一場非典型性的“房貸荒”
房價陰跌背后推手：收按揭、緊開發(fā)
        人間四月芳菲盡，而房地產業(yè)的寒流卻不斷襲來，房產背后“信貸緊縮”更加牽動各方神經。
       4月21日，福州雙職工首套房公積金貸款最高額度從80萬元降為60萬元，據不完全統計，年內已有10個城市宣布收緊公積金貸款。
       屋漏又逢連夜雨，去年底暫停的房貸荒已經演變?yōu)榉康禺a市場的暫時“失血”，不僅全國范圍內8.5折利率徹底絕跡，首套房上行10%已經開始在全國蔓延。
       被視為“高富帥”的房地產開發(fā)商麻煩也來了，“開發(fā)商近50%的資金來源于銷售回款，20%來源于銀行提供的開發(fā)貸，其中銷售回款受銀行按揭利率影響非常大。”華中地區(qū)某民營房企副總裁告訴記者，今年開發(fā)貸一緊再緊，中小房企連隊都排不上，急迫回籠資金的房企只能通過墊首付、降低首付、降價等營銷措施刺激被抑制的市場需求，從而提升樓盤的銷量。
       在這場“扛餓”游戲比賽中，大型房企似乎無憂，仍是銀行重點營銷對象。某股份制銀行江西贛州分行人士稱，產能過剩行業(yè)清單越來越長，且基本都是以前重點發(fā)展的行業(yè)，銀行還要依賴房地產企業(yè)。
揭秘開發(fā)貸風險評估單
       工行首席風險官魏國雄在2013年工行業(yè)績發(fā)布會上也曾表示，中國城鎮(zhèn)化建設，要實現奔小康的目標，離不開房地產。但魏國雄也認同房地產短期存在風險，但主要是結構性風險，如某些城市，某些樓盤，某些戶型，某些開發(fā)商。
       近期有媒體消息稱，目前除工農中建交等國有行外，平安、招行、華夏等銀行都很少做開發(fā)貸，尤其是三四線城市，幾乎一律封殺。
       某國有大行河北分行地產信貸部人士認為，“不能以地域劃分一概而論，如北京、上海地區(qū)房子是稀缺資源，兼有保值升值。但河北地區(qū)現在情況很復雜，廊坊燕郊、保定地產分別以地域、副都優(yōu)勢異?；鸨鼗蕧u旅游城市則相對波動較大。而唐山作為北方重工業(yè)基地，縣與縣之間的經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平不同，房地產市場的形勢、情況千差萬別。”他分析說，更何況全國市場更復雜。
       在上述地產信貸部人士看來，當今的市場經濟形勢下，房價的根本就是成本和價格的關系。
       他給記者算了一筆賬，如一個占地100畝地的小區(qū)，300萬-400萬元一畝的地價，容積率控制在2.0，也就是說100畝地就是12萬平方米的房子(單純指地上面積)，這樣下來把土地的價格分配到開發(fā)面積上，每平方米是3300元左右成本，加上鋼筋水泥人工費用等建筑成本，再加上隱性成本，如營銷、廣告費用，后期的市政配套設施等等，算下來每平方米成本就達到5000-6000元，而唐山的房價，高檔些的小區(qū)在7000多元，那么開發(fā)商的利潤在9%-16%是比較合理的。
       “所以說市場的好壞最終決定就是成本與價格的關系。”上述地產信貸部人士認為，流動人口多，旅游城市、財富比較集中的地方都是容易形成泡沫的地方，談具體城市還要算成本賬。
       “一些明智的銀行，不會一刀切，有的即使不做，也不是因為風險，或因為出于無奈不做。”他認為，無論是監(jiān)管層還是總行在政策導向上，模糊不清，想做又怕擔風險的話，只會增加內部溝通、內部協調的難度。
       作為銀行經營者而言，分行對他的考核正是來自業(yè)績經營的壓力，所以從去年年底到現在他的團隊為唐山地區(qū)審批了6個項目，發(fā)放了七八億元房地產貸款。
而前提是，他要求其團隊一定要做好貸前對開發(fā)商和項目本身的風險評估、審核，以及貸中的認真核查和貸后的規(guī)范管理。他也要求開發(fā)商放慢自己的開發(fā)節(jié)奏，蓋完一棟賣一棟，再接著開發(fā)，一旦市場供大于求時，可以靠時間慢慢消化。
       因為他深諳地產開發(fā)商投資經營邏輯，開發(fā)商不會做賠錢的買賣，即便賠了最終也是賠銀行。前期開發(fā)商只投入40%的自有資金，拿下土地后就可以申請下來貸款，然后拿銀行貸款來蓋樓，銀行貸款還沒有花完，就可以預售了，預售后收一部分就能把前期的自由資金收回了。
史無前例按揭荒背后
       根據國家統計局數據，今年前3月，全國樓市成交出現量價增速雙降，而北京市住建委網站數據統計顯示，4月第三周，北京商品住宅成交量價持續(xù)下行，也創(chuàng)下了2月份至今連續(xù)11周的成交最低價。
       而杭州、南京、秦皇島二三線城市甩盤大幅降價促銷的消息爆滿，這些利好消息都沒有讓購房人李杰高興起來，春節(jié)前，他就看好了北京芍藥居2號院的小兩居，一邊期待著北上廣一線也出現打折促銷跡象，一邊等待著4月份可以拿到手的年終獎，用以支付300萬元的三成首付款。
       但如今李杰得到的消息是，北京地區(qū)銀行的按揭利率已全面抬升至基準利率，而兩個月前建行、中行、農行大行還能做出8.5折的利率優(yōu)惠，這意味著李杰要貸的200萬元貸款，30年后多出了45萬元之多的利息。
       記者與李杰一起走訪銀行得到的消息是，農行、中行首套房貸利率會根據個人資質打分決定利率，最低可打9.5折，且前者二手房房齡加貸款年限不能超過55年；建行最低可打9折，且前者二手房房齡加貸款年限不能超過39年；這意味著只有很少一部分人能拿到最低折扣，基本和工行直接執(zhí)行基準利率無差。
       而交行、光大、北京銀行等一律執(zhí)行首套房基準利率上浮5%，二套房則全部上浮10%以上。走訪一圈下來，李杰得到所有銀行的回答是，在全國市場看來，北京地區(qū)房貸最低，未來還有可能繼續(xù)上浮。
       而據記者了解，河北、江西等全國大部分地區(qū)早在春節(jié)后就開始執(zhí)行首套上浮10%，二套上浮20%的利率了。“在贛州市場，除個別銀行外，幾乎所有銀行都停了按揭，或者以無額度名義不發(fā)放按揭。”贛州銀行業(yè)內人士稱，當然做了開發(fā)貸樓盤一般都有保障，但就連華潤、中海地產等大型房地產的按揭利率都上浮了10%。
       在線金融搜索平臺“融360”發(fā)布3月份房貸分析報告顯示，在樣本選取的35個城市中，有25個城市有停貸現象，主要以中小商業(yè)銀行為主。
       記者采訪的多家商業(yè)銀行個貸經理均表示，在互聯網金融理財“寶寶們”的沖擊下，銀行貸款規(guī)模跟存款掛鉤，即有存款才有貸款。而收益則跟利率掛鉤，個貸利率低且按揭貸款時間長，不如公司貸款上浮比例高，因此銀行個貸投放普遍不積極主動。“另一個被動的原因是，以往銀行停按揭，銀監(jiān)會會召集開會，但目前并沒有接到相關的通知。”