從1998年以來(lái)，公眾似乎逐步形成了房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只漲不跌的思維定勢(shì)，同樣的，中國(guó)政府的房地產(chǎn)調(diào)控也往往以嚴(yán)控價(jià)格上漲為政策目標(biāo)。諸多跡象顯示，即便未來(lái)2~3年中國(guó)整體房?jī)r(jià)仍然平穩(wěn)，但在2016~2020年間，房?jī)r(jià)的下行風(fēng)險(xiǎn)可能將逐步取代上行壓力。如果不能捕捉到這種巨大變化，調(diào)控就可能演化為房?jī)r(jià)下行段的落井下石式調(diào)控。

供求決定價(jià)格，目前房地產(chǎn)已隱約處于結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求的狀態(tài)。2008年以來(lái)，房屋銷售面積從不足8億平方米上升至超過(guò)12億平方米，但同時(shí)房屋在建面積則從20億平方米上升至60億平方米。兩者落差巨大。假定從現(xiàn)在到2020年，中國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)銷面積年均復(fù)合增長(zhǎng)7%，這意味著到2020年中國(guó)房屋在建面積將超過(guò)100億平方米，意味著未來(lái)7年需要實(shí)現(xiàn)1.08億套商品住宅的銷售。如果再考慮到3600萬(wàn)套保障房的供應(yīng)，則未來(lái)7年需要有約4億人遷居新房，需要2020年中國(guó)的城市化率超過(guò)75%。這除了將農(nóng)村戶籍人口大量翻牌為城鎮(zhèn)戶籍之外，幾乎是難以實(shí)現(xiàn)的。目前個(gè)別城市的“鬼城”現(xiàn)象，可能會(huì)逐步蔓延。

我們看到，有效需求增長(zhǎng)放緩，目前房地產(chǎn)已明顯遭遇需求不足的嚴(yán)重約束。在房子蓋多了的同時(shí)，迫切需要買房的人群卻增長(zhǎng)不多。

這是由多方面因素導(dǎo)致的。首先是投資客逐步撤離樓市，現(xiàn)在的購(gòu)房主力已轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩秃褪状沃脴I(yè)型的需求。改善型需求在賣舊買新時(shí)，受到非常大的政策制約，限購(gòu)限貸政策和沉重的交易稅費(fèi)讓改善型需求難以釋放。首次置業(yè)者則受到支付能力的約束。從日美的經(jīng)驗(yàn)看，居民儲(chǔ)蓄率和房?jī)r(jià)高度相關(guān)。中國(guó)居民的儲(chǔ)蓄率在上世紀(jì)90年代基本穩(wěn)定，保持在20%~21%，到2009年升至25%，2010~2011年間下降到23%。隨著儲(chǔ)蓄率一起下滑的還有年輕人群，從2009年至今，中國(guó)高考報(bào)名人數(shù)已連續(xù)四年下滑，儲(chǔ)蓄率和進(jìn)入婚育年齡的年輕人同步下滑，顯示出在2017年之后中國(guó)的首次置業(yè)群體將減少且購(gòu)房支付能力更弱。部分原本勉強(qiáng)可達(dá)到購(gòu)置商品房門(mén)檻的中低收入“夾心層”，則很可能通過(guò)政府提供的自住型商品房來(lái)滿足。排隊(duì)購(gòu)房的瘋狂時(shí)代已漸漸遠(yuǎn)去了。

而中國(guó)利率市場(chǎng)化的進(jìn)程，也使房屋不再是保存財(cái)富的不二選擇。

在以往快速的貨幣化和城市化進(jìn)程中，買房養(yǎng)老法則盛行。就中國(guó)整體而言，過(guò)去十年貨幣余額增長(zhǎng)了5.4倍，居民收入增長(zhǎng)了3.2倍，房?jī)r(jià)則上漲了4倍。在此期間如果居民選擇儲(chǔ)蓄，則扣除通脹后儲(chǔ)蓄的實(shí)際收益為負(fù)數(shù)，購(gòu)房則可跑贏通脹但仍跑不贏人民幣的印刷速度。但利率市場(chǎng)化已扭轉(zhuǎn)了上述格局。目前銀行理財(cái)、信托等收益率均明顯高于通脹，甚至高于房?jī)r(jià)的漲幅。這使得投資迅速撤離樓市。2010年至今，中國(guó)樓市的投資性需求對(duì)全部購(gòu)房需求的占比已從46%下降到12%，中國(guó)富裕群體開(kāi)始多元化地配置其財(cái)富，而不是盯準(zhǔn)購(gòu)房一條路。不僅如此，美日利率市場(chǎng)化的過(guò)程都伴隨著房?jī)r(jià)的劇烈下跌，例如1978年~1985年的美國(guó)，上世紀(jì)90年代的日本。利率市場(chǎng)化幾乎使房?jī)r(jià)呈泡沫化狀態(tài)。

在這樣的背景下，中國(guó)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)調(diào)控政策的格局并不明朗，其中最為關(guān)鍵的是房地產(chǎn)稅政策。十八屆三中全會(huì)提出要加快房地產(chǎn)稅的立法工作，并逐步擇時(shí)推出。許多人對(duì)房地產(chǎn)稅的推出可能導(dǎo)致的巨大沖擊輕描淡寫(xiě)。事實(shí)上，中國(guó)全部商品房都建造在租用的國(guó)有土地上，房屋擁有者支付了50~70年的地租但并不擁有土地，如果房地合并征稅，必然面臨巨大的法律障礙。不僅如此，在持有環(huán)節(jié)征稅，對(duì)已處于逐漸從結(jié)構(gòu)性過(guò)程隱約向整體過(guò)剩滑落過(guò)程的中國(guó)房地產(chǎn)而言，也幾乎是滅頂之災(zāi)。

綜上所述，盡管許多人仍存在房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只漲不跌的幻覺(jué)，甚至國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也仍然戲劇性地顯示環(huán)比上漲，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已到了高位平臺(tái)期。

我們發(fā)現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并未能在2003~2010年間警示房?jī)r(jià)快速上漲，這次恐怕同樣也不能給出房?jī)r(jià)下行的警示。我們認(rèn)為，維持目前的投資和銷售節(jié)奏，在2016年之前，中國(guó)房地產(chǎn)仍能保持相對(duì)平穩(wěn)，但此后難以避免滑坡的趨勢(shì)。如果維持既有調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，不盲目擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，并在市場(chǎng)疲弱時(shí)適當(dāng)對(duì)限購(gòu)限貸政策中明顯不合理的細(xì)節(jié)進(jìn)行微調(diào)，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具備軟著陸的可能性。而如果無(wú)視現(xiàn)狀，繼續(xù)放大供給并以行政手段嚴(yán)厲限制合理需求，甚至貿(mào)然推出房地產(chǎn)稅，那么泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)恐怕難以避免。對(duì)中國(guó)政府而言，中長(zhǎng)期視野內(nèi)，防范房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)比嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲更為棘手和艱險(xiǎn)。