷售的憂慮心態(tài)。“這預示著,2014年全年的銷售可能陷入價格大戰(zhàn),隨著國內(nèi)樓市整體發(fā)生變化,濰坊樓市有可能出現(xiàn)降價亮點。”
據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示:2014年1月1日至1月29日濰坊共成交新房2763套,比2013年12月的5082套減少了2319套,環(huán)比下降45.63%；2014年1月份成交面積298213.09平方米,比2013年12月份的成交面積525531.42平方米減少227318.33平方米,環(huán)比下降43.25%。
【棗莊】 關(guān)鍵詞:觀望
買的不急躁,賣的硬撐著
如果說煙臺的樓市是寵辱不驚,濰坊是心急如焚,那么棗莊就是買的不急躁,賣的硬撐著。正如當?shù)厥忻竦囊痪湔{(diào)侃“最不缺的就是房子”,棗莊目前的樓市處于“供大于求”的狀態(tài)。
2月26日,記者走訪獲悉,棗莊市中區(qū)樓市均價為4500元/平方米,市中心或?qū)W區(qū)房均價可達5300元/平方米。
棗莊市住建局有關(guān)人士介紹,目前棗莊樓盤新房的庫存量較大,市民的購買力顯得不足,尤其是春節(jié)過后,商品房交易量明顯減少。
“目前棗莊市中區(qū)掛出100套房子,最多成交10套。”棗莊房產(chǎn)管理協(xié)會工作人員張先生說,尤其是節(jié)后房子降價風聲四起,不少市民認為現(xiàn)在買房子不保險,所以年后棗莊商品房交易量同比出現(xiàn)了明顯減少。
“棗莊的房價在2010年突然就漲起來了,從均價3000多元漲到了4000多元。之后的兩年,價格比較平穩(wěn)。”棗莊市中區(qū)一位市民說,房價現(xiàn)在在山頂上,啥時候降價,啥時候再買吧。
一般情況下,成交量上不去,一些開發(fā)商會降價走量,回籠資金。不過,多家受訪的開發(fā)商表示,房價不會降,因為建安成本是定了的,“總不能連買地錢和建設費都賺不回來吧”。
【專家】 關(guān)鍵詞:分化
庫存高的三四線城市,早晚得降價
“總體來看,沒有經(jīng)濟支撐、沒有就業(yè)及產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市,未來房地產(chǎn)發(fā)展的動力越來越不足。”合富輝煌房地產(chǎn)營銷代理機構(gòu)一位負責人分析,濰坊是典型“供過于求”的城市,與同等的地級市相比,價格多年來維持在較低的水平,處于長期的疲軟狀態(tài),短期內(nèi)很難調(diào)整。
該負責人說,產(chǎn)業(yè)集聚不夠,人氣就不會那么旺,購買力不強,市場自然會呈現(xiàn)出一種“增長乏力”,要么是漲幅變緩,要么就是價格下滑。
通俗來講就是,經(jīng)濟跑得本來就不快,房地產(chǎn)又搶跑了,高庫存消化不了,房價自然缺乏上漲動力。
山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為,過去部分城市房地產(chǎn)過度快速發(fā)展,人的需求是發(fā)展的主要驅(qū)動力,尤其是一些三四線城市,“只要有人買就行”。但是在未來,人的需求對房地產(chǎn)市場的拉動越來越弱,將主要依靠城市經(jīng)濟的推動力。
“如果未來這些城市產(chǎn)業(yè)推動力不能加強,分化會越來越嚴重。”李鐵崗說,這種市場的自發(fā)調(diào)整,要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。預計在前期土地成交量大、庫存風險高的三四線城市,價格調(diào)整將會成為一種趨勢。
相關(guān)閱讀：強縣房價噌噌漲弱縣恐催生“鬼城”
“我們在鄒平縣代理了5個項目,比一些縣級市還多。在一個縣城項目這么多,好多人覺得不可思議,但經(jīng)濟強縣的活力足夠吸引人。”合富輝煌房地產(chǎn)營銷代理機構(gòu)的一位負責人說,這個縣城在全市的經(jīng)濟比重甚至超過了某些城區(qū),當?shù)匕l(fā)達的制造業(yè)規(guī)模大、產(chǎn)能大,創(chuàng)造了大量的就業(yè)人口,住房需求很大。“需求量大自然會吸引更多的樓市供應,事實證明,整個市場呈現(xiàn)的是供需兩旺。”
可以與之相媲美的是濰坊的縣域房地產(chǎn)市場。濰坊縣域經(jīng)濟發(fā)達,壽光、高密、青州、諸城一直位列全國百強縣中。2013年,一家側(cè)重高檔住宅的房地產(chǎn)企業(yè)在濰坊的首個項目落地臨朐縣,不少人都難以理解,為什么不選擇市區(qū)而是去縣城?該項目負責人告訴記者,在項目落地前已經(jīng)在當?shù)刈鲞^購買力和需求調(diào)查,并不是隨意之舉。
記者了解到,在壽光、諸城、高密等地早已經(jīng)出現(xiàn)單價過5000元的樓盤項目,目前不少均價也已經(jīng)到了4000元左右,而在濰坊城區(qū)4000多元的單價也不難找到房源。
在煙臺,擁有豐富旅游資源的蓬萊,因為潮水機場、海底隧道等大工程,吸引了不少一線開發(fā)商和購房者的眼球,房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/div>
相反,在一些經(jīng)濟欠發(fā)達,產(chǎn)業(yè)落后,以農(nóng)業(yè)為主的縣城,由于盲目進行新城建設,過度發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè),則有可能催生“空城”、“鬼城”。
值得關(guān)注的還有一些海景房。煙臺某海景房銷售總監(jiān)坦言,海陽的海景房還好,因為政府配套完善又加上旅游資源豐富,賣得不錯。但龍口的海景房就不太理想,前幾年龍口海景房外銷火爆,但后來口碑不好,對銷售也有影響。
山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為,通過這些信息,我們可以看到風險,越是這種經(jīng)濟發(fā)展落后的縣城,樓市風險會越來越明顯。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
