房產(chǎn)稅讓地方政府更有動力抬升房價

我曾經(jīng)提出一個觀點，就是目前推出的房產(chǎn)稅既不合理又不合法，而且會讓地方政府更有動力去抬升中心城區(qū)的房價。為什么這么說？

房產(chǎn)稅主要有上海模式和重慶模式兩種。上海模式是存量不征稅，增量征稅，而重慶模式是對存量征稅。什么意思呢，也就是說在上海，你已有的房子不征稅，如果你多買一套房，超過人均60平方米你就要繳稅，稅率0.4%；而在重慶，你已有房子的房價如果超過均價的兩倍，你就要繳1.2%的稅。所以，在上海，房叔、房姐不征稅，在重慶呢，房叔、房姐要征稅。不難看出，真正能夠打擊炒房的是重慶模式而不是上海模式，因為重慶模式對所有多套房的房叔、房姐收重稅。

那么各位猜一下，這兩年多征收下來，是什么結(jié)果？兩年多來，上海市房價上漲17.6%，房產(chǎn)稅收了166個億；重慶市房價上漲0%，稅收只有2.4個億。為什么？

你打擊力度太大，大家不買房之后房價上不去，這對老百姓可能是好的，對政府那就糟透了，房價上不去怎么抽房產(chǎn)稅呢？房產(chǎn)稅是按房價比例來征收的啊。所以各位朋友，今天我請你做一個判斷，上海模式導致房價上漲17.6%，稅收166個億；重慶模式房價不上漲，稅收只有2.4個億，如果你是政府的話你會選擇哪一個模式？當然選擇上海模式了。

所以這一次出臺的方案就是以上海模式為基礎(chǔ)，而且我們的政府很聰明，看到了重慶模式的好處，什么好處呢，就是如果你的房價超過均價兩倍還可以抽1.2%的高稅。所以我們的政府靈機一動，在上海模式之下又加了一個新的條款，那就是如果你購買的增量新房房價超過均價兩倍，那你的稅率加一倍，變成0.8%。這個新的模式就叫做杭州模式，是上海模式跟重慶模式的混合版。也就是在杭州模式下，存量依然不繳稅，房叔、房姐有一百套房也不繳稅，但是新買的一套房只要人均超過60平方米就要繳0.4%的稅，并且如果你買房的價格超過均價的兩倍，就要繳0.8%的稅。

這個房產(chǎn)稅一旦開征會有什么結(jié)果？這才是我們老百姓真正關(guān)心的話題。今天我不妨給各位朋友做一個簡單的預測，看看房產(chǎn)稅的杭州模式推出之后對房價是什么影響。

首先我以上海為例，看一看什么情況之下要收0.8%的高稅率。大家都知道，上海有內(nèi)環(huán)、外環(huán)之分，內(nèi)環(huán)之內(nèi)的房產(chǎn)均價在5.5萬~6萬，外環(huán)的房產(chǎn)均價在3萬左右。你們猜一下，整個大上海市的均價是多少？1.4萬而已。1.4萬的2倍是2.8萬，這就表示2.8萬以上的房子統(tǒng)統(tǒng)要適用0.8%的高稅率，換句話說外環(huán)以內(nèi)的所有房子統(tǒng)統(tǒng)以0.8%的高稅率為抽稅標準，這將極大地提高政府的房產(chǎn)稅收入。如果按照現(xiàn)在上海模式來計算的話，十年之后房產(chǎn)稅的總額將占到上海市財政總收入的37%，如果是杭州模式呢，可以達到55%。

而且按照這個邏輯，你會發(fā)現(xiàn)地方政府一定有極大的動力去提高外環(huán)以內(nèi)的房價，房價越高抽的房產(chǎn)稅越多，對不對？這就是為什么最近搞了一個新的4萬億投資。媒體報道，大概有38個城市推出新的4萬億，用于搞地鐵、城際鐵路等軌道交通。以江蘇省為例，它目前的財政非常困難，可就是在極其困難的財政預算之下，竟然準備興建20條鐵路，幾十條地鐵跟城際軌道。這個新聞一出來所有的讀者都是一頭霧水，怎么又來一個新的4萬億？答案很簡單，就是為了剛剛講的房產(chǎn)稅的目的，地方政府希望通過多修建地鐵、城際鐵路等軌道交通系統(tǒng)，以最快的速度將大量郊區(qū)老百姓運送到市中心，干什么呢？

希望他們能夠上班、看病、逛街、消費，等等，人流量越多越好。因為人流量越多會使得市中心的房價越上漲，政府可以抽越多的稅。

地方政府新三板斧拉抬中心城區(qū)房價

那么請各位朋友再思考一下，如果我講的這個前提是正確的話，你知道會發(fā)生什么事嗎？地方政府很可能會出臺新的三板斧政策，我們一一做說明。

第一板斧，放寬限購令。如果搞了這么多的地鐵，希望這么多的人能夠進入市中心來上班、看病、消費，市中心的房價不斷上漲，但你的稅是增量抽稅，如果大家不買房，你怎么抽稅？所以我認為限購令有可能開個口子，逐步放松。就像溫州，溫州是中國70個大中城市中唯一房價下跌的，而且跌了一半，為了阻止房價繼續(xù)下跌，溫州市稍微放寬了一點限購，房價暫時性止跌，環(huán)比交易量上漲了148%。這個例子非常重要。我認為未來地方政府會千方百計通過各種方法放寬限購令，讓更多的人到市中心買房，于是可以收房產(chǎn)稅，而且房價上漲可以收更多的稅。這就是第一板斧。

第二板斧，拉抬市中心房價。過去地方政府的主要財政來源是賣地，因此它對于推高市中心房價本身是興趣不大的。限購令對地方政府而言，雖然是不爽但是也不至于太痛苦，因為它沒有直接的利益，房價上不上漲只是一個間接的因素，地方政府真正關(guān)心的是賣地的價格能不能上漲?？墒沁@次不一樣了，因為你賣完地之后就無地可賣了，未來的財政收入必須來自房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅怎么能收得更多呢，只能靠房價上漲。所以第二板斧，地方政府將會有極大的熱情去拉抬市中心的房價，這是和過去不一樣的。這也是為什么各地政府是挖空心思搞地鐵建設(shè)、城際鐵路，等等，目的就是拉抬市中心房價。

第三板斧，增加郊區(qū)土地供給。市中心的房價一直上漲，老百姓怨聲載道，還有很多大學畢業(yè)生買不起房，地方政府怎么對他們交代呢？因此政府希望房產(chǎn)的均價不要上升太多，不但表面上可以給老百姓一個交代，同時均價上漲不多、市區(qū)的房價上漲反而可以多收稅，兩全其美。那么地方政府會怎么做？第三板斧出臺，增加郊區(qū)的土地供應(yīng)。我們預測未來百分之七八十的土地都在郊區(qū)供應(yīng)，郊區(qū)房價肯定便宜，以上海為例也才1萬多。這就可以拉低并穩(wěn)定整個城市的房產(chǎn)均價，市中心的房價可以繼續(xù)上漲，那這個0.8%的稅率適用之后可以收更多的稅。因此未來會有什么情況呢？

就是政府大幅增加郊區(qū)的土地供應(yīng)，使中國的各個城市慢慢步東京、巴黎、倫敦等大城市的后塵，市中心跟郊區(qū)的房價差距會越來越大。

因此，這三板斧就是我預測地方政府在希望多收稅的前提下，一定會采行的三個政策。政府的目的只是為了增加財政收入，而不是為了降低房價讓老百姓買得起房。這三板斧的出臺，只會使城市中心地帶的房價更高。那小老百姓怎么辦呢，你可能還是買不起房，即使要買，也只能考慮郊區(qū)的房子。那有錢人怎么辦呢，你繼續(xù)在市中心買房，如果你的房價上漲每年超過0.8%，那房產(chǎn)稅對你而言就沒有痛苦，你依然有利可圖。所以有錢人恐怕會更有激情去購買市中心的房產(chǎn)。

郎咸平分析，目前投資是高風險、低收益，黃金還要下跌，而股市今年的情況也有目共睹，投資就是要自己對比選擇相對而言最不差的，而在三大投資渠道中，房產(chǎn)最能長期保值。對于一些人說要把房產(chǎn)賣了的選擇，他反問：“那你這個錢拿來干什么？”

郎咸平嘆息通貨膨脹使得人們包括他自己不得不買房子。