一個(gè)頂尖的項(xiàng)目總經(jīng)理可能用18個(gè)月的時(shí)間為你帶來(lái)50億元的銷售收入。那還等什么！這也造成了一個(gè)局面，在這個(gè)新興行業(yè)，頂尖人才足以決定一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，但他們稀少而“便宜”，所以就成為了競(jìng)爭(zhēng)中最重要的變量。

 

郝繼霖在兩年前接受了職業(yè)生涯的一個(gè)新挑戰(zhàn)。那時(shí)他56歲，耗費(fèi)他超過(guò)10年時(shí)間建造出來(lái)的廣州太古匯剛開(kāi)業(yè)不到半年。一座城市總歸要有一座商業(yè)建筑讓人過(guò)目不忘，廣州的就是太古匯。

 

不過(guò)，他辭去廣州太古匯總經(jīng)理并成為深圳置業(yè)的負(fù)責(zé)人，這件事還是讓人有點(diǎn)吃驚，對(duì)于像他這個(gè)級(jí)別的香港地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，進(jìn)入國(guó)企幾乎沒(méi)有先例。

 

如今郝繼霖頭發(fā)近乎全白，但精力依然旺盛。只是相比過(guò)去20多年，這兩年的工作并沒(méi)有變得輕松。他經(jīng)常出差，蘇州、巢湖，也有像喀什那樣的地方——每年要去那里8次，而更多的時(shí)候，他還要飛到香港、日本，與設(shè)計(jì)師和品牌商溝通。

 

他在努力適應(yīng)國(guó)企的節(jié)奏，日程被各種各樣的會(huì)議排滿，包括以前從未體驗(yàn)過(guò)的黨組織會(huì)，甚至學(xué)會(huì)運(yùn)用國(guó)企風(fēng)格的語(yǔ)言。

 

對(duì)郝繼霖來(lái)說(shuō)最具吸引力的事情是，最近他終于能夠把自己更多的精力騰到深圳的一個(gè)商業(yè)綜合體上。這個(gè)最終被命名為上城的項(xiàng)目占地約12萬(wàn)平方米，被三座綠化公園所環(huán)繞，同時(shí)就在深圳福田CBD的東北邊不遠(yuǎn)。

 

老牌國(guó)企深業(yè)集團(tuán)在2011年年底調(diào)整架構(gòu)，成立了專門開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的深業(yè)置地，并四處尋找卓有名望的職業(yè)經(jīng)理人。為了爭(zhēng)取到郝繼霖，他們的高管在一段時(shí)間內(nèi)輪番參觀太古匯，每次都是不同的人，就為了勸他過(guò)去。

 

“當(dāng)時(shí)有很多家公司來(lái)找我，直到我來(lái)到深圳看到這塊地，”郝繼霖說(shuō)，“我很喜歡這么一個(gè)特別的地方，公司的結(jié)構(gòu)又跟太古匯不一樣，觸動(dòng)了我挑戰(zhàn)的欲望，所以我過(guò)來(lái)了。”

 

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的這5年，要吸引到像郝繼霖這樣的人并不容易，不是每家公司都有如此誘人的地皮。優(yōu)秀的人才數(shù)量稀少，因而備受爭(zhēng)奪。

 

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從2010年開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展期，與政府政策不無(wú)關(guān)系——住宅領(lǐng)域限購(gòu)、限貸，一些開(kāi)發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向利潤(rùn)薄、回收期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，地方政府為了帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，不再提供純住宅用地，為之配備大面積的商業(yè)土地規(guī)劃，萬(wàn)科等地產(chǎn)商從那時(shí)起開(kāi)始踏入商業(yè)地產(chǎn)。

 

在三四線城市，因?yàn)橥恋貎r(jià)格低廉，涌現(xiàn)出了大量商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其他行業(yè)的公司也轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，最典型的莫過(guò)于娃哈哈集團(tuán)，不過(guò)它在此領(lǐng)域尚無(wú)特別大的建樹(shù)。

 

商業(yè)地產(chǎn)的投資額增速?gòu)闹皟赡甑?5%上漲到了30%。不僅是資金，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)工量和供應(yīng)量同樣都達(dá)到了前所未有的數(shù)量。在世聯(lián)行今年年初發(fā)布的一份關(guān)于中國(guó)城市綜合體的報(bào)告中，到2015年50個(gè)主要城市綜合體的體量將達(dá)到5.64億平方米，比2013年增加了77%——有一半的城市需要消化掉1000萬(wàn)平方米以上的規(guī)模。

 

對(duì)應(yīng)供應(yīng)量的爆發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)成為了人才需求最為強(qiáng)烈的行業(yè)之一，同時(shí)也很可能是人力成本和效益對(duì)比最為懸殊的一個(gè)。

 

“在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有運(yùn)營(yíng)成本中，人力成本是最低的，拿地、工程、材料、營(yíng)銷都更費(fèi)錢。一個(gè)項(xiàng)目最起碼投資50億元，招一個(gè)項(xiàng)目總經(jīng)理年薪最多也就200萬(wàn)元。”捷毅人力資源公司助理顧問(wèn)段俊告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》。

 

中國(guó)零售物業(yè)10年新增供應(yīng)近13倍

 

睿意德執(zhí)行董事張家鵬也表達(dá)了一致的觀點(diǎn)，“如果你用了一個(gè)團(tuán)隊(duì)，他們的銷售達(dá)到了50億元，這其中利潤(rùn)是多少？你的人力成本才占多少？”尷尬的是，對(duì)這個(gè)膨脹得太快的行業(yè)來(lái)說(shuō)，人才的供給卻難以跟上，就連它周邊逐漸形成的中介及服務(wù)性公司也是如此。

 

張家鵬在戴德梁行工作了10年并做到中國(guó)區(qū)董事，2012年他和另外一批從房地產(chǎn)代理行出來(lái)的人，成立了專門負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的顧問(wèn)公司睿意德，他對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說(shuō)，“我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)那么久，各個(gè)公司的人我們基本如數(shù)家珍，還是不好找。”這也造成了一個(gè)局面，在這個(gè)新興行業(yè)，頂尖人才足以決定一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，但他們稀少而“便宜”，所以就成為了競(jìng)爭(zhēng)中最重要的變量。

 

萬(wàn)達(dá)最早期的商管團(tuán)隊(duì)招募了許多香港人，而華潤(rùn)2004年在深圳的第一座萬(wàn)象城也是由香港人幫著做出來(lái)的。

 

最早活躍于這個(gè)市場(chǎng)的人來(lái)自中國(guó)香港和新加坡。

 

25年前，郝繼霖就是香港地產(chǎn)人中最早一批到達(dá)內(nèi)地的開(kāi)拓者。郝繼霖最初在一家香港地產(chǎn)公司供職，老板祖籍在上海，所以回到內(nèi)地的第一個(gè)選擇就是上海。

 

郝繼霖的第一個(gè)項(xiàng)目是在虹橋賣那種需要持外國(guó)護(hù)照才能購(gòu)買的外銷樓，每平方米售價(jià)1200美元。到1994年前后，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔聯(lián)合了八家小開(kāi)發(fā)商，想在廣州黃沙拿下一塊地，郝繼霖作為八家之一而去。

 

因?yàn)楫?dāng)時(shí)和黃的人都不會(huì)講普通話，郝繼霖被推選為談判翻譯，后來(lái)受到和黃青睞。

 

他在和黃待了3年多，因?yàn)榈靡詤⑴c到上海梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、重慶大都會(huì)廣場(chǎng)幾個(gè)項(xiàng)目中，他把這個(gè)階段視作自己的快速成長(zhǎng)期。

 

按照那時(shí)的分工，內(nèi)地的人做工程，香港團(tuán)隊(duì)做推廣和招商。后來(lái)他又回到香港負(fù)責(zé)黃埔花園商場(chǎng)部分的翻新工作，引起了英資洋行太古的注意，并成為這家公司的一員。

 

太古希望他能開(kāi)拓內(nèi)地市場(chǎng)。郝繼霖開(kāi)始代表太古在中國(guó)內(nèi)地到處看地，但太古的選地條件很苛刻，加上隨后的亞洲金融風(fēng)暴，事情一度很難有進(jìn)展。

 

直到2000年他在廣州看中了一塊，也就是后來(lái)的太古匯。盡管太古匯的建造過(guò)程歷盡艱辛，但郝繼霖也在這11年中學(xué)習(xí)了建造綜合體的所有流程。“那10年在廣州這個(gè)項(xiàng)目從頭到尾，從設(shè)計(jì)到下鋼筋的每一點(diǎn)我都有參與，每一條樓梯的位置都在我的腦海里。”他說(shuō)。

 

也是在這10年的前半部分時(shí)間里，那些來(lái)自香港的地產(chǎn)商，包括和黃、新鴻基、恒隆、瑞安等在內(nèi)，加上來(lái)自新加坡的凱德，它們共同主宰了中國(guó)內(nèi)地最主要的商業(yè)綜合體。

 

它們還培育了中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的第一批人才。像瑞安在上海新天地的核心團(tuán)隊(duì)就在2003年跳出來(lái)成立了SPACE商管公司，它早期主要擅長(zhǎng)招商，最出名的案例便是2006年的上海正大廣場(chǎng)改造，以及2007年的北京西單大悅城。

 

中國(guó)本土代表公司萬(wàn)達(dá)和華潤(rùn)，也受益于這些人才。萬(wàn)達(dá)最早期的商管團(tuán)隊(duì)招募了許多香港人，而華潤(rùn)2004年在深圳的第一座萬(wàn)象城也是由香港人幫著做出來(lái)的。

 

它們帶動(dòng)了第一代的本土商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者。SPACE公司副總裁司徒文杰將2007年北京西單大悅城的營(yíng)業(yè)視為一條分界線，在那之后，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始增多。

 

“我感受到的最厲害的（港資）挖人潮是在2009年，獵頭公司每天都在給我們公司的人打電話，”司徒文杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說(shuō)，“那些做了一個(gè)項(xiàng)目，甚至只是做了一半的人都變得很搶手。”

 

但這一年，更重要的一件事是萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張。

 

盡管這家公司在2001年就已經(jīng)接觸商業(yè)地產(chǎn)并且開(kāi)始將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推向全國(guó)，但直到這一年，它完成了三代店的改造，也讓它生產(chǎn)線一樣的復(fù)制模式得以規(guī)范、成型——開(kāi)業(yè)項(xiàng)目有了翻倍的增長(zhǎng)。

 

這改變了人們對(duì)中國(guó)地產(chǎn)公司最原始的野路子印象——這些公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力不僅在于拿地、拿貸款，更在于對(duì)項(xiàng)目的控制能力和資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

 

萬(wàn)達(dá)把這一套流程做到純熟，它從拿地到商業(yè)店面全部開(kāi)業(yè)，只需要18個(gè)月的時(shí)間——一任地方政府官員還未換屆就能看到一座完整萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的崛起，他們喜歡萬(wàn)達(dá)這樣的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

 

馬珺就是在2009年加入了萬(wàn)達(dá)，他認(rèn)為那是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的起點(diǎn)年。在那之前，他是健身連鎖機(jī)構(gòu)一兆韋德負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的副總裁，到萬(wàn)達(dá)他成為了營(yíng)運(yùn)中心副總經(jīng)理，負(fù)責(zé)長(zhǎng)江以南的項(xiàng)目。

 

當(dāng)時(shí)的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心已采取完全自持的方法，無(wú)論是主力店還是室內(nèi)步行街的小商鋪，都屬于營(yíng)運(yùn)中心的招商范圍；周邊的住宅、寫字樓則作為出售的部分，它們?cè)谝粋€(gè)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目中大約占據(jù)40%至60%的比例，在商業(yè)店面開(kāi)業(yè)前售出，以回籠資金——萬(wàn)達(dá)模式也因此被外界評(píng)價(jià)為以售養(yǎng)租。

 

不過(guò)，從那時(shí)開(kāi)始，自持物業(yè)逐漸成為一種主流趨勢(shì)，REITs等融資手段的不夠成熟，讓商業(yè)地產(chǎn)商缺乏退出機(jī)制，它們必須想辦法將商業(yè)運(yùn)營(yíng)做好。招商人才往往是最搶手的。萬(wàn)達(dá)的招商中心編制為60個(gè)人，卻長(zhǎng)期沒(méi)有滿編過(guò)，總是在50到60之間浮動(dòng)。

 

馬珺的一個(gè)星期，通常是這么度過(guò)：星期一星期二在總部開(kāi)會(huì)，星期二晚上或星期三早上出發(fā)，幾天下來(lái)走三四個(gè)城市——項(xiàng)目考察、進(jìn)度檢查、地方公司的溝通討論、跟商戶談合作談合同。

 

“有時(shí)候跟客戶約在機(jī)場(chǎng)見(jiàn)面，在機(jī)場(chǎng)談兩個(gè)小時(shí)坐下一個(gè)航班走，遇到航班延誤就要把工作補(bǔ)回來(lái)。”馬珺對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說(shuō)。

 

在接下來(lái)幾年里，萬(wàn)達(dá)保持了一年新開(kāi)15到16個(gè)項(xiàng)目的節(jié)奏，每個(gè)項(xiàng)目至少投資50億元人民幣。馬珺也保持著這樣的工作節(jié)奏，到各個(gè)新一線及三四線城市去配合項(xiàng)目。

 

“我還是比較慶幸在2009年加入萬(wàn)達(dá)，雖然很累壓力也很大，但那會(huì)正處于剛建立新體系的過(guò)程中，要重新整理?xiàng)l線和管理?xiàng)l線，建立規(guī)則，過(guò)程很痛苦，但收獲比較大。”馬珺說(shuō)，“哪個(gè)公司一年能做十幾個(gè)項(xiàng)目？”這一批人才在萬(wàn)達(dá)得到充分鍛煉。

 

萬(wàn)達(dá)以驚人的速度擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，它的運(yùn)轉(zhuǎn)也需要補(bǔ)充大量人才。一名2010年加入萬(wàn)達(dá)的不愿透露姓名的管理層告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，當(dāng)他想要跳槽卻在幾家中猶豫不決時(shí)，一位前輩告訴他更應(yīng)該看自己想從哪方面做提升，“如果是管理層的角度，他建議我去萬(wàn)達(dá)，說(shuō)你一定要學(xué)萬(wàn)達(dá)的體系，它們速度快，而現(xiàn)在是布局的時(shí)代。”

 

“這幾年商業(yè)地產(chǎn)的薪酬增長(zhǎng)是遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)的，翻倍比較常見(jiàn)，我曾經(jīng)聽(tīng)說(shuō)華潤(rùn)萬(wàn)象城的副總，年薪100萬(wàn)元，另一家挖他過(guò)去做更高級(jí)別的負(fù)責(zé)人，同時(shí)開(kāi)出600萬(wàn)元的年薪。”

 

一個(gè)地產(chǎn)人才3年薪資最高漲近85倍

 

萬(wàn)達(dá)開(kāi)始被更多人當(dāng)做一個(gè)成功模范，助推了更多的開(kāi)發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。2010年，在政策的驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頻出，開(kāi)發(fā)商們希望能像萬(wàn)達(dá)一樣快速運(yùn)轉(zhuǎn)。

 

有些住宅開(kāi)發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)型，但更多是因?yàn)槟玫匦枰黄冗M(jìn)入，例如傳統(tǒng)的“招保萬(wàn)金”。不少面臨租金上漲和擴(kuò)張壓力的零售商或百貨也加入進(jìn)來(lái)，它們通?？谔?hào)響亮——紅星美凱龍打算到2020年建造100個(gè)城市綜合體，而娃哈哈則直接將完成這個(gè)目標(biāo)的時(shí)間縮減到5年內(nèi)——盡管現(xiàn)實(shí)并不那么如意。

 

那些原本就具備開(kāi)發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)商，也開(kāi)始加大擴(kuò)張的力度。

 

浮躁和混亂隨之而來(lái)，大規(guī)模的人才爭(zhēng)奪開(kāi)始顯現(xiàn)。萬(wàn)達(dá)成為眾矢之的。

 

獵頭公司任仕達(dá)北方區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理余璞向《第一財(cái)經(jīng)周刊》表示，“住宅項(xiàng)目會(huì)很快地投入建設(shè)，快速流轉(zhuǎn)，可以復(fù)制，候選人可以很快有完整項(xiàng)目的經(jīng)歷。而商業(yè)地產(chǎn)由于其特點(diǎn)，流程會(huì)非常長(zhǎng)。除了萬(wàn)達(dá)。”萬(wàn)達(dá)成了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的黃埔軍校。

 

上述萬(wàn)達(dá)管理層去年也離開(kāi)了。在他看來(lái)，商業(yè)人才基本要靠實(shí)踐積累，需要梯隊(duì)培養(yǎng)，“不像IT行業(yè)人那么多，真的拿得出手的，或者有潛力的人不是那么多。”培養(yǎng)一個(gè)商業(yè)人才最起碼得5年。

 

更多的公司選擇挖角。余璞告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，“在這個(gè)行業(yè)真正做得長(zhǎng)久的不太多，按現(xiàn)在的跳槽率，基本上3年不跳已經(jīng)是很穩(wěn)定了。”

 

而浮躁的另外一個(gè)體現(xiàn)就是薪酬。“這幾年商業(yè)地產(chǎn)的薪酬增長(zhǎng)是遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)的，翻倍比較常見(jiàn)，我曾經(jīng)聽(tīng)說(shuō)華潤(rùn)萬(wàn)象城的副總，年薪100萬(wàn)元，另一家挖他過(guò)去做更高級(jí)別的負(fù)責(zé)人，同時(shí)開(kāi)出600萬(wàn)元的年薪。”段俊說(shuō)。

 

通常，港資和外資公司比較難挖，它們的高管很多都是中國(guó)香港、新加坡、馬來(lái)西亞人。香港開(kāi)發(fā)商在內(nèi)地市場(chǎng)上不以擴(kuò)張為主而以項(xiàng)目改造為主，它們的經(jīng)驗(yàn)還是讓其人才很受青睞，但他們只占據(jù)很小一部分比例，流動(dòng)性也不大。

 

司徒文杰回憶起公司里的一個(gè)招商人員，他的月薪曾經(jīng)只有1.5萬(wàn)元，但也收到了一家開(kāi)發(fā)商提出的100萬(wàn)元年薪的待遇，“那時(shí)它們覺(jué)得招商可以解決一切問(wèn)題，看不到其實(shí)做好一個(gè)項(xiàng)目，因素是很綜合的。”

 

在商業(yè)地產(chǎn)上做得好的本土公司還屈指可數(shù)，華潤(rùn)和中糧的人員都比較穩(wěn)定，因?yàn)樵S多人都是公司自身培養(yǎng)起來(lái)的，忠誠(chéng)度很高；相比之下，有一套標(biāo)準(zhǔn)化打法的萬(wàn)達(dá)成了挖人的重地。

 

司徒文杰記得在2011年有一股明顯的萬(wàn)達(dá)風(fēng)潮，那時(shí)從萬(wàn)達(dá)出來(lái)的人非常多。但最關(guān)鍵的一點(diǎn)還在于，大部分的新入場(chǎng)者，都希望能夠?qū)W習(xí)萬(wàn)達(dá)的速度和把控能力。

 

“滿鋪開(kāi)業(yè)很重要，哪怕品牌組合不完美。滿鋪培育期大大縮短，后面要做的就是調(diào)整，這是萬(wàn)達(dá)成功法則中最重要的一條。”

 

一個(gè)典型的例子是龍湖。這家從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)的地產(chǎn)公司最初不看萬(wàn)達(dá)，但從去年開(kāi)始向獵頭指名要萬(wàn)達(dá)的人。

 

因?yàn)榻?jīng)過(guò)了一段時(shí)間的實(shí)際演練，龍湖開(kāi)始覺(jué)得自己的節(jié)點(diǎn)控制是短板，它需要有人懂得控制整個(gè)項(xiàng)目，并盡可能縮減時(shí)間成本和資金使用成本。馬珺對(duì)這一點(diǎn)很有體會(huì)，他參與了萬(wàn)達(dá)18個(gè)月節(jié)點(diǎn)控制規(guī)則體系的制定。

 

招商是計(jì)劃管控中很關(guān)鍵的一步，“到點(diǎn)必須交作業(yè)，集團(tuán)的決定不能有改變，每個(gè)節(jié)點(diǎn)，什么時(shí)候意向到多少，什么時(shí)候合同完成多少，什么時(shí)候商戶進(jìn)場(chǎng)多少，開(kāi)業(yè)必須100%滿鋪開(kāi)業(yè)，沒(méi)有絲毫余地。”

 

萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目拿地4個(gè)月之后必須開(kāi)工，再過(guò)4個(gè)月住宅項(xiàng)目開(kāi)盤，以回籠資金、緩解拿地貸款資金壓力，而在第18個(gè)月必須達(dá)到商業(yè)店面全部開(kāi)業(yè)。每個(gè)項(xiàng)目的招商周期實(shí)際上只有6至8個(gè)月，這充分考驗(yàn)著萬(wàn)達(dá)招商團(tuán)隊(duì)的能力。

 

沈陽(yáng)、成都、武漢等新一線城市是目前地產(chǎn)商們最青睞的城市。以武漢漢街上的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，這是萬(wàn)達(dá)從萬(wàn)科、中海和華潤(rùn)等對(duì)手手上搶來(lái)的，它的快決定了這一單——因?yàn)榕偃ギ?dāng)?shù)卣瓿刹疬w和楚河開(kāi)挖等基建的時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目“必須趕在辛亥百年的慶典時(shí)間”前完成，留給開(kāi)發(fā)商的時(shí)間只有8個(gè)月。

 

萬(wàn)達(dá)為每個(gè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置考核，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林在開(kāi)業(yè)時(shí)甚至要親臨現(xiàn)場(chǎng)檢查。一位高管對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》描述了鄭州太原路上一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)的緊張場(chǎng)面，星巴克因?yàn)樾枰y(tǒng)一裝修風(fēng)格，在離開(kāi)業(yè)還有兩天的時(shí)候還只鋪了一條地磚，萬(wàn)達(dá)的人只好找到仿制地磚，并從方圓200公里內(nèi)的星巴克店借齊桌椅、餐具和機(jī)器，“演戲也要演出來(lái)”。

 

萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目模式不是什么秘密，王健林甚至為之專門出版了一套書籍。在許多萬(wàn)達(dá)人看來(lái)，這種流水線模式對(duì)于擴(kuò)張時(shí)期的公司而言，能夠有效避免資金閑置，從而能夠提高生產(chǎn)效率，但是它卻在一定程度上抑制了一些人才的創(chuàng)新能力——至少，他們無(wú)法在這些長(zhǎng)得一模一樣的項(xiàng)目上達(dá)到郝繼霖式的聲望。

 

隨著大量挖角，萬(wàn)達(dá)的人員流動(dòng)頻繁。

 

“有個(gè)笑話說(shuō)，在萬(wàn)達(dá)待半年以上的就是‘老萬(wàn)達(dá)’了，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)你有完不成的苗頭你就要下課了，要求非常嚴(yán)。”馬珺說(shuō)，“滿鋪開(kāi)業(yè)很重要，哪怕品牌組合不完美。滿鋪培育期大大縮短，后面要做的就是調(diào)整，這是萬(wàn)達(dá)成功法則中最重要的一條。”

 

從萬(wàn)達(dá)走出去的人，執(zhí)行力很強(qiáng)，對(duì)于那些剛起步的公司來(lái)說(shuō)在制定系統(tǒng)化的流程上能起到一定的作用。“但走下坡路的人可能要占到85%以上。”上述前萬(wàn)達(dá)管理層說(shuō)。

 

“萬(wàn)達(dá)的成長(zhǎng)和發(fā)展是由它的體系建立起來(lái)的，不是哪個(gè)人可以左右的，我們只是流水線上的小工頭。”他說(shuō)。他們這批2011年到2012年進(jìn)入萬(wàn)達(dá)的人，現(xiàn)在只有兩三個(gè)還沒(méi)離開(kāi)，其他幾乎全部換了一撥。

 

萬(wàn)達(dá)目前已經(jīng)進(jìn)入60多個(gè)城市，擁有85座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每年有20多個(gè)項(xiàng)目等待開(kāi)業(yè)，對(duì)人的需求仍然旺盛，一個(gè)項(xiàng)目包括商場(chǎng)、大歌星、電玩和酒店，通常需要幾百個(gè)人，還不包括開(kāi)業(yè)前的重要時(shí)期。

 

現(xiàn)在中國(guó)排名前80的獵頭公司都在跟萬(wàn)達(dá)合作。這家公司每年花在獵頭公司上的費(fèi)用就有上億元，而這些獵頭首先會(huì)將那些百貨體系“全部掀個(gè)底朝天”。萬(wàn)達(dá)甚至還設(shè)定了一個(gè)制度，老員工走了又回的，只要離開(kāi)公司是在兩年內(nèi)，回來(lái)還是原薪原職。

 

問(wèn)題在于，那些想快速?gòu)?fù)制萬(wàn)達(dá)的公司，并沒(méi)有誰(shuí)真正獲得成功。例如永泰在挖了許多萬(wàn)達(dá)人之后，沒(méi)能留住人，也沒(méi)能取得效果。

 

“萬(wàn)達(dá)的速度確實(shí)很快，但老實(shí)說(shuō)它們的精度，或者看它商業(yè)開(kāi)出來(lái)之后的運(yùn)營(yíng)情況的話，并不是業(yè)界的標(biāo)桿。”余璞說(shuō)，“客戶的反饋就是讓它們趕一個(gè)項(xiàng)目，或者在一定目標(biāo)下做一件事情是可以的，但是真正的運(yùn)營(yíng)方面，比如如何把商業(yè)做好做強(qiáng)，相較于其他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它們的思路或者創(chuàng)造性會(huì)比較差。”

 

在圈地階段，萬(wàn)達(dá)模式顯然很適合，但假如未來(lái)綜合體開(kāi)始拼自持增值和運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)的人才結(jié)構(gòu)就需要做出調(diào)整。

 

另外一名前萬(wàn)達(dá)管理層告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的銷售足夠回本，所以萬(wàn)達(dá)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)并不夠重視。”他舉了個(gè)例子，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通常首年能收回的租金只有3000萬(wàn)元至5000萬(wàn)元，而西單大悅城11萬(wàn)平方米的項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的首年收租是3.7億元。

 

這種變化在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部其實(shí)也有所體現(xiàn)，“以前招商是公司的龍頭，運(yùn)營(yíng)看我們眼紅，但現(xiàn)在不一樣了，它們會(huì)想到運(yùn)營(yíng)去，因?yàn)樗鼈冮_(kāi)始覺(jué)得運(yùn)營(yíng)才是根本。”這名前管理層說(shuō)。

 

“目前中國(guó)仍然是跑馬圈地的時(shí)代，圈住了就是賺的，標(biāo)準(zhǔn)成了重點(diǎn)，但這并不是一個(gè)健康的公司長(zhǎng)久發(fā)展的條件，”張家鵬說(shuō)，“在大家沒(méi)有糧食吃的時(shí)候，總部出一個(gè)饅頭標(biāo)準(zhǔn)全中國(guó)做就好了，但當(dāng)客戶挑剔到需要吃蛋糕，而且需要不同口味的時(shí)候，這么做就有問(wèn)題了。但現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)仍然不是一個(gè)充分供應(yīng)的市場(chǎng)。”

 

一些好的跡象也在顯現(xiàn)。一些公司在找人時(shí)有了一些變化，開(kāi)始趨于理性，這也代表著未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)比拼運(yùn)營(yíng)能力的階段，也意味著會(huì)有大量地產(chǎn)公司在泡沫中死亡。

 

“一方面很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)過(guò)了前期投資熱潮的那段時(shí)間，它們需要看找來(lái)的這些人進(jìn)入運(yùn)營(yíng)時(shí)的狀態(tài)，要看他們能幫公司獲得什么樣的利益，要看長(zhǎng)期的回報(bào)率，要看這個(gè)人的能力。”余璞說(shuō)。

 

周建成2012年離開(kāi)易居中國(guó)企業(yè)研究中心，親身到一線，并在寶龍地產(chǎn)負(fù)責(zé)投資拿地，1年多后又去了月星集團(tuán)投資管理中心擔(dān)任副總經(jīng)理。

 

他認(rèn)為：“追求標(biāo)準(zhǔn)化的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)是作品的時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩其實(shí)是有效供給不足，大量的標(biāo)準(zhǔn)化購(gòu)物中心，沒(méi)有任何特點(diǎn)的購(gòu)物中心是過(guò)剩的。中低端的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一定是被沖擊的重點(diǎn)。”

 

馬珺在去年年底因?yàn)榧彝ピ螂x開(kāi)了萬(wàn)達(dá)，最終加入了總部位于上海的寶龍，擔(dān)任招商中心總經(jīng)理。對(duì)他來(lái)說(shuō)，在正在試圖加速的寶龍一年即使做6到8個(gè)項(xiàng)目，工作量也只是以前在萬(wàn)達(dá)一半的量。

 

現(xiàn)在他每個(gè)星期還是會(huì)接到多個(gè)獵頭的電話，比去年更加頻繁。而現(xiàn)在他的職責(zé)更重，覺(jué)得最缺的還是能“執(zhí)行到位”的人。

 

郝繼霖也不斷受到獵頭公司的騷擾，甚至還有些老板親自到深圳見(jiàn)他。盡管他做過(guò)的項(xiàng)目數(shù)量不多，但一個(gè)特色鮮明的廣州太古匯項(xiàng)目足以讓別人記住他。他現(xiàn)在也開(kāi)始在新公司培養(yǎng)人才，“不是以利潤(rùn)為目標(biāo)，而是以價(jià)值為目標(biāo)。”

 

這跟他在太古十多年的經(jīng)歷分不開(kāi)。當(dāng)初太古為了進(jìn)軍內(nèi)地，在2000年左右開(kāi)始聘用一些內(nèi)地和香港的畢業(yè)生作為培訓(xùn)生，制定了一個(gè)3年計(jì)劃，讓他們?cè)谔诺禺a(chǎn)不同的部門輪流學(xué)習(xí)。這3年完全不講究回報(bào)而是視做投入，最后挑選其中優(yōu)秀的在內(nèi)地工作至少1年。

 

當(dāng)時(shí)第一屆的一個(gè)培訓(xùn)生后來(lái)一直跟隨郝繼霖做廣州太古匯的項(xiàng)目，現(xiàn)在則成為了太古在成都的項(xiàng)目的高層。包括那時(shí)候從香港派來(lái)支援當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的人，郝繼霖都會(huì)找到一個(gè)本地人成為他的副手，到后來(lái)他們?cè)S多都成為了項(xiàng)目的主力。而他現(xiàn)在也在嘗試把這些東西在深業(yè)置地里運(yùn)用起來(lái)。

 

“現(xiàn)在回頭來(lái)看，我覺(jué)得自己的決定沒(méi)有錯(cuò)。”他覺(jué)得自己是幸運(yùn)的，可以有10年的時(shí)間去真正摸清一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于那些更年輕的商業(yè)地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，他們可能沒(méi)法擁有那么多的時(shí)間。（第一財(cái)經(jīng)周刊）