以房養(yǎng)老保險有望在4城試點 深度影響地產(chǎn)市場

2014年03月20日 10:11
來源:上海證券報
        《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》開始征求意見
         老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險:
         擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人,將其房屋抵押給保險公司,繼續(xù)擁有房屋居住權(quán),并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后,保險公司獲得抵押房屋處置權(quán),處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。
         試點要求:
        單個保險公司開展試點業(yè)務(wù),接受抵押房屋的評估價值合計不得超過:4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億的部分。
        單個反向抵押養(yǎng)老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。
        中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式,將有望隨著一款金融創(chuàng)新型產(chǎn)品的問世而發(fā)生顛覆性變革。
        昨日從權(quán)威渠道獲悉,為貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,保監(jiān)會已起草《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》,計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。
        這個保險“舶來品”一旦在中國落地,對于保險及房地產(chǎn)市場,乃至整個國家社會養(yǎng)老保障體系都將產(chǎn)生深遠影響。不過由于這一創(chuàng)新產(chǎn)品橫跨保險、地產(chǎn)等多個領(lǐng)域,對于經(jīng)營主體保險公司而言將面臨一定難度的風(fēng)控考驗。
試點產(chǎn)品分兩類
        老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險,在歐美等國外成熟保險市場卻是一種較普遍的“以房養(yǎng)老”方式,它是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。
         本報從相關(guān)方面了解到,2006年底,由中國太保承擔(dān)的建設(shè)部“住房反向抵押貸款保險產(chǎn)品行業(yè)應(yīng)用研究”課題成果通過驗收。但由于監(jiān)管部門一直沒有出臺相關(guān)政策,這一新型險種遲遲沒有面世。不過,在去年9月國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提及開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的有關(guān)要求后,保監(jiān)會于近日起草了相關(guān)指導(dǎo)意見,并于本周開始在業(yè)內(nèi)征求意見。
        從本報拿到的征求意見稿來看,這一保險產(chǎn)品的投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。試點城市為北京、上海、廣州、武漢。試點期間自正式文件發(fā)布之日起,至2016年3月31日止。
        根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同,試點產(chǎn)品將分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品,指保險公司可參與分享房屋增值收益,通過定期評估,對投保人所抵押房屋價值增長部分,依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;非參與型產(chǎn)品,指保險公司不參與分享房屋增值收益,抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。
        接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家表示,相較其他金融產(chǎn)品,這一險種落地的意義更加重大及深遠。它不僅可以拓寬保險資金投資渠道,活躍保險產(chǎn)品市場,還可以增加二手房上市量,活躍房地產(chǎn)二級市場。
        站在更高的角度來看,有利于健全我國社會養(yǎng)老保障體系,建立多層次、可持續(xù)的養(yǎng)老保障制度,同時可刺激和挖掘消費,拉動內(nèi)需,促進國民經(jīng)濟的增長。
險企參與門檻高
        事實上,老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險不完全是傳統(tǒng)意義上所理解的保險產(chǎn)品,更準(zhǔn)確地說,是一系列金融產(chǎn)品的組合,其中涉及到房產(chǎn)評估、房屋維護、房屋拍賣轉(zhuǎn)讓、年金、醫(yī)療保險、健康增值、金融理財?shù)缺姸囝I(lǐng)域。將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的產(chǎn)品特性,對于經(jīng)營主體保險公司而言將面臨一定難度的風(fēng)控考驗。
        因此,對于試點保險公司的資質(zhì),保監(jiān)會在征求意見稿中設(shè)置了一定的門檻。申請試點資格的保險公司須滿足七個條件,包括:已開業(yè)滿5年,注冊資本不少于20億元;申請試點時,保險公司上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%;具備較強的保險精算技術(shù),能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險進行科學(xué)合理定價;具備專業(yè)的法律人員,能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險相關(guān)法律問題進行處理;具有房地產(chǎn)物業(yè)管理專業(yè)人員,有能力對抵押房產(chǎn)進行日常維護及依法處置;具備完善的公司治理結(jié)構(gòu),內(nèi)部風(fēng)險管理和控制體系,能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險業(yè)務(wù)實行專項管理和獨立核算等。
        此外,由于這一新型產(chǎn)品的復(fù)雜性,保監(jiān)會還要求銷售人員須經(jīng)考核通過后,才可取得反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)銷售資格,并且品行良好、業(yè)務(wù)熟練、無投訴及其他不良記錄。而這類產(chǎn)品的保險猶豫期也有別于以往其他險種的10個自然日,而特設(shè)為15個自然日。
        值得一提的是,征求意見稿中還規(guī)定,試點期間,單個保險公司開展試點業(yè)務(wù),接受抵押房屋的評估價值合計不得超過:4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億的部分。單個反向抵押養(yǎng)老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。
道德風(fēng)險之考
        對于有望問世的“以房養(yǎng)老”保險,多家保險公司表現(xiàn)出蓄勢待發(fā)之勢。“我們前期已做相關(guān)的產(chǎn)品研發(fā),它可以打通整個養(yǎng)老服務(wù)鏈條,如針對不同年齡和生活興趣的投保人,我們還可以推出醫(yī)療保險、金融理財?shù)确?wù),還可以結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)。”
        值得注意的是,道德風(fēng)險是許多保險產(chǎn)品售出后保險公司不得不面對的主要風(fēng)險之一。對于“以房養(yǎng)老”保險試點中的道德風(fēng)險,他們也有所顧忌。諸如一旦房屋抵押,屋主將傾向于盡可能地減少房屋的維護和修理的費用,增加了這類產(chǎn)品的道德風(fēng)險;抵押期間,房屋價值變動和利率波動將對保險公司產(chǎn)生一定影響等。
        一位保險業(yè)資深人士認(rèn)為,對于這類道德風(fēng)險,保險公司可以利用其風(fēng)險管理的專業(yè)優(yōu)勢進行防范。比如訂立合同時明確規(guī)定投保人應(yīng)盡的義務(wù)等。不過,房屋價值變動和利率波動在養(yǎng)老金支付的長時期內(nèi)恐將難以避免,為避免遭受較大損失,保險公司應(yīng)進一步提高房屋評估技術(shù)和精算能力,并借助專業(yè)估價機構(gòu),盡可能準(zhǔn)確地測算出房屋價值及年金支付額。
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