京滬樓市“小陽(yáng)春”不盡如人意

個(gè)案火爆難掩行業(yè)整體成色不足

被開(kāi)發(fā)商抱以厚望的三月如約而至，但由于信貸收緊、定價(jià)偏高等因素影響，3月這個(gè)傳統(tǒng)意義上的“小陽(yáng)春”，在今年卻并不盡如人意。

成交情況顯示，在北京、上海等需求相對(duì)旺盛的一線城市，3月成交量與去年同期相比明顯下挫，市場(chǎng)仍處在低溫狀態(tài)，雖然有一些樓盤出現(xiàn)“日光”的看似火爆景象，但實(shí)際上是長(zhǎng)期蓄客后集中成交的結(jié)果。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年的3月較去年不可同日而語(yǔ)，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部業(yè)績(jī)壓力普遍較大。

京滬樓市“小陽(yáng)春”開(kāi)局不利

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京樓市依然平穩(wěn)，1-9日，新建住宅簽約1802套，二手房住宅簽約1858套，合計(jì)總簽約3660套，較2013年同期跌幅巨大。

而在上海，德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積為13.69萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周下跌23.6%，位于同期低位。雖然在供應(yīng)方面，無(wú)論是改善型項(xiàng)目還是剛需型項(xiàng)目都有大批量的推盤，但與此同時(shí)成交量卻出現(xiàn)了意外下跌。

上周末，上海部分樓盤出現(xiàn)了“日光”、“去化90%”、“幾近清盤”等看似火爆的銷售景象，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些樓盤基本上都是蓄客已久、集中成交的，不能排除人為制造火爆的因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，樓市在信貸收緊影響下，上漲開(kāi)始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價(jià)格開(kāi)始陰跌，成交量持續(xù)下滑。在北京，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月陰跌，信貸收緊、自住房供應(yīng)不足，是影響近期北京樓市的最關(guān)鍵兩個(gè)政策。

而上海德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟則分析，上海目前成交放緩與部分項(xiàng)目大幅漲價(jià)有關(guān)。如寶山大場(chǎng)板塊的保利葉軒項(xiàng)目，2013年全年的成交均價(jià)為25960 元/平方米，而上周新推的一批房源，網(wǎng)上房地產(chǎn)的最低報(bào)價(jià)29200元/平方米，每平方米上漲12.5%，超3000元/平方米。

開(kāi)發(fā)商“趕場(chǎng)子”跑量

與以往相同，很多在春節(jié)前后“捂盤”的開(kāi)發(fā)商都要利用“小陽(yáng)春”這個(gè)出貨窗口積極開(kāi)盤，眼下開(kāi)發(fā)商們都開(kāi)始“趕場(chǎng)子”。記者從上海市房管局網(wǎng)站上查知，3月份剛到上旬，上海已經(jīng)有10余個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)拿到了預(yù)售證。樂(lè)居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，上海3月預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目數(shù)量為53個(gè)，與2月26個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤相比，增加了27個(gè)，環(huán)比暴增104%。

“今年流動(dòng)性偏緊、市場(chǎng)不再重現(xiàn)去年的火爆是大概率事件，開(kāi)發(fā)商普遍希望積極跑量，現(xiàn)金為王。今年政府工作報(bào)告沒(méi)有提及繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，目前市場(chǎng)對(duì)政策的解讀也偏積極，趁著這個(gè)時(shí)機(jī)出貨，是很多開(kāi)發(fā)商加速入市的原因。”滬上一位開(kāi)發(fā)商告訴記者。

然而，即便開(kāi)發(fā)商出貨意愿強(qiáng)烈，但在銀行信貸政策收緊、優(yōu)惠利率幾乎消失的情況下，成交量隨之回升的難度仍是不小。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總的來(lái)看，在銀行信貸緊縮及一、二線城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)在3月“小陽(yáng)春”市場(chǎng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商仍需堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。

“1、2月份銷售情況不盡如人意，很多開(kāi)發(fā)商內(nèi)部銷售壓力都很大，如果3月不能改觀，一季度的銷售任務(wù)就完不成了。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，今年的“小陽(yáng)春”行情肯定會(huì)相對(duì)遜色，目前開(kāi)發(fā)商的心態(tài)普遍比較著急，推盤力度還是會(huì)很大，提高去化率的關(guān)鍵在于理性定價(jià)?，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商尤其是小開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略是不理性的。

中原地產(chǎn)張大偉則預(yù)計(jì)，基于目前的市場(chǎng)大環(huán)境，今年3月40個(gè)主要城市新建住宅成交面積將低于去年同期水平，同比跌幅或?qū)⒔咏?0%，與去年月均成交量相當(dāng)。