如今新“國五條”政策已經(jīng)走過了一年，這一年中樓市調(diào)控的效果如何?
【房價變動】 2013下半年漲幅放緩
2013年3月1日，新“國五條”細則出臺。隨后，濟南市公布2013年新建商品住房價格控制目標，即“2013年新建商品住房價格控制目標：均價漲幅低于城市居民人均可支配收入實際增長水平”。
根據(jù)國家統(tǒng)計局每月公布的全國70個大中城市房價變動數(shù)據(jù)顯示，從2013年1月至2013年12月，濟南市新建商品住房上漲幅度分別為0.8%、0.9%、0.9%、1.1%、0.6%、0.5%、1%、1%、0.6%、0.5%、0.6%、0.5%，最高漲幅不超過1.1%，而且最后4個月的漲幅略微放“緩”。而根據(jù)濟南市統(tǒng)計局于2014年1月27日發(fā)布的最新經(jīng)濟年報顯示，2013年城市居民人均可支配收入35648元，增長9.5%。
不過記者了解到，上述兩個數(shù)據(jù)并不能直接作為房價調(diào)控目標的對比數(shù)據(jù)。首先，新建商品住房均價統(tǒng)計數(shù)據(jù)是否能直接用國家統(tǒng)計局每月漲幅累加，這個官方并沒有給出確定答案;另外，“城市居民人均可支配收入實際增長水平”相較于統(tǒng)計局公布的“城市居民人均可支配收入水平”多了“實際”兩個字。從專業(yè)角度來講，計算人均可支配收入的實際增長時，扣除價格因素的影響，相對才能更合理。
【成交情況】 去年住宅成交量同比漲5成
世聯(lián)地產(chǎn)2013年至2014年房地產(chǎn)市場年報統(tǒng)計顯示，去年濟南商品房總供應量為57389套(663.49萬平方米)，新增供應量為48166套(543.28萬平方米)，較2012年分別增長39.2%和36.9%。
來自濟南市建設部門和房管部門的原始統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年濟南共成交住宅約為10萬套，2013年濟南住宅成交同比漲5成?？傮w而言，2013年，濟南樓市不管是新建商品房市場還是二手房市場都呈現(xiàn)出淡季不淡、量價齊漲的特點。
回首2013年，濟南新建商品房市場可謂是“一路高歌”。1月、3月、5月、9月、10月都是成交的小高峰，而成交的最高值出現(xiàn)在2013年3月份。截至2013年12月31日，2013年度濟南共成交住宅64150套。
二手房方面也取得了不俗的成績。由于二手房數(shù)據(jù)并非每日公示，現(xiàn)在只能統(tǒng)計到2013年前11個月的二手房住宅成交量。根據(jù)濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局通報數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個月，濟南共成交二手住宅34713套，同比上漲了60%，其中貢獻最大的當屬學區(qū)房。
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樓市調(diào)控長效機制待建
房價變化在不同城市間也出現(xiàn)了分化局面。日前，國家統(tǒng)計局局長在答記者問時提到：“一線城市房價上漲較快的同時，去年城市的房價也出現(xiàn)了比較明顯的分化趨勢，二、三線城市總體上講上漲比較平穩(wěn)，個別三四線城市特別是四線城市有的房價出現(xiàn)了下跌。”
我愛我家集團總裁分析表示，2013年全年，除了少數(shù)如溫州、海口、聊城等二、三線城市之外，市場價格在京滬等一線城市的帶動下仍然普遍上漲，一線城市住宅價格漲幅均超15%。
在新“國五條”政策執(zhí)行的2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關鍵詞。據(jù)中國指數(shù)研究院資料顯示，2013年全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導向出現(xiàn)分化。去年下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，不動產(chǎn)登記、保障房建設等長效機制工作繼續(xù)推進。
中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了一個新的路口。他說：“房地產(chǎn)以往十年的宏觀調(diào)控基本不成功，目標以調(diào)控房價為主，但是房價照漲不誤，而且超出人們的預期，現(xiàn)在新一屆政府沒有進一步嚴格調(diào)控的動作，而且也沒有進一步強調(diào)控制房價。”其中，房產(chǎn)稅作為一種更加市場化的手段，將逐漸常態(tài)化存在。
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