一面是傳統(tǒng)房企攜社區(qū)商業(yè)、區(qū)域購物中心等新概念大舉殺入商業(yè)地產(chǎn)，一面是全國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的結(jié)構(gòu)性過剩，商業(yè)地產(chǎn)熱潮的表象之下，運(yùn)營上的差異化和業(yè)態(tài)上的體驗(yàn)化正對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)營能力提出前所未有的高要求。
中國購物中心聯(lián)盟主任郭增利在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時表示，未來購物中心會呈現(xiàn)出超區(qū)域型、區(qū)域型、社區(qū)型、鄰里中心型等四大類型，只要把握“買得起、離不開、少不了”的原則，使購物中心貼合消費(fèi)者的基本需求、迎合性需求和引領(lǐng)性需求，商業(yè)地產(chǎn)商就有機(jī)會殺出重圍，獲得市場認(rèn)可。
中國房地產(chǎn)報：一線城市的購物中心應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)差異化？
郭增利：中購聯(lián)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大城市商業(yè)場所的客流有65％以上是追求娛樂旅游和休閑需求。集中在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費(fèi)，以及網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主題樂園等的消費(fèi)。而為購物需求而來的人群僅僅占到三成，同時體驗(yàn)式消費(fèi)人群的占比還有繼續(xù)提高的態(tài)勢。
因此，我認(rèn)為差異化的關(guān)鍵是要打造體驗(yàn)式消費(fèi)的購物中心。目前已經(jīng)有一些購物中心結(jié)合自身環(huán)境拓展了體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，根據(jù)客戶的偏好進(jìn)行了個性化的設(shè)計(jì)。比如以大型的挑空中庭結(jié)合促銷，將展示活動甚至城市文化活動作為空間組織的新亮點(diǎn)。此外，娛樂與運(yùn)動設(shè)施也更容易吸引新新人類的另類消費(fèi)需求。
特色性、文化性、舒適性、互動性及業(yè)態(tài)的豐富性已經(jīng)成為體驗(yàn)式消費(fèi)購物環(huán)境的特點(diǎn)，集購物、娛樂、休閑、餐飲、運(yùn)動為一體，特色鮮明的購物場所將會有更大吸引力。
中國房地產(chǎn)報：三四線城市和一二線城市城郊接合區(qū)域大量涌現(xiàn)出的城市綜合體項(xiàng)目是否暗藏危機(jī)？
郭增利：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是城市化發(fā)展的必然產(chǎn)物。在當(dāng)前快速發(fā)展的三四線城市核心區(qū)域，以及一二線城市的城郊接合區(qū)域中，城市綜合體的發(fā)展空間其實(shí)很大。但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在這類地區(qū)開發(fā)購物中心時，切忌盲目。
在布局上，這類城市綜合體的開發(fā)不能好高騖遠(yuǎn)，一定要符合城市的消費(fèi)模式或者購物理念。這樣無論是購物中心還是其他鄰里型商業(yè)，未來的經(jīng)營狀況才能有保障。
在業(yè)態(tài)組合上，過去購物中心就是地產(chǎn)、商業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的組合體，現(xiàn)在越來越多的公共設(shè)施出現(xiàn)在購物中心當(dāng)中，比如婚姻登記處、社保機(jī)構(gòu)、車管所等；有的購物中心還引進(jìn)了專門給小孩理發(fā)的理發(fā)店，放著動畫片理發(fā)，很輕松就把一件家長很頭疼的事情完成了，這種新業(yè)態(tài)吸引客流的能力非常強(qiáng)。
因此，一方面購物中心招商難的現(xiàn)象仍然存在，“貼裝修”、“返保底”的現(xiàn)象確實(shí)有，但是在一些優(yōu)秀的購物中心，品牌商想進(jìn)去還需要排隊(duì)。而且現(xiàn)在純租金的簽約方式還是比較多，證明購物中心經(jīng)營的安全性是有保障的。
中國房地產(chǎn)報：目前傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)的情況很多，也打出了一些社區(qū)商業(yè)、區(qū)域購物中心等概念，你怎么看這一波商業(yè)地?zé)岢保?/strong>
郭增利：商業(yè)地產(chǎn)熱潮的興起，一方面是源于住宅地產(chǎn)政策性調(diào)控迫使企業(yè)轉(zhuǎn)型，另一方面是源于地方政府土地開發(fā)的配套要求。同時，伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐的加快和國民消費(fèi)能力的上升，商業(yè)地產(chǎn)的加速發(fā)展也是一種必然。
在我看來，按照面積和城市人口規(guī)模不同，未來購物中心可能呈現(xiàn)出超區(qū)域型、區(qū)域型、社區(qū)型、鄰里中心型等四大類型。那么購物中心的開發(fā)者，或者說商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營者，就要在心態(tài)上做到有所放低，不要總是盯住“高大上”的購物中心項(xiàng)目不放。
在開發(fā)模式上，購物中心最好的功能是實(shí)現(xiàn)九字訣——“買得起，離不開，少不了”，即實(shí)現(xiàn)購物中心在業(yè)態(tài)上的最佳搭配，迎合消費(fèi)者的三大需求：基本需求、迎合性需求、引領(lǐng)性需求。在這一原則之上再看上述四種類型的購物中心，區(qū)別就無非是根據(jù)城市的消費(fèi)能力以及人口占比情況，找準(zhǔn)相應(yīng)的定位后，在運(yùn)營環(huán)節(jié)上業(yè)態(tài)間比例大小再進(jìn)行調(diào)整罷了。
比如，一個鄰里中心類型的購物中心，需要增加的是類似柴米油鹽的基本需求業(yè)態(tài)的配比，迎合性需求的配比可以有一些，而引領(lǐng)性需求的商品可能有一點(diǎn)或者根本沒有，從而達(dá)到購物中心不可或缺的消費(fèi)黏性。
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