清明是表征物候的節(jié)氣，含有天氣晴朗、草木繁茂的意思。“春分后十五日，斗指丁，為清明，時(shí)萬(wàn)物皆潔齊而清明，蓋時(shí)當(dāng)氣清景明，萬(wàn)物皆顯，因此得名。”

盡管受限購(gòu)、交易稅費(fèi)倍增等多重影響，但改善型需求仍“氣清景明”，逐漸壯大，成為北京樓市新生的剛需力量。

改善型需求占比不斷增長(zhǎng)

近日，某國(guó)內(nèi)TOP20房企負(fù)責(zé)人透露，盡管有限購(gòu)限貸政策在先，該公司旗下面對(duì)高端改善型的項(xiàng)目?jī)H用了不到1年時(shí)間，去化率已接近七成，且總銷售額近30億元。“這說(shuō)明改善型需求的迫切和巨大，已成為一種主流需求。”他表示。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和人們生活水平的提高，購(gòu)房人對(duì)改善住房條件、提高生活品質(zhì)的需求日益強(qiáng)勁，并有望成為和首次置業(yè)同樣重要的“新剛需”。

中原地產(chǎn)研究部分析師認(rèn)為，隨著市場(chǎng)預(yù)期的陸續(xù)扭轉(zhuǎn)，改善型需求開(kāi)始跟隨剛需入市，并成為助推行情回升的新增長(zhǎng)點(diǎn)。其實(shí)，改善型需求在市場(chǎng)中所占份額并不低。研究機(jī)構(gòu)曾在兩年前做過(guò)一次市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)果顯示，第一次置業(yè)者比重占54.06%，第二次置業(yè)者占比為36.24%，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)呈以首次置業(yè)剛需為主，二次改善為輔的格局。而在今年，該機(jī)構(gòu)再次針對(duì)北京113個(gè)改善型項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，共計(jì)收回有效問(wèn)卷537份，調(diào)查結(jié)果顯示，近八成受訪者購(gòu)房預(yù)算在150萬(wàn)元至300萬(wàn)元之間，逾七成受訪者購(gòu)房意向面積在90-140平方米。

顯然，隨著收入和居住需求的提升，幾年前的剛需族如今正逐步加入換房大軍，再次成為樓市成交的重要部分，這對(duì)房企來(lái)說(shuō)也是制勝未來(lái)的機(jī)會(huì)。不少開(kāi)發(fā)商都將改善型需求擺在了與剛需同等重要的位置，愈加重視產(chǎn)品綜合實(shí)力的錘煉。

房企推改善型項(xiàng)目積極性高

“自住型商品房對(duì)于目前剛需市場(chǎng)的影響，已開(kāi)始顯現(xiàn)；今后，我們還是會(huì)將更多的注意力集中在改善型需求上。”某港資上市房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，自住型商品房源源不斷地進(jìn)入市場(chǎng)，能夠覆蓋一部分剛需置業(yè)群體，但更關(guān)鍵的是對(duì)剛需購(gòu)房人的心理預(yù)期產(chǎn)生巨大影響。

該負(fù)責(zé)人的想法只是眾多房企針對(duì)未來(lái)戰(zhàn)略計(jì)劃的縮影：與其在殘酷的剛需市場(chǎng)廝殺，不如尋找差異化市場(chǎng)，另辟蹊徑。

3月份以來(lái)，北京樓市一改之前剛需項(xiàng)目占主力的格局，主打改善型需求的項(xiàng)目開(kāi)始發(fā)力，包括北京華僑城、京投萬(wàn)科·西華府、華潤(rùn)公元九里在內(nèi)的多個(gè)品質(zhì)樓盤相繼入市，獲得了購(gòu)房人的關(guān)注。由于客群與產(chǎn)品品質(zhì)的差異，受到自住商品房的競(jìng)爭(zhēng)影響相對(duì)較低。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，改善型項(xiàng)目在今年的整體銷售前景要好于低端市場(chǎng)，而房企推盤的積極性也仍然較高。

某知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果自住房政策沒(méi)有變化，公司不會(huì)再碰純剛需盤。他透露，近期降價(jià)銷售的剛需項(xiàng)目都是在2012年或之前拿的地，地價(jià)都較低，即使降價(jià)也還有利可圖，而以目前的高地價(jià)無(wú)法平衡剛需盤的利潤(rùn)。

在銷售完大興剛需盤時(shí)代天街的住宅后，龍湖地產(chǎn)今年在京推出的產(chǎn)品全部針對(duì)改善型置業(yè)客戶，產(chǎn)品以別墅為主，推出少量洋房，總價(jià)囊括了200萬(wàn)元到上億元。選擇同樣打法的，還有金地地產(chǎn)。在2013年集中銷售了剛需項(xiàng)目金地格林格林，2014年則主打改善型項(xiàng)目格林云墅和西山藝境。

對(duì)此，金地集團(tuán)華北區(qū)副總經(jīng)理遇繡峰表示，自住型商品房搶占了北京的剛需市場(chǎng)，預(yù)計(jì)不少開(kāi)發(fā)商都會(huì)對(duì)自身項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，逐漸將產(chǎn)品線向中高端產(chǎn)品延伸。

■ 買房故事

●王靜(化名)，外企工作人士，計(jì)劃下半年完成換房大計(jì)

家庭“添丁”，小房換大房

2000年初，剛到北京工作的王靜，在家人的資助下，在城南某小區(qū)買了一套65平方米的一居室。“結(jié)婚之后，我們兩口子也一直住著，后來(lái)又通了地鐵，覺(jué)得很舒服。”王靜說(shuō)，隨著孩子的出生，父母在北京幫忙照看孩子，家里變得十分擁擠。“孩子一天天長(zhǎng)大了，也需要自己的空間啊。”王靜說(shuō)，她正在尋找合適的時(shí)機(jī)，最晚在下半年就把換房大計(jì)完成。

當(dāng)談到換房首選的要素時(shí)，王靜說(shuō)，至少要換成三居室的房子，這樣才能保證孩子有個(gè)私人空間，將來(lái)要給孩子一個(gè)獨(dú)立思考與學(xué)習(xí)的氛圍，剩下的一間房則考慮到雙方父母過(guò)來(lái)時(shí)也能有地方住，不像現(xiàn)在，只能在過(guò)道里安個(gè)臨時(shí)床。

“現(xiàn)在我們還年輕，換房的壓力雖然不小，但要是等過(guò)幾年孩子需要錢，雙方父母也需要贍養(yǎng)，再有什么額外負(fù)擔(dān)時(shí)，換房就更不好辦了。”經(jīng)過(guò)再三考慮后，王靜還是決定把住房面積放在首要位置，“如果各方面都要完美，到頭來(lái)肯定找不到自己中意的房子。所以先考慮面積，其余的以后再說(shuō)。”

■ 購(gòu)房建議

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北京土地市場(chǎng)雖已出現(xiàn)冷熱不均的分化趨勢(shì)，但優(yōu)質(zhì)宅地仍受房企追捧，進(jìn)一步體現(xiàn)出在未來(lái)高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房企對(duì)改善型市場(chǎng)前景的普遍看好，但銷售策略也將進(jìn)一步分化，其中，均價(jià)3萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目或?qū)⒏嗟刳呄蜃叩屠麧?rùn)、高周轉(zhuǎn)路線，而均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目，將走向緩慢去化、價(jià)格趨高的路線。

5月份，北京樓市不但開(kāi)盤項(xiàng)目量大增，改善型樓盤、高端樓盤的供應(yīng)也明顯提速；從供應(yīng)區(qū)域來(lái)說(shuō)，以大興區(qū)、通州區(qū)為主的東南板塊、以朝陽(yáng)區(qū)為主的東北板塊，以及以昌平、懷密為主的北部板塊，都將成為中高端樓盤的主力供應(yīng)區(qū)。

對(duì)于有改善型需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，為了兼顧每個(gè)家庭成員的生活習(xí)慣，除了要關(guān)注采光、南北通透性及臥室朝向等常規(guī)要素及功能間是否合理外，要盡量提前安排好自己的置換計(jì)劃，縮短時(shí)間差，不要延誤時(shí)間錯(cuò)過(guò)購(gòu)房好時(shí)機(jī)。

——亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ?/p>