資金面緊張、供給量過大、輿論氛圍加大購房觀望預(yù)期，多重因素的疊加令東北樓市面臨寒流。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2月份，長春、沈陽、哈爾濱三個東北省會城市，住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.4%和0。另外幾個東北城市中，丹東漲幅為0，牡丹江下降0.1%。這種數(shù)據(jù)接近甚至差于出現(xiàn)降價新聞的唐山、秦皇島、溫州、杭州等地。

易居中國董事長周忻表示，從全國情況看，今年樓市應(yīng)該比較平穩(wěn)，GDP7.5%的增長說明今年房市總體不會差；差異化（雙向）調(diào)控保證了房價至少不會大跌；推動房地產(chǎn)稅立法說明近期不會出臺；舊城改造短期會推動剛性需求。但在這個過程中，企業(yè)擔(dān)憂的是大量降價輿論出現(xiàn)，會加速購房預(yù)期的惡化。

高端物業(yè)市場受創(chuàng)

B公司是東北某省會城市的龍頭房企，在地方經(jīng)營多年，其豪宅品牌打敗眾多全國性房企，成為當?shù)睾勒瑯藯U企業(yè)。

“2011年市場最好的時候，江景房一房難求。開發(fā)商看到市場實在太好，果斷封盤惜售。沒想到，從2012年開始，樓市限購等調(diào)控措施出臺，市場預(yù)期生變，捂在手里的房源到現(xiàn)在還在艱難出貨。如果當年一次性賣掉，企業(yè)手中起碼將多50億現(xiàn)金。”一位接近該企業(yè)的知情人士透露。

近日，記者親赴東北走訪市場，看到了B公司聞名一方的豪宅項目。“僅園林景觀就花了一個億，這個手筆在東北市場并不多見。”銷售人員告訴記者。在這個風(fēng)格接近星河灣、位置堪比湯臣一品的豪宅現(xiàn)場，記者感受更多的卻是銷路不暢的無奈。從設(shè)計上看，東北的豪宅市場顯然已經(jīng)脫離普通消費水準：數(shù)十套頂級公寓，單套建筑面積超過600平方米，總價則接近800萬元一套。一般的公寓房源，單套總價接近300萬元。試想，在人均每月收入水平僅為2000至3000元的東北二、三線城市，如何尋找買家？

就是這些房源，在2011年時，炙手可熱。一位當?shù)厝耸扛嬖V記者，東北高端物業(yè)的消費群體，有七成以上來自公務(wù)員體系、大學(xué)教授、醫(yī)生等。

眾多“新城”堪憂

東北重鎮(zhèn)沈陽也是記者此次走訪的城市之一。在渾南新區(qū)，記者入住的綠城全運村項目附近，多條馬路寬闊交錯，幾乎很少見到車輛往來，更不要說熙熙攘攘的人群。到了晚上，全運村項目及周邊多個物業(yè)，一片黑暗和靜寂。

據(jù)當?shù)孛襟w報道，2013年，沈陽住宅用地出讓收入333億元，可建住宅建筑面積接近2000萬平方米。而2013年沈陽實際銷售的商品住宅面積僅1031萬平方米，供銷相差近一倍。從出讓地塊的區(qū)別布局來看，渾南新區(qū)是推地最多的區(qū)域，全年賣地56塊之多，占到全市總量的三分之一。在記者采訪的專家看來，沈陽已經(jīng)被列入房地產(chǎn)供給過大的高危城市之一。

因為供給過大，需求不足，東北樓市已現(xiàn)明顯的銷售疲態(tài)。記者走訪一些樓盤時發(fā)現(xiàn)，樓盤報價與真實的銷售價格差別很大。在哈爾濱群力新區(qū)，匯集了星浩資本星光耀綜合體、銀泰城、宏潤翠湖天地、恒大帝景等眾多明星房企的大體量物業(yè)。在一個市場價格標注近9000元/平方米的樓盤，記者發(fā)現(xiàn)銷售人員對究竟售出多少房源、真實的折扣情況言語不清。只有在明確表達了購房意向后，銷售人員會通過層層約談的方式，動用銷售總監(jiān)，給出近九折的折扣。另一個物業(yè)銷售人員甚至后期發(fā)來短信，稱“因近期銷售任務(wù)較重，可以申請到更低折扣，您只需要帶著心理價位來即可。”也就是說，房企真實的銷售價格可能已經(jīng)大幅度低于向市場公示的預(yù)售價格。至于房企為什么不明確降價銷售，很多企業(yè)表示，“那絕對不行”。

一位房企負責(zé)人稱，“降價，是所有辦法都沒有用了，最后一步的事。萬不得已，企業(yè)絕對不會走降價的策略，因為降價直接影響的是預(yù)期。”

地方經(jīng)濟承壓 限購或松動

面對地方經(jīng)濟承壓，部分二、三四線房企卻樂觀預(yù)期限購將松綁。因為依靠房地產(chǎn)拉動就業(yè)和消費，是最直接有效的辦法。

“我們估計，三、四線城市今年會陸續(xù)有些動作出來，比如松綁限購，還會收緊土地供應(yīng)。因為目前三、四線城市供給實在太大，換一屆政府就劃一個新區(qū)，每個新區(qū)都很漂亮，一條馬路開出十幾分鐘，兩邊全是各大房企的新盤，密密麻麻，能賣出去多少呢？”一家上市房企高層對記者感慨。

不過，即便限購松綁，地方房企對市場也并不樂觀。“限購松綁可以在短期內(nèi)搶到了一些剛性需求，但這個量其實不大。同時，從大的趨勢來看，要扭轉(zhuǎn)‘各行各業(yè)投資房地產(chǎn)’的結(jié)構(gòu)性問題，資金面收緊趨勢至少持續(xù)一年。兩者相加，樓市形勢不容樂觀。”上述B公司董事長向記者表示。

易居研究院院長張永岳也表示，從中長期來看，地方政府不應(yīng)再寄希望于房地產(chǎn)拉升經(jīng)濟的老路，要努力促進產(chǎn)業(yè)提升，結(jié)構(gòu)完善，不斷降低對土地財政的依賴，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展真正與國民經(jīng)濟相匹配，與民生相適應(yīng)。一些以保值投資為目的的購房者，要把購房成本、持有成本、空置成本等充分考慮，再決定是否購房。