“這不是京津冀一體化嘛，保定據(jù)說(shuō)是首都政治副中心呢。”

“我老家在燕郊，前幾年還3000多元/平方米，現(xiàn)在一兩萬(wàn)元/平方米了。保定肯定也得漲！”3月29日早上6:30，在即將從天津開(kāi)往保定的大巴上，人們已經(jīng)拿著地圖開(kāi)始了討論。

這是某網(wǎng)站首次組織跨省市看房團(tuán)。從3月19日傳出“京津冀三地已達(dá)成共識(shí)，初步確定將河北省保定市作為‘政治副中心’首選地”的新聞，到3月26日河北省確認(rèn)保定將承接首都行政疏解功能的消息正式發(fā)布，保定的樓市正以前所未有的速度加溫。

大量北京、天津的客源蜂擁而至，一些樓盤(pán)幾天內(nèi)漲幅超過(guò)10%。

與此同時(shí)，某網(wǎng)站廊坊站的工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，相比保定房?jī)r(jià)的瘋漲，廊坊、燕郊、固安、香河等地由于本身已經(jīng)處在北京一小時(shí)生活圈內(nèi)，此次受“京津冀一體化”政策的影響并不顯著。

京津看房客源激增

從天津出發(fā)的看房團(tuán)原定7:00發(fā)車(chē)，走高速兩個(gè)半小時(shí)可以到達(dá)保定。但當(dāng)天由于霧大，高速封閉，改走國(guó)道需要4-5個(gè)小時(shí)，有幾位乘客因此下了車(chē)。

保定地處河北省中心，北距北京140公里，東距天津145公里，與北京、天津構(gòu)成黃金三角。目前京石高鐵已開(kāi)通，從北京西站到保定單程40分鐘。但保定與天津之間的高鐵還在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)2015年通車(chē)后也只需40分鐘。目前，從保定到天津乘坐特快火車(chē)需要3小時(shí)22分鐘。

和車(chē)上的大多數(shù)人一樣，田先生夫婦選擇留下來(lái)，繼續(xù)前往保定。在和他們的交談中時(shí)代周報(bào)記者得知，田先生是搜房網(wǎng)的論壇版主，一直很關(guān)注樓市信息，此前也參加過(guò)天津本市的看房團(tuán)活動(dòng)。“這次中央提出‘京津冀一體化’，對(duì)保定來(lái)說(shuō)肯定是個(gè)契機(jī)。”

看房團(tuán)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，這次天津共有超過(guò)200人報(bào)名，但最后只去了20余人。很多人改為自己開(kāi)車(chē)去保定，電話通知他們時(shí)有些人說(shuō)已經(jīng)買(mǎi)過(guò)了。

除了天津線路，當(dāng)日還有20輛大巴從保定五個(gè)集合地點(diǎn)出發(fā)，兵分兩路奔赴10個(gè)樓盤(pán)，參與人數(shù)共計(jì)991人，還有不少人中途加入?？捶堪嘬?chē)排隊(duì)、售樓大廳爆滿……這個(gè)周末，奔赴河北保定看房的投資者激增。

某網(wǎng)站新房集團(tuán)保定分公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)崔桂英告訴時(shí)代周報(bào)記者，保定搜房網(wǎng)原先每天接待來(lái)電300組左右，3月19日開(kāi)始上升到每天超過(guò)1000組，到3月27日更是迎來(lái)高峰，單日來(lái)電量達(dá)到4111組。

中午12點(diǎn)，大巴行駛至保定西高速出口。保定道路規(guī)劃呈環(huán)形設(shè)計(jì)，共有三環(huán)，城區(qū)主要集中在二環(huán)內(nèi)。眼下，東部高鐵站一帶和北部新區(qū)是備受購(gòu)房者關(guān)注的兩個(gè)熱門(mén)區(qū)域。簡(jiǎn)單午餐后，看房團(tuán)依次前往紅山莊園、綠都皇城、京南一品、上林風(fēng)景等樓盤(pán)。

“紅山莊園，設(shè)計(jì)規(guī)劃不錯(cuò)，價(jià)格也比較適中，但在保定地圖上一看顯得有點(diǎn)偏僻。綠都皇城算是成熟社區(qū)，聽(tīng)說(shuō)京津冀一體化提出后房?jī)r(jià)已經(jīng)從4000多元/平方米一下漲到將近7000元/平方米了，而且房源緊張……”田先生在天津已有幾套住房，這次來(lái)保定，更多的是初步考察研究，至于買(mǎi)不買(mǎi)，還要再仔細(xì)考慮。他發(fā)現(xiàn)，和他同車(chē)的人大多是抱著同樣的態(tài)度，當(dāng)天真正成交的幾乎沒(méi)有。

“天津的車(chē)過(guò)來(lái)得晚，沒(méi)有跟著大部隊(duì)走，沒(méi)體會(huì)到那種感覺(jué)。尤其北線，本身就是追捧的熱點(diǎn)，11輛大巴車(chē)一起，從第一站開(kāi)始就有人來(lái)訂房、買(mǎi)房。” 崔桂英告訴時(shí)代周報(bào)記者，此次參與京津冀大型看房團(tuán)的網(wǎng)友大部分來(lái)自外地，其中北京天津居多。“還有從南京、上海過(guò)來(lái)的，而且并不是很盲目地過(guò)來(lái)炒，有些人前一天就過(guò)來(lái)了，看看周邊的配套，仔細(xì)挑選，還比較理智。”

保定房?jī)r(jià)瘋漲透支預(yù)期

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布2014年2月百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，今年2月，河北的廊坊、石家莊住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為2.33％、2.31％，在百城中位居漲幅第三、第四位，而衡水、保定、唐山三城房?jī)r(jià)則出現(xiàn)下跌，其中，保定房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.68％。

“2月的時(shí)候，保定很多開(kāi)發(fā)商并不太看好今年的樓市情況。從3月19日開(kāi)始突然就這樣了。”崔桂英告訴時(shí)代周報(bào)記者，京津冀一體化利好消息傳出后， 保定樓市有了戲劇性的變化。“全都在漲價(jià)，價(jià)格一直都在變，開(kāi)發(fā)商忙得都來(lái)不及通知我們網(wǎng)站修改價(jià)格了，所以現(xiàn)在網(wǎng)上顯示的還是3月19日之前的價(jià)格，現(xiàn)在早漲上去了。”

3月31日，保定新盤(pán)公園時(shí)代的售樓人員介紹，今天新開(kāi)了兩棟樓，最新的均價(jià)在6800元/平方米左右，比前一天漲了300元/平方米。保定朝陽(yáng)路東綠都皇城的售樓人員則表示，今日開(kāi)盤(pán)價(jià)格在7400-7700元/平方米之間，相比上周均價(jià)漲了200-400元/平方米。“我們今天準(zhǔn)備了兩張價(jià)單， 一會(huì)兒或者下午可能還要上調(diào)一次。”售樓員稱，由于新價(jià)格是由公司高層臨時(shí)決定，尚未發(fā)放到售樓員手中。

根據(jù)河北省保定市住建局的數(shù)據(jù)，2013年，當(dāng)?shù)毓厕k理商品房預(yù)售合同登記備案14786套，而今年3月1日至24日就辦理了3474套。不到一個(gè)月的備案數(shù)量相當(dāng)于去年的近1/4。

對(duì)于保定樓市的迅速升溫，業(yè)界普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所專家、豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅發(fā)微博表示：“不管保定會(huì)不會(huì)成為副首都，但副首都的預(yù)期（或者說(shuō)概念炒作），已經(jīng)推高了保定的房?jī)r(jià)。早期已經(jīng)有三批人約我去保定談房?jī)r(jià)預(yù)期，我一一婉拒！因?yàn)槲也幌雲(yún)⑴c預(yù)期的炒作，也不想做高房?jī)r(jià)的推手！”

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，目前市場(chǎng)上關(guān)于京津冀一體化詳細(xì)規(guī)劃的猜測(cè)，大多來(lái)自開(kāi)發(fā)企業(yè)以及利益相關(guān)者的散布和傳播。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于傳言的敏感反應(yīng)存在透支市場(chǎng)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

此前有媒體報(bào)道，保定部分新盤(pán)出現(xiàn)捂盤(pán)的情況，部分樓盤(pán)“封盤(pán)”后再開(kāi)，價(jià)格就漲了500元/平方米。如保定未來(lái)城的經(jīng)理跟銷售人員“通氣”，提醒他們控制銷售節(jié)奏，“不要賣(mài)得太快”。

但崔桂英認(rèn)為，捂盤(pán)的應(yīng)該是少數(shù)，大部分開(kāi)發(fā)商都希望借助這一波利好盡快去化存量。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月至11月，保定商品房累計(jì)成交150.919萬(wàn)平方米，平均每月去化14萬(wàn)平方米。按照目前的可售面積584萬(wàn)平方米計(jì)算，保定庫(kù)存去化時(shí)間高達(dá)42個(gè)月。

“以前當(dāng)?shù)氐牟簧夙?xiàng)目一周銷量超不過(guò)10套，而現(xiàn)在口碑好的項(xiàng)目一天能賣(mài)出幾十套。房企都趁機(jī)跑量，解決了積壓多年的庫(kù)存。”保定市住建局的一位工作人員坦言。

京郊縣市漲幅不明顯

“在整個(gè)河北省內(nèi)，保定的房?jī)r(jià)都屬于低洼地帶，原來(lái)均價(jià)也就5000元/平方米多一點(diǎn)。旁邊廊坊均價(jià)已經(jīng)七八千元/平方米了，燕郊都1萬(wàn)多元/平方米了，買(mǎi)一套相當(dāng)于保定兩套。保定就算再漲也就漲到現(xiàn)在廊坊的價(jià)格，所以大家追捧還是有原因的。”崔桂英認(rèn)為，除了京津冀一體化消息利好以外，保定本身的低房?jī)r(jià)也是吸引投資的原因。

相比此次異軍突起的保定，燕郊、香河、固安、涿州等地的樓市早就跑在了前面。憑借更靠近北京的優(yōu)越地理位置，這些地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目近年來(lái)一直進(jìn)行環(huán)首都生活圈的宣傳，逐漸吸引了一大批北京地區(qū)溢出的客戶。

目前，固安在售樓盤(pán)龍•TOWN均價(jià)為8500元/平方米，龍華城、綠宸萬(wàn)華城均價(jià)為7800-8000元/平方米，國(guó)泉城現(xiàn)房已在8800元/平方米。這些樓盤(pán)去年同期均價(jià)在5000-6000元/平方米，漲幅受首都第二機(jī)場(chǎng)規(guī)劃的影響較大。

一位孔雀城劍橋郡的銷售人員表示，去年6月份開(kāi)盤(pán)的時(shí)候才只有六七千元/平方米，去年年底開(kāi)的盤(pán)就已經(jīng)賣(mài)到了8000元/平方米，今年兩會(huì)以來(lái)，固安的房?jī)r(jià)相對(duì)比較平穩(wěn)，目前成交的均價(jià)都在八九千元/平方米。

在燕郊，在售樓盤(pán)均價(jià)都超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米，其中夏威夷•藍(lán)灣的均價(jià)為11000元/平方米、首爾•甜城12000元/平方米、天洋城四代12500元/平方米、富力地產(chǎn)（富力又一城、富力盛悅居）13000元/平方米。而與燕郊相鄰的北京通州，樓市均價(jià)也不過(guò)2萬(wàn)多元/平方米。

此次“京津冀一體化”提出，一些報(bào)道稱燕郊等地樓市正在升溫，甚至漲價(jià)20%。但時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，燕郊樓市近期并未見(jiàn)明顯漲幅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，京津冀一體化對(duì)于燕郊樓市確實(shí)是一種重大利好，但由于前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，這種利好已經(jīng)被提前透支了。目前燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，大漲的情況并不存在。