多地密集推地實(shí)力房企加大收儲(chǔ)
土地市場(chǎng)或再迎成交高潮
專(zhuān)家分析，房企和區(qū)域分化將強(qiáng)化土地市場(chǎng)冷熱不均走勢(shì)
        3月27日，北京土地市場(chǎng)成功出讓朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)、豐臺(tái)花鄉(xiāng)等三宗經(jīng)營(yíng)性用地，成交總價(jià)為45.44億元。此前一天廣州增城一共拍出5宗住宅用地，成交總價(jià)達(dá)34億元。除此之外，杭州、武漢、成都、青島近日均有地塊成功出讓。
        盡管今年前3個(gè)月，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度整體放緩，土地市場(chǎng)也相應(yīng)有所降溫，但記者注意到，近日包括北上廣深等在內(nèi)的十余個(gè)一二線城市均有地塊密集出讓?zhuān)袔鬃诖篌w量的優(yōu)質(zhì)地塊吸引了眾多房企的競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著地方供地節(jié)奏的加快，以及實(shí)力房企持續(xù)加大收儲(chǔ)力度，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一波成交高潮。
密集
土地市場(chǎng)成交有所升溫
        3月27日，北京土地市場(chǎng)成功出讓朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)、豐臺(tái)花鄉(xiāng)等三宗經(jīng)營(yíng)性用地，這三宗地塊合計(jì)建筑面積為98.8萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為45.44億元。
        三宗經(jīng)營(yíng)性地塊中，最受關(guān)注的是朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)地塊，該地塊為2012年9月份被暫停出讓的來(lái)廣營(yíng)A 2地塊，此次起始價(jià)上調(diào)2.08億元。該地塊吸引了恒大、中鐵建等4家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)44輪競(jìng)價(jià)后，最終由恒大以20.5億元競(jìng)得，溢價(jià)率為37.4%。
        資料顯示，該地塊將配建限價(jià)商品房29400平方米，限價(jià)15000元/平方米，剩余居住部分將全部建成套均面積不超過(guò)80平方米的自住型商品房，限價(jià)28000元/平方米。
        由于限價(jià)房的存在，“該地塊成為目前北京市最貴的自住商品房項(xiàng)目地塊。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴記者，地理位置優(yōu)越、交通方便、周邊配套成熟是此次來(lái)廣營(yíng)地塊與之前豆各莊、東壩等自住商品房地塊最大的不同所在，也是造成其自住型商品房?jī)r(jià)格明顯上升的最主要原因。
        “但從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，該地塊目前的平均樓面價(jià)已達(dá)17198元/平方米，而扣除限價(jià)商品房面積后，其自住型商品房樓面價(jià)遠(yuǎn)超2萬(wàn)元/平方米，加上其建筑成本等，盈利空間十分有限。”張旭認(rèn)為，恒大高成本拿地的背后，可能與其加大一線城市布局有很大關(guān)系。
        事實(shí)上，就在前一天，北京還成功出讓2宗經(jīng)營(yíng)性用地。資料顯示，兩宗地塊分別是大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊和平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)地塊，分別吸引了恒大、保利首開(kāi)聯(lián)合體、中鐵建、K 2、三元置業(yè)、泰禾、中弘、永同昌等房企參與競(jìng)拍。
        不僅是北京，3月26日，廣州增城一共拍出5宗住宅用地，成交總價(jià)34億元，其中，碧桂園以20.64億斬獲三宗地塊，并且有一宗地塊的樓面價(jià)在增城區(qū)域首次突破四千。另外兩宗地塊則分別由中鐵集團(tuán)和廣州恒翔房地產(chǎn)有限公司摘得。
        值得注意的是，中鐵集團(tuán)以7.41億元拿下的朱村街鳳崗村一宗地塊，樓面價(jià)4290元/平方米，溢價(jià)達(dá)78.13%。而從增城國(guó)土房管局去年的土地成交公示來(lái)看，住宅地和商業(yè)地絕大多數(shù)以底價(jià)成交，住宅用地樓面價(jià)約為1500元-1600元/平方米，而此次拍賣(mài)的土地價(jià)格明顯上升。
         除北京、廣州等一線城市外，杭州、武漢、成都、青島近日均有地塊成功出讓。其中，武漢于3月27日迎來(lái)本月第二場(chǎng)土拍，3宗地以總價(jià)5.27億元成交。成都國(guó)土局也以掛牌方式出讓兩宗地塊，出讓面積合計(jì)約273.27畝。此外，3月25日，杭州蕭山掛牌出讓兩宗宅地，最終兩地塊分別被中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)浙江金誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司、眾安集團(tuán)有限公司以22.85億元及7.36億元的價(jià)格競(jìng)得。
加碼
多城市推出優(yōu)質(zhì)地塊
        記者了解到，除了集中成交的上述地塊外，部分一二線城市近期推出的一些優(yōu)質(zhì)地塊也受到業(yè)界廣泛關(guān)注。
        據(jù)悉，3月28日，南京市國(guó)土資源局將公開(kāi)出讓共計(jì)5宗地塊。其中，仙林湖西側(cè)地塊二地塊G 07總出讓面積14.75萬(wàn)平方米，容積率在1.0到2.5，掛牌出讓起始價(jià)為24億元，已經(jīng)吸引了超過(guò)20家房企。
        據(jù)悉，這塊G 07地塊自公示以來(lái)，已經(jīng)有多家房企實(shí)地探訪。對(duì)此，有分析認(rèn)為，仙林湖板塊已經(jīng)運(yùn)作成熟，適合打造住宅項(xiàng)目，而且在南京，成規(guī)模的住宅用地本來(lái)就稀缺，作為仙林湖板塊的最后一幅宅地，G 07地塊受到多家房企爭(zhēng)搶不難理解。因此，該地塊有可能成為仙林湖板塊的新地王。
        除了南京的仙林湖絕版地塊，近日，廣州國(guó)土局還掛牌出讓曾經(jīng)一度被“中止拍賣(mài)”的天河區(qū)岐山路183號(hào)油制氣廠地塊，該地塊面積29.59萬(wàn)平方米，起始價(jià)高達(dá)60.65億元，該地塊將于2014年4月21日進(jìn)行掛牌出讓。
        根據(jù)公告，天河區(qū)岐山路油制氣廠地塊掛牌出讓價(jià)格設(shè)定最高限制地價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人的最高報(bào)價(jià)不超過(guò)最高限制地價(jià)的，按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人；當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競(jìng)買(mǎi)方式轉(zhuǎn)為競(jìng)配建拆遷安置房建筑面積，競(jìng)價(jià)階梯為450平方米拆遷安置房建筑面積，參與競(jìng)配建的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)出配建建筑面積最大者為競(jìng)得人。
        除此之外，公開(kāi)資料顯示，深圳土地市場(chǎng)也將于4月9日迎來(lái)史上面積最大一宗地塊的出讓工作。該地塊名為“大鵬下沙濱海生態(tài)旅游度假區(qū)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，位于大鵬新區(qū)大鵬街道下沙社區(qū)，土地性質(zhì)為綜合性質(zhì)用地，包含商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、文體設(shè)施用地、交通場(chǎng)站用地、供應(yīng)設(shè)施用地、綠地與廣場(chǎng)用地。
        同時(shí)，該地塊總占地約86.98萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積51.6萬(wàn)平方米，地塊掛牌起始價(jià)為34億元，報(bào)價(jià)階梯為500萬(wàn)元，以此計(jì)算，起始樓面地價(jià)約為6589元/平方米。業(yè)內(nèi)有分析指出，這宗地塊是深圳2001年土地出讓招拍掛市場(chǎng)建立以來(lái)用地面積最大的一幅地塊，有可能創(chuàng)下深圳13年來(lái)“地王”之最。
走勢(shì)
“冷熱不均”將愈發(fā)明顯
        中指院27日發(fā)布的“2014中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果”相關(guān)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)分化明顯，一些中小房企由于各種原因當(dāng)前采取了以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略，而房地產(chǎn)市場(chǎng)“百?gòu)?qiáng)企業(yè)”則依然看好未來(lái)樓市，并且持續(xù)加大拿地力度。
        “與中小企業(yè)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，去化情況較好”。根據(jù)中指院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市2、3月新開(kāi)盤(pán)情況看，多數(shù)城市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍以上漲為主，漲幅多在5%以?xún)?nèi)，但3月以來(lái)漲幅比2月略有放緩。純新盤(pán)入市多為平價(jià)或略高于周邊項(xiàng)目入市，老盤(pán)新推項(xiàng)目較上次開(kāi)盤(pán)價(jià)格上漲現(xiàn)象較為普遍。
        此外，該研究報(bào)告還指出，百?gòu)?qiáng)房企當(dāng)前正在采取各種融資策略獲取資金支持，通過(guò)新一輪的買(mǎi)地收儲(chǔ)為未來(lái)的擴(kuò)張做準(zhǔn)備。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2014年后百?gòu)?qiáng)企業(yè)在土地投資上延續(xù)了較大的力度。龍湖、華潤(rùn)等房企土地購(gòu)置金額分別超過(guò)其同期銷(xiāo)售額；中海、招商、金地等百?gòu)?qiáng)企業(yè)購(gòu)置土地金額與銷(xiāo)售額比值也分別達(dá)到92%、88%、80%的高水平，土地投資額接近同期銷(xiāo)售額；保利、世茂房地產(chǎn)該項(xiàng)指標(biāo)比值均為40%。
       整體而言，大部分企業(yè)2014年開(kāi)局實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售、拿地穩(wěn)步增長(zhǎng)。并且，從拿地分布情況分析，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的布局重點(diǎn)已全面回歸一二線城市，一些重點(diǎn)城市如北京、上海、沈陽(yáng)、福州等土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，百?gòu)?qiáng)房企或?yàn)榱送卣箍瞻讌^(qū)域，或?yàn)榱藦?qiáng)化已布局城市的影響力，進(jìn)一步提升未來(lái)業(yè)績(jī)，紛紛強(qiáng)化拿地力度，如萬(wàn)科一月份在北京、沈陽(yáng)，二月份在深圳、南京和鄭州共新增10幅地塊，中海地產(chǎn)二月份在青島一次性獲取13幅地塊，保利、龍湖、佳兆業(yè)等領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企也紛紛按照戰(zhàn)略布局有計(jì)劃地聚焦一二線城市，期待新增優(yōu)質(zhì)地塊能帶來(lái)更佳的業(yè)績(jī)回報(bào)。
        記者了解到，盡管全國(guó)土地市場(chǎng)近日有地塊密集成交，但是和樓市一二線城市之間的分化現(xiàn)象類(lèi)似，土地市場(chǎng)在不同城市、不同區(qū)域也呈現(xiàn)出冷熱不均。相對(duì)而言，一二線城市比三四線城市成交宗數(shù)更為密集，地理位置優(yōu)越地段也更容易受到房企的追捧。
        亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，從北京市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)前房企拿地行為更具有針對(duì)性。在未來(lái)市場(chǎng)更加細(xì)化的競(jìng)爭(zhēng)格局下，土地市場(chǎng)冷熱不均的走向也將愈發(fā)明顯，優(yōu)勢(shì)突出的熱門(mén)宅地仍將持續(xù)受到追捧，而一些條件平平的地塊，則有可能因?yàn)楹罄m(xù)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的加大，而被房企所棄。
        張旭同樣分析認(rèn)為，今年北京等城市同區(qū)域內(nèi)地價(jià)與去年相比上漲明顯。尤其居住類(lèi)土地樓面價(jià)絕大多數(shù)都達(dá)到1萬(wàn)元/平方米以上。她認(rèn)為，房企拿地態(tài)勢(shì)是交易市場(chǎng)在土地市場(chǎng)的投射，房?jī)r(jià)上漲而需求持續(xù)釋放使得年初市場(chǎng)主體對(duì)后市普遍較為樂(lè)觀。