2014年的房地產(chǎn)市場可謂風(fēng)云變幻,看空房價(jià)和看漲房價(jià)的理由似乎都有一籮筐。那么,有沒有一個(gè)簡單的辦法可以測算房價(jià)走勢?國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家范劍平日前在廣州出席ACCA華南區(qū)年會(huì)時(shí)給大家支了一招,他表示,如果一個(gè)城市的常住人口除以戶籍人口的比值大于1,而且持續(xù)上升的,說明這個(gè)城市未來的房價(jià)會(huì)漲。根據(jù)上述公式,羊城晚報(bào)記者查詢廣州的常住人口、戶籍人口,以及房價(jià)走勢對比計(jì)算發(fā)現(xiàn),隨著近幾年其比值的不斷上升,廣州的房價(jià)也呈現(xiàn)大幅大漲的態(tài)勢。值得一提的是,根據(jù)廣州市的人口調(diào)控政策,2015年這一比值或?qū)⑦_(dá)到1.74。

 

常住人口影響房價(jià)走向

 

“以廣州樓市現(xiàn)在的這個(gè)情形,到底該不該出手購買呀?”白領(lǐng)小吳揣著一顆糾結(jié)的心告訴羊城晚報(bào)記者,買了之后怕樓價(jià)暴跌,受家人抱怨,不買又擔(dān)心樓價(jià)今后繼續(xù)上揚(yáng),屆時(shí)更買不起。事實(shí)上,如小吳這樣深受困擾的消費(fèi)者還有很多。

 

對房價(jià)走勢,有沒有一個(gè)簡單的測算方法?范劍平給出了一個(gè)計(jì)算公式,那就是常住人口÷戶籍人口。“除出來的比值大于1,說明這個(gè)城市是人口勞動(dòng)力流入為主,小于1,說明這個(gè)城市的人口勞動(dòng)力是流出為主。如果這個(gè)數(shù)是大于1,而且持續(xù)上升的,說明這個(gè)城市未來的房價(jià)會(huì)漲。”范劍平說:“這個(gè)公式在中國看每一個(gè)城市未來房價(jià)漲跌百發(fā)百中。”

 

根據(jù)上述公式,羊城晚報(bào)記者查詢廣州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)近幾年廣州常住人口和戶籍人口以及房管局近幾年的房價(jià)走勢,對比計(jì)算發(fā)現(xiàn),2001年與2002年這兩年,廣州常住人口除以戶籍人口的比值均小于1,當(dāng)年樓價(jià)同比也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢;當(dāng)2006年該比例達(dá)到1.28時(shí),當(dāng)年房價(jià)同比上漲高達(dá)23.5%(詳見下表)。2013年達(dá)到1.55,當(dāng)年房價(jià)也出現(xiàn)了12%的漲幅。由此可以看出,人口流入確實(shí)是判斷房價(jià)走向的一個(gè)重要指標(biāo)。

 

值得注意的是,根據(jù)今年3月份出臺(tái)的廣州市人口調(diào)控和入戶政策“1+3”文件,到2015年,廣州市戶籍人口控制在860萬以內(nèi),常住人口控制在1500萬以內(nèi),這意味著屆時(shí)廣州常住人口與戶籍人口的比值將達(dá)到1.74。

 

比值大于1不代表可以購房

 

那么,當(dāng)一個(gè)城市的常住人口除以戶籍人口的比值大于1或等于1時(shí),是否意味著就可以購房?范劍平稱:不一定!他提醒說,房價(jià)走勢除了與人口的流動(dòng)有關(guān)外,也跟某段時(shí)期內(nèi)該城市的市場供應(yīng)有關(guān)。例如秦皇島曾經(jīng)有8年煤炭價(jià)格連漲,而涌入大批外來人口,煤炭經(jīng)銷商大量的流入,使得上述比值上升。當(dāng)時(shí)由于煤價(jià)連續(xù)8年暴漲,收入豐厚的煤炭商紛紛在秦皇島購房,該地房價(jià)也因此暴漲。受該因素影,開發(fā)商大量在該地建房。然而大批房子建好后,煤價(jià)卻大跌,相關(guān)經(jīng)銷商也只好走人。這時(shí)煤炭商此前買的房也要賣出,因此到目前為止,秦皇島這個(gè)比值大于1,但是房價(jià)仍處于下降趨勢。

 

范劍平還表示,一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級對房價(jià)的走勢也起著至關(guān)重要的作用。例如深圳、東莞的外來人口流入放緩,甚至有很多人離開此地。東莞最明顯,大批服務(wù)人員走了,如果它不能由原來的制造業(yè)基地轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)業(yè)帶來就業(yè)的話,那這個(gè)比值就會(huì)繼續(xù)降。成都現(xiàn)在是東部向西部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,它的比值也跟著快速上升。因此,很多人都認(rèn)為,北上廣成要替代北上廣深。“比值小于1的城市顯然是未來房地產(chǎn)調(diào)整壓力比較大的地方,而大于1,就要看它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級是不是能夠持續(xù)不斷創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)。”范劍平指出。

 

專家給的這個(gè)公式靠不靠譜?有業(yè)內(nèi)人士表示,人口流入確實(shí)是決定房價(jià)的重要指標(biāo)之一,不過影響房價(jià)的因素十分復(fù)雜,變量很多,這一公式可供參考,但若完全據(jù)此入市,恐怕也要風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)了。

 

一二線城市房價(jià)也會(huì)降

 

范劍平還認(rèn)為,未來一二線城市房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)平穩(wěn)發(fā)展,但三四線城市如果人口勞動(dòng)力流出,會(huì)使它有一定的調(diào)整壓力。但調(diào)整壓力并不會(huì)導(dǎo)致其出現(xiàn)大的崩盤,主要是因?yàn)樵谥袊鞘谢嗜匀恢挥?3%。三四線城市周邊農(nóng)村的人口城市化過程中,可能會(huì)愿意到三四線城市來,從而帶動(dòng)其常住人口的增加。

 

今年走勢會(huì)怎樣?范劍平認(rèn)為,會(huì)適當(dāng)減速,但不會(huì)出大問題。一二線城市仍然有一定的平穩(wěn)增長,個(gè)別城市雖然這個(gè)比是上升的,但是政府賣地更快,供應(yīng)量更大,那短期內(nèi)也會(huì)有供過于求,再加上資金鏈一緊張,也會(huì)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。