距離美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂已近八年，經(jīng)歷劇烈震蕩的樓市如今穩(wěn)步復(fù)蘇，人們也逐漸走出迷茫。在危機(jī)中被政府接管的兩大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)的最終命運(yùn)也被提上議程。改革口號(hào)喊了好幾年，方案有好幾個(gè)，卻遲遲沒有實(shí)際行動(dòng)。重塑一個(gè)規(guī)模達(dá)10萬億美元的抵押貸款市場談何容易。
       “兩房”是美國最大的兩家住房抵押貸款機(jī)構(gòu)房利美和房地美的統(tǒng)稱，目前持有或擔(dān)保著美國的大多數(shù)住房抵押貸款。這兩家由美國國會(huì)立法設(shè)立的政府支持企業(yè)，主要職責(zé)在于為住房抵押貸款市場提供穩(wěn)定支持，提高住房抵押貸款的可獲得性和房屋自有率。
       “兩房”并不直接發(fā)放住房抵押貸款，而是從銀行等貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)購買抵押貸款，然后將這些貸款打包成為抵押貸款支持證券，再將這些證券出售給機(jī)構(gòu)投資者并提供相應(yīng)擔(dān)保。這樣一來，發(fā)放抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)便不用自己持有抵押貸款，可以有更多的“活錢”來發(fā)行更多房貸，尤其是長期固定利率抵押貸款，這顯著地降低了美國家庭的購房成本。
       在房地產(chǎn)市場形勢一片大好之時(shí)，“兩房”的發(fā)展如日中天。政府支持企業(yè)的頭銜給了“兩房”隱性政府擔(dān)保，其發(fā)行的公司債券和抵押貸款支持證券也被視為風(fēng)險(xiǎn)較低資產(chǎn)而頗受青睞，但較低的融資成本助長了兩大機(jī)構(gòu)高杠桿、高負(fù)債的經(jīng)營模式和不負(fù)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)嗜好。這些弊端都在次貸危機(jī)來臨時(shí)暴露無遺。
       美國前財(cái)長鮑爾森曾說，解決“兩房”危機(jī)是他一生中做過的最艱難決定。2008年9月，隨著次貸危機(jī)加重，巨虧的“兩房”被政府接管。美國財(cái)政部對(duì)它們的救助金額達(dá)到1870億美元，以近80%的持股比例成為最大的股東。過去幾年來，美聯(lián)儲(chǔ)也為扶持房地產(chǎn)市場而大量購買抵押貸款支持證券。
       隨著樓市走出低谷，“兩房”終于迎來扭虧為盈的局面。截至今年3月底，“兩房”已經(jīng)悉數(shù)奉還財(cái)政部的全部救助資金。但即便如此，它們也依然是一個(gè)奇特的存在，美國國內(nèi)改革甚至關(guān)閉“兩房”的呼聲日漸高漲。
力主改革的人認(rèn)為，“兩房”加重了房地產(chǎn)市場危機(jī)，它們早該像毒瘤一樣被除掉，而且其經(jīng)營模式難以持續(xù)，政府必須從中脫身以免納稅人再次蒙受損失。
       反對(duì)者認(rèn)為，多年來正是因?yàn)?ldquo;兩房”盤活了抵押貸款市場，很多美國人才買上了房。兩大機(jī)構(gòu)本身的架構(gòu)沒有問題，而是錯(cuò)誤的政治和金融環(huán)境造成扭曲。如果在減少政府參與過程中火候掌握得不好，就有很多人失去買房機(jī)會(huì)，這同樣會(huì)讓納稅人和買房人的利益受損。比如，取締“兩房”后，銀行將不再情愿提供30年期的定息抵押貸款，但目前美國整個(gè)樓市80%的貸款都是這一品種。
       美國國會(huì)兩黨參議員近日提出最新版本改革方案，其大體思路是引導(dǎo)私人投資者加入，大幅降低政府介入房地產(chǎn)金融市場的程度，同時(shí)讓往日的隱性擔(dān)保成為顯性擔(dān)保。這項(xiàng)方案計(jì)劃五年內(nèi)逐步關(guān)閉“兩房”，取而代之建立聯(lián)邦抵押貸款保險(xiǎn)公司，但規(guī)定私人部門必須承擔(dān)10%的貸款違約損失。
       雖已得到奧巴馬政府支持，但在中期選舉年，這一方案要在國會(huì)闖關(guān)似乎難度不小。如何撤銷“兩房”享有的政府隱性擔(dān)保，同時(shí)不讓房地產(chǎn)金融市場產(chǎn)生大的波動(dòng)；如何在維持住房抵押貸款的廣泛覆蓋性和保護(hù)納稅人利益之間尋求平衡；如何在反思一場危機(jī)的同時(shí)，避免矯枉過正，這是解決“兩房”問題需要拿捏的度。