一線城市房?jī)r(jià)“安全島”塌陷
         曾被認(rèn)為是樓市“安全島”的一線城市，正在出現(xiàn)微妙的變化。
        上周，位于北京大興的北京萬(wàn)科橙項(xiàng)目低價(jià)入市，均價(jià)僅2.1萬(wàn)/平方米，而此前市場(chǎng)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目售價(jià)為2.5-2.6萬(wàn)元/平方米。萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理毛大慶澄清，這并非開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，而是配合政府的區(qū)域限價(jià)政策的結(jié)果。
        在深圳，有開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者透露，位于關(guān)內(nèi)的某大型舊改項(xiàng)目年內(nèi)將有住宅公寓產(chǎn)品入市，開(kāi)發(fā)商擬售價(jià)6萬(wàn)/平方米，但政府限價(jià)為4萬(wàn)元/平方米。其他數(shù)個(gè)偏高端的項(xiàng)目也遇到類似問(wèn)題。
        “所謂分類調(diào)控，并不像之前理解的更加市場(chǎng)化了，實(shí)際上行政化色彩更濃。”該開(kāi)發(fā)商分析說(shuō)，限購(gòu)限價(jià)、預(yù)售證發(fā)放、資金監(jiān)管等這些政策，怎么組合，用多大力度，都是地方說(shuō)了算，實(shí)際上更強(qiáng)化了地方的調(diào)控手段。
        河山資本董事長(zhǎng)曹少山認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不同區(qū)域和城市之間的分化非常嚴(yán)重。但分類調(diào)控并不意味著行政政策手段的退出，而可能是更加嚴(yán)重，因?yàn)榈胤秸刂聘叻績(jī)r(jià)和獲取土地收入兼得。
        在上述背景下，北京、深圳、廣州近期入市的項(xiàng)目幾乎均以平價(jià)推出。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京合計(jì)有38個(gè)項(xiàng)目將在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。這些項(xiàng)目的漲幅基本控制在5%-10%，這與去年同期動(dòng)輒20%-30%漲幅的定價(jià)不可同日而語(yǔ)。
       在廣州和深圳，3、4月新開(kāi)項(xiàng)目也基本以平價(jià)出貨，廣州少數(shù)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商代付首付的情形。“春節(jié)期間成交慘淡，好多項(xiàng)目不敢3月開(kāi)盤，延后的情況比較多，”深圳一家代理行人士說(shuō)，去年深圳樓市是提前透支，今年新盤供應(yīng)量又大，很難支持房?jī)r(jià)上漲。
        中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至23日，3月54城市合計(jì)住宅簽約14.85萬(wàn)套，相比2013年同期下調(diào)了36%。其中一線城市跌幅達(dá)到了45.8%，二線跌幅達(dá)到了48.2%。
        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房企對(duì)銷售業(yè)績(jī)的需要可能導(dǎo)致一二線市場(chǎng)跑量更重要。截至日前，30家房企公布了前2月的銷售業(yè)績(jī)，單2月30家房企銷售業(yè)績(jī)合計(jì)665億。環(huán)比1月份的1082.88億下調(diào)了39%。而國(guó)房景氣指數(shù)也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30點(diǎn)。
        相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市的企業(yè)大部分都是上市房企，對(duì)業(yè)績(jī)的要求更高，一旦沒(méi)有銷售量，股價(jià)就可能會(huì)出現(xiàn)暴跌。這些因素的存在導(dǎo)致了一線城市的變化可能會(huì)出乎市場(chǎng)的預(yù)料。記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已知出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的城市包括北京、廣州、杭州、南京等。
        “本來(lái)以為回歸一線會(huì)很安全，但目前來(lái)看也并非如此。”一位在過(guò)去兩年激進(jìn)轉(zhuǎn)舵一二線的開(kāi)發(fā)商人士感嘆，一線城市銷售去化問(wèn)題不大，但利潤(rùn)率難以保證，對(duì)于一家在香港上市的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，毛利率和凈利率更為重要。
        去年曾在北京拿下多個(gè)高價(jià)地塊包括農(nóng)展館地王的融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌，在2013年業(yè)績(jī)會(huì)上甚至擔(dān)心，農(nóng)展館項(xiàng)目屆時(shí)定價(jià)15萬(wàn)元/平方米能不能通過(guò)審批。
        一向集中于一二線城市、以高毛利著稱的廣州開(kāi)發(fā)商合景泰富高層也表示，不排除公司個(gè)別項(xiàng)目會(huì)在保持15%的凈利潤(rùn)率基礎(chǔ)上進(jìn)行適度促銷。易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱指出，從總的趨勢(shì)上來(lái)看，房企的利潤(rùn)水平將會(huì)進(jìn)一步下降。
        世聯(lián)行研究總監(jiān)吳志輝警告，銀行收緊房地產(chǎn)杠桿的策略對(duì)銷售終端的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮小周期的末端，2014年的成交增幅將降至個(gè)位數(shù)。在此背景下，財(cái)務(wù)不夠穩(wěn)健的中小開(kāi)發(fā)商需全力保量，避免償付危機(jī)。