商業(yè)地產(chǎn)資金瓶頸如何解

2014年04月22日 09:53
來源:中國(guó)新聞網(wǎng)
無論是萬(wàn)達(dá)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”,還是中糧的“大悅城模式”,國(guó)內(nèi)多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展模式目前依舊是重資產(chǎn)模式,他們以大量的自有資本投入支持商業(yè)物業(yè)持有,實(shí)際持股占項(xiàng)目的50%以上,通過控股的方式來控制項(xiàng)目。重資產(chǎn)發(fā)展的瓶頸在自有資金的多少,而如何突破資金瓶頸,是重資產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在。
 
“租售并舉”無疑是解決重資產(chǎn)發(fā)展資金瓶頸的有效之路,萬(wàn)達(dá)、寶龍的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”通過項(xiàng)目可售物業(yè)獲取的大量資金來支持商業(yè)持有的發(fā)展,有效緩解了資金壓力。而同樣作為香港租售并舉的典型,恒隆地產(chǎn)以住宅銷售補(bǔ)貼商業(yè)持有,在順周期擴(kuò)張持有商業(yè)物業(yè),逆周期投資開發(fā)住宅,等待行業(yè)轉(zhuǎn)好時(shí)出售套利,其“租售并舉”模式的成功來自于雄厚的資金實(shí)力和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略。
 
商業(yè)地產(chǎn)資金瓶頸如何解
 
“前世之事后事之師”對(duì)于重資產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)商來說,以下幾點(diǎn)值得借鑒:萬(wàn)達(dá)、寶龍、恒隆等均采取租售并舉的模式,通過銷售補(bǔ)貼持有,有效緩解自有資金壓力;行業(yè)上升周期是擴(kuò)張商業(yè)物業(yè)的較好時(shí)機(jī),在上升周期購(gòu)買擴(kuò)張是較為穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)思路,從恒隆和新鴻基的案例也可以看到這一點(diǎn);轉(zhuǎn)型期內(nèi)銷售物業(yè)利益的損失在所難免,在轉(zhuǎn)型階段,要達(dá)到一定持有物業(yè)規(guī)模勢(shì)必要犧牲短期物業(yè)銷售的利益,來補(bǔ)貼持有物業(yè)的投資;重資產(chǎn)模式以自有資金為主,轉(zhuǎn)型期運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大,因此應(yīng)多采用穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
 
而從國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家來看,美國(guó)、新加坡、日本等,已形成了以房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)為核心的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式。輕資產(chǎn)的關(guān)鍵是如何實(shí)現(xiàn)在將產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)的同時(shí),又不失去對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán),而REITs正好迎合了這一點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過REITs將項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)社會(huì)化,并獲得現(xiàn)金流以支持快速發(fā)展,同時(shí)作為基金管理者又不失去對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的控制權(quán)。而大眾投資者通過REITs長(zhǎng)期持有房地產(chǎn),定期獲得穩(wěn)定的租金收入。
 
作為新加坡輕資產(chǎn)模式的典型,嘉德置地采取了“私募+REITs”模式,REITs為私募基金提供退出渠道,而私募基金則為REITs輸送成熟物業(yè)。作為美國(guó)輕資產(chǎn)模式的典型,波士頓堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略,控制融資成本和收購(gòu)成本,駕馭地產(chǎn)估值周期,低谷時(shí)低成本并購(gòu),高估時(shí)出售物業(yè)套利,而鐵獅門更是將輕資產(chǎn)模式發(fā)揮到極致,依托強(qiáng)大的品牌和優(yōu)秀管理運(yùn)營(yíng)能力,突破資本約束,以不到5%的資本投入分享項(xiàng)目40%的收益。國(guó)內(nèi)也有部分企業(yè)試水REITs,越秀REITs2005年在香港成功上市,成為第一只大陸資產(chǎn)在海外上市的REITs。
 
通過對(duì)國(guó)外輕資產(chǎn)發(fā)展的地產(chǎn)商的研究,我認(rèn)為,輕資產(chǎn)發(fā)展要注意以下幾點(diǎn)。
 
首先,良好的資本運(yùn)作能力是輕資產(chǎn)模式成功的關(guān)鍵:物業(yè)前期的開發(fā)和收購(gòu)需要占?jí)捍罅抠Y金,嘉德采用“RE鄄ITs 私募基金”的方式解決物業(yè)開發(fā)和培育的問題,而美國(guó)鐵獅門則采用高財(cái)務(wù)杠桿收購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。
 
其次,良好的運(yùn)營(yíng)管理能力是成功的依托:無論是新加坡還是美國(guó)REITs,后期都是通過成熟優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力獲取超額收益。
 
再其次,優(yōu)化資產(chǎn)組合是成功的推進(jìn)力。新加坡嘉德以及美國(guó)鐵獅門等往往是通過不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合,提升整體的投資回報(bào)水平。
 
最后,嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制是成功的保障:美國(guó)波士頓模式即通過嚴(yán)格的資產(chǎn)交易原則 P/FFO或租金回報(bào)率/資金成本 把握行業(yè)周期,從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)低買高賣,以提高整體投資回報(bào)率。
 
無論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)發(fā)展模式,其發(fā)展都需要一定的時(shí)間和資本投入,而輕資產(chǎn)模式財(cái)務(wù)杠桿率更高,可以使商業(yè)地產(chǎn)商更好地突破資金瓶頸,獲得快速發(fā)展。隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的逐漸成熟,商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)逐步搭建RE鄄ITs平臺(tái),前端整合金融資源,后端提升運(yùn)營(yíng)能力,同時(shí)堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)底線,實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)健的發(fā)展。(作者系睿信致成管理咨詢合伙人)袁偉達(dá)
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