本周，全國多地陷入樓市限購“松綁”的渦流之中，繼此前無錫、天津、南寧等地傳出限購“松綁”消息后，安徽銅陵的一份《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，讓這個城市一夜之間備受關(guān)注，一時間，各地政府“救市”的傳言四起。
房企方面，本周里，萬科和
光耀集團無疑是樓市關(guān)注的焦點。萬科副總毛大慶一份內(nèi)部座談講話稿，被市場理解為萬科看空樓市，為此萬科兩位總裁集體出來喊冤，強調(diào)唱空非本意。另外，地產(chǎn)百強企業(yè)
光耀集團陷入停業(yè)傳聞，對此，該公司發(fā)布公告澄清，稱瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實。
5月9日 北京晨報：北京二手房源超八成降價 成交量連跌3個月
“要么降價，要么‘不賣了’。”市住建委網(wǎng)站顯示，4月北京市二手住宅總成交量僅為7616套，為近11個月(除去春節(jié)月)以來最低水平。北京晨報記者昨天從多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)了解到，超過8成房源的掛牌價都進行了下調(diào)。
豪宅普宅均降價
市民張先生今年2月將位于十里堡附近的房子掛出，在參考了附近的均價后，張先生將掛牌價定為320萬元。“掛了半個月后，有個買家想310萬買，當時沒同意，現(xiàn)在很后悔。”張先生說，現(xiàn)在一個月也沒有一個人來看房，好不容易等到一個也屬于“講價講得不靠譜”。他告訴記者，目前中介已經(jīng)向他交了底：“要想趕緊賣出去，必須趕緊降價，要不然前途未卜。”
除了普通住宅，一些千萬“豪宅”也加入了降價行列。一處位于三元橋附近、近500平方米的躍層日前就從當初的掛牌價2500萬“狂降”700萬，中介人員告訴記者，降價后相當于每平方米3.66萬元，這在過去“想都不敢想”。
4月成交量近一年最低
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年五一小長假，北京市二手住宅網(wǎng)簽量僅為31套，與去年同期下降了82%，為近6年來最低。此外，4月北京市二手住宅總成交量僅為7616套，為近11個月(除去春節(jié)月)以來最低水平。從鏈家地產(chǎn)所監(jiān)測到的房價指數(shù)看，自1月以來，北京二手房掛牌價持續(xù)下調(diào)。其中，4月下調(diào)幅度最大，為2.2%，降價房源占比逐漸擴大。4月份，87%的房源都對掛牌價進行了下調(diào)。
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，成交量已經(jīng)連跌3個月，自然就該價格松動。“二手房因為受到信貸等收緊的影響更大，所以在本輪市場調(diào)整的反應(yīng)最早。”
5月樓市難回溫
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，無論新增房客源變化情況還是五一期間的二手房市場情況，都反映出購房者深度觀望的情緒仍沒有任何改善。“多數(shù)購房者認為房價還會再降，這正是導致樓市需求深度觀望的主要原因。”
此外，自住型商品房陸續(xù)入市也對二手房客源的入市心理產(chǎn)生了不小的影響，部分剛需也因此被分流。在當前無論是從政策層面還是市場層面都尚未出現(xiàn)任何利好信號的背景下，5月樓市出現(xiàn)明顯回溫的可能性很小，預(yù)計此輪市場的自發(fā)性調(diào)整還將持續(xù)一段時間。
“五一”剛過，安徽銅陵這一個名不見經(jīng)傳的城市，迅速成為全國房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的明星城市。而這只是因為銅陵市公布了一份《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，放寬公積金貸款限制、給予家庭唯一普通住房契稅補貼等，都被視為樓市利好政策。銅陵也成為地方政府“救市”的又一例。
4月以來，江蘇無錫、天津濱海新區(qū)、廣西南寧、杭州蕭山區(qū)等地紛紛出臺樓市新政，從不同方面開始救市。相對于前兩年時而出現(xiàn)的救市及被叫停，這一次，地方政府救市已經(jīng)開始蔓延開來。
至于安徽銅陵，此前并非重點調(diào)控城市，新出的利好政策包括了給予購房補貼、放寬公積金貸款限制、適當放寬外地購房戶遷入條件、適度增加預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點等多方面利好，惠及買房人和開發(fā)商兩端。
此外，天津濱海新區(qū)有關(guān)方面也對外正式在尋求放松限購，擬實行的差別化政策是不管在天津或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區(qū)沒有，即可在新區(qū)購買一套商品住宅。
無風不起浪，多地推出救市舉措和當?shù)胤康禺a(chǎn)下行壓力大有直接關(guān)系。
以杭州、無錫為例，3月底，杭州市房地產(chǎn)學會組織的座談會發(fā)布了杭州商品住房庫存7.5萬套的數(shù)字。在此之前，有消息稱杭州商品住宅庫存達12萬套。還有機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)稱，無錫商品房庫存總套數(shù)接近14萬套?？梢詫Ρ鹊氖?，北京目前商品住宅庫存僅約6.7萬套、商品房（不含車位）庫存約9.4萬套。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，地方救市不單純是在救房企，其實也是在救地方經(jīng)濟。如果房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)不景氣，勢必會影響到地方的財政收入和經(jīng)濟發(fā)展。
陳國強同時表示，地方的救市政策也都是在職能范圍之內(nèi)，談不上“越位”。
南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人在接受媒體采訪時則表示，新的限購政策出臺，只是推進北部灣經(jīng)濟區(qū)同城化發(fā)展的一項配合政策。
在成交下挫、打折頻出的樓市敏感期，樓市每一次風吹草動都在市場引發(fā)熱議。昨天，因資金緊張、延遲交樓問題，讓
光耀地產(chǎn)成為業(yè)界關(guān)注焦點。對此，
光耀地產(chǎn)昨天發(fā)布聲明稱，公司在惠州的少數(shù)樓盤存在延遲交樓的情況，不過“網(wǎng)傳
光耀瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實。”
昨天有媒體報道稱，收到多位業(yè)主爆料，
光耀地產(chǎn)在惠州的多個樓盤項目因資金鏈問題而逾期無法交房，部分房產(chǎn)已經(jīng)暗中抵押給工程建筑商和材料供應(yīng)商，有些物業(yè)則被法院查封。
光耀地產(chǎn)還被列入全國失信被執(zhí)行人名單中，主要因資金鏈出現(xiàn)問題。
針對媒體報道
光耀已經(jīng)倒閉傳言，
光耀地產(chǎn)昨天發(fā)布聲明予以否認，聲明表示，“公司在資金層面存在一定的壓力，但目前公司的融資渠道暢通，合作銀行也在力挺
光耀，公司有信心度過目前的困難階段，網(wǎng)傳
光耀瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實。”
此外，
光耀地產(chǎn)方面承認延遲交樓的情況屬實。
光耀地產(chǎn)在聲明中表示，目前，公司在惠州的少數(shù)樓盤存在延遲交樓的情況，公司已經(jīng)協(xié)調(diào)多方資源，加快施工進度，確保業(yè)主的利益。公司已經(jīng)與延遲交樓項目的業(yè)主進行多次溝通，交樓時間、賠償?shù)确矫娴墓?jié)點與措施已經(jīng)出臺，且已經(jīng)通知到每一位業(yè)主。不過，針對是否被列入全國失信被執(zhí)行人名單中一事，聲明并未回應(yīng)。
從年初持續(xù)發(fā)酵的“降價潮”，到五一期間各大主要城市樓盤成交的普遍下行，看空情緒快速蔓延全國樓市。此種態(tài)勢影響下，從去年8月溫州首傳限購松綁開始至今，9個月時間中便有銅陵、南寧、無錫、杭州等共10個城市接連傳出政策松動消息，被業(yè)內(nèi)視為地方政府樓市調(diào)控的“救市”之舉。
4月28日，南寧市房管局正式發(fā)文稱，自2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。就此，媒體戲稱：南寧樓市打響了政府救市第一槍。
早在去年8月份，此輪限購放松傳聞便已于溫州拉開帷幕。今年，除南寧之外，安徽、杭州、無錫、天津等多個城市也已在尋找放松樓市調(diào)控的突破口。日前，無錫宣布從5月1日起，該市購房入戶門檻從70平方米降至60平方米，意在刺激購房者消費；杭州蕭山區(qū)則通過下調(diào)土地競買金為開發(fā)商舒壓解難；安徽銅陵市政府也出臺了相關(guān)意見，并在住房公積金貸款、契稅補貼等方面擬定了一系列利好政策；鄭州市房管局也透露，在國家政策允許的情況下，未來將可能根據(jù)市場形勢，對購房政策適時進行調(diào)整。
多地頻傳的限購松綁傳聞，似乎讓淡市中焦慮的開發(fā)商有了些盼頭。據(jù)杭州某房地產(chǎn)開發(fā)商透露，目前杭州正處于政策調(diào)整醞釀期，降價促銷或許會先緩一緩。而4月底南寧相關(guān)購房政策的出臺落實更讓地方政府“救市論”甚囂塵上，有媒體調(diào)侃稱：樓市不景氣，政府比開發(fā)商還著急。
然而，放松限購真能“救市”嗎？“部分地方政策調(diào)整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強，但市場作用并不會很明顯，在很多二三線城市，限購政策在前幾年便已經(jīng)事實上放松甚至取消了。” 北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時如是稱。
住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興也表示，部分二三線城市新增供應(yīng)量過大，消耗遇到阻礙，供求關(guān)系畸變，政府出臺相關(guān)政策促進樓市走量也屬正常，但限購放松的市場效應(yīng)，仍然需要較長的反應(yīng)期和消化期。
“當萬科高管表示看空全國樓市時，房地產(chǎn)是不是真到了拐點？”5月1日，一篇名為《萬科副總毛大慶內(nèi)部講話》的速記稿在微信上瘋狂轉(zhuǎn)載，引發(fā)一陣恐慌。昨日，萬科總裁郁亮通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)聲，表示文章并未全面、準確反映萬科的觀點，萬科目前對房地產(chǎn)業(yè)是“謹慎樂觀，積極應(yīng)對。”
問題1：一二三線城市都在透支？
《萬科副總毛大慶內(nèi)部講話》的速記稿，來源于一個名為“建策沙龍”的內(nèi)部論壇。速記稿指出，毛大慶對全國50多個重點城市，均作出悲觀的透支判斷。其中，如沈陽、鞍山、唐山之類的二三線城市，因土地供應(yīng)過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支；以北京為代表的一線城市，則由于土地成本上漲過快，透支了價格上漲空間。
回應(yīng)：毛大慶表示自己的發(fā)言以提示風險為主，希望盡可能喚起業(yè)內(nèi)的危機感，但“萬科高管看空行業(yè)”、“全國房地產(chǎn)將下行”的說法，扭曲了提示風險的本意。
郁亮回應(yīng)稱，“兩個透支”其實就是市場分化，這已是沒有疑問的業(yè)內(nèi)共識。2013年，樓市分化尤其明顯，大城市房價全面上漲，而很多內(nèi)地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。“今年這種分化預(yù)計會收斂一些。去化能力被透支的城市，隨著投資減少和供應(yīng)下降，存貨壓力會有所緩解。而土地價格被透支的城市，供應(yīng)增加也會導致市場降溫。”
問題2：價格合適就能賣光？
速記稿以毛大慶的口吻表示，此前萬科按照市住建委的要求，以2.2萬元/平方米的價格銷售了萬科橙，4小時售罄。北京的樓市仍然有大把著急買房子的人。只是，購房者中90%以上還是剛性需求，對價格的臨界點特別敏感。
回應(yīng)：對于剛需購房人對自住房的期待，郁亮表示可以理解，自住房的供應(yīng)還可能在一段時間內(nèi)導致部分購房人的觀望。但最終，自住房不可能取代普通商品房。提到房價趨勢，郁亮稱，北京上海房價進一步大漲的可能性已經(jīng)不大。未來房價漲幅不應(yīng)高于人均收入增幅，房價收入比將進入下行通道。
問題3：年底5萬元樓盤賣不動？
速記稿中毛大慶提到，2014年年底到2015年年初，北京大概會出現(xiàn)42個樓面地價在5萬元/平方米到12萬元/平方米的樓盤。這些樓盤，都是2013年房企拿的比較貴的土地，基本上沒一個在5環(huán)路里。對于這批價格的樓盤，銷售前景并不樂觀。
回應(yīng)：郁亮表示，萬科的產(chǎn)品主要面向自住客戶，高端樓盤很少。過去一年北京的高價地，沒有一塊是萬科拿的。未來，萬科還是會用消費者愿意接受的價格來賣房子。地價房價差偏低，說明按當前的地價確實很難賺錢，問題主要出在地價一端。今年下半年土地供應(yīng)高峰到來后，預(yù)計土地市場和去年會有很大的不同，土地市場過熱城市的地價有必要調(diào)整。
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