1號地分多塊轉(zhuǎn)讓，2號地遭政府收回，3號地自己開發(fā)，這就是中冶置業(yè)曾耗資256億元拿下的南京下關(guān)巨無霸地王項目的命運(yùn)。
拆遷艱難，體量巨大，開發(fā)周期過長致使中冶置業(yè)從2010年9月份拿地至今無實(shí)質(zhì)性開發(fā)進(jìn)展，中冶置業(yè)的資金鏈也因此始終無法解壓。
無奈之下，中冶置業(yè)開始全面整理南京下關(guān)地塊的轉(zhuǎn)讓和開發(fā)事宜，時至今日，根據(jù)中冶置業(yè)母公司中國中冶公告顯示，南京下關(guān)項目1號地于2014年3月11日以29.7億元轉(zhuǎn)讓三筆資產(chǎn)，總計獲得凈利潤2.64億元，2014年5月30日以25.39億元轉(zhuǎn)讓一筆資產(chǎn)，獲得凈利潤約0.82億元。
由此可見，中冶置業(yè)今年肢解1號地轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)后，目前獲得的收益僅為3.46億元。根據(jù)其公告統(tǒng)計，若7個子公司股權(quán)按照評估底價轉(zhuǎn)讓，獲得的凈利潤約為4.19億元。
龍湖抄底接盤
5月29日晚間，中國中冶發(fā)布轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)以及債務(wù)公告，根據(jù)其公告內(nèi)容顯示，中冶置業(yè)將轉(zhuǎn)讓擁有1號地地塊的7個子公司的剩余股權(quán)，標(biāo)的評估值總計約為72.17億元，最小標(biāo)的評估值為6億元，最大為25.39億元。
同時，中國中冶表示，全資子公司中冶置業(yè)此次若以評估后的標(biāo)的對應(yīng)股權(quán)價值及債權(quán)價值作為掛牌底價成交，預(yù)計可獲得凈利潤約為人民幣 1.55 億元（未經(jīng)審計）。
一天后，5月30日晚間，中國中冶再次發(fā)布公告稱，中冶置業(yè)將把南京金名城置業(yè)有限公司（以下簡稱“金名城置業(yè)”）100%股權(quán)以約25.39億元價格轉(zhuǎn)讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司（簡稱“龍湖置業(yè)”，為龍湖地產(chǎn)子公司）。中國中冶稱，預(yù)計從此次交易中獲得凈利潤約0.82億元。
值得注意的是，公告顯示，龍湖地產(chǎn)接盤的金名城置業(yè)的資產(chǎn)就是6塊地，面積4.5萬多平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了38.3萬多平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商辦混合用地和住宅用地。
以此計算，龍湖地產(chǎn)所拿地塊平均樓面價僅為6527元/平方米，而中冶置業(yè)2010年9月份拿下的1號地的平均樓面地價為5929元/平方米。
近4年時間過去了，南京的房價一路高歌，即使是今年房地產(chǎn)市場普遍預(yù)期不好的大勢下，南京的房價依然堅挺，但中冶置業(yè)手握土地近4年時間卻無實(shí)質(zhì)性開發(fā)，更沒有房源銷售入市，甚至甩賣項目后，部分地塊每平方米升值空間僅600元左右。
事實(shí)上，《證券日報》記者曾實(shí)地走訪過該項目，其區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，位于南京中軸線延長線上，臨江岸線非常長，無論是商業(yè)還是住宅規(guī)劃都將是高端產(chǎn)品。此外，下關(guān)區(qū)規(guī)劃為鼓樓區(qū)后，該區(qū)域房價上漲勢頭更為明顯。
《證券日報》記者從南京鏈家地產(chǎn)處獲悉，該區(qū)域內(nèi)二手房售價目前動輒超過1.8萬元/平方米，區(qū)域內(nèi)緊鄰的世茂外灘新城項目為學(xué)區(qū)房，售價目前普遍超過2.3萬元/平方米，而區(qū)域內(nèi)3.5萬元/平方米的房子亦不少。
鑒于此，龍湖地產(chǎn)此次接盤可謂抄底進(jìn)駐南京市場，而其未來盈利空間也可見一斑。反觀之，中冶置業(yè)耗資121億元摘得1號地，手握土地近4年時間，即使以開發(fā)貸款利率計算，其資金成本就達(dá)數(shù)十億元，盡管轉(zhuǎn)讓獲得了凈利潤，但其開發(fā)損失之重仍較為可觀。
賺取巨額利潤夢碎
實(shí)際上，2010年9月19日，中冶置業(yè)與南京市下關(guān)區(qū)國有資產(chǎn)投資發(fā)展有限公司合資成立的臨江公司，以總價200.43億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江1號和3號地塊。
其中，下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西為1號地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅混合用地，總建筑面積達(dá)到204.77萬平方米，最終以底價121.41億元成交，折算樓面價5929元/平方米；而下關(guān)濱江江邊路以西為3號地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、文娛、住宅混合，總建筑面積為95.42萬平方米，最后也以底價78.93億元成交，折算樓面價8272元/平方米。
值得注意的是，2012年11月30日，中冶置業(yè)又以56.2億元拍下2號地塊。此后，3幅地塊連成一體，總地面積達(dá)到236萬平方米，土地出讓金超256億元，成為總價最高的全國地王。
然而，巨無霸地王的運(yùn)氣相當(dāng)不好，不但1號地和3號地遲遲無法動工，中冶置業(yè)資金被套牢。后來2號地塊被政府收回，無奈之下，中冶置業(yè)稱將精力放在3號地塊中，逐步退出1號地塊的開發(fā)。
此后，1號地塊接連被轉(zhuǎn)讓?！蹲C券日報》記者根據(jù)其公告統(tǒng)計，今年以來，目前已經(jīng)成功轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)4筆，總計約55億元，獲得凈利潤為3.46億元，目前還有標(biāo)的評估值35億元左右的資產(chǎn)等待轉(zhuǎn)讓。
值得一提的是，根據(jù)中國中冶公告估算，若按掛牌底價成交，這7個子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓額約為102億元，而5月29日公布的此次轉(zhuǎn)讓的剩余6個子公司股權(quán)還可獲得凈利潤約0.73億元。換言之，中冶置業(yè)今年肢解1號地相繼多次轉(zhuǎn)讓后，其獲得的凈利潤或?qū)H為4.19億元。
更為值得注意的是，1號地此前在2011年曾發(fā)生過一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易?！蹲C券日報》記者在北交所成交公示中發(fā)現(xiàn)，2011年12月5日，中冶置業(yè)在北京產(chǎn)權(quán)交易所將南京長江國際航運(yùn)中心開發(fā)建設(shè)有限公司100%股權(quán)及10.8億元債權(quán)以18.4億元掛牌轉(zhuǎn)讓，并要求受讓方向旗下子公司南京正濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付14.38億元代建款，下關(guān)區(qū)國企南京外灘投資發(fā)展控股集團(tuán)最后接盤。
彼時，中冶置業(yè)將1號地塊中的具備部分開工要求的子項目通過轉(zhuǎn)讓、代建等方式，從南京方面回籠現(xiàn)金及貸款約32.76億元。不過，記者并未在中國中冶的公告中發(fā)現(xiàn)此筆轉(zhuǎn)讓交易和收益情況。
事實(shí)上，中冶置業(yè)鐘情于該地王并不無道理，據(jù)悉，僅測算體量最小的2號地，其利潤就將高達(dá)80億元，其吸引力可見一斑。
“中冶置業(yè)輸在拆遷問題上，因?yàn)椴疬w艱難，中冶置業(yè)近4年時間內(nèi)都無法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性動工，200億元的資金無法流動，因而陷入了資金困局，賺得巨額利潤的意圖徹底幻滅。”有熟悉中冶置業(yè)人士向《證券日報》記者透露，中冶置業(yè)甩賣1號地后，將資金投入其他城市的項目，其布局將更為合理，利于其發(fā)展。
對此，中冶置業(yè)也表示，此次交易所得款項擬用于補(bǔ)充營運(yùn)資金及中冶置業(yè)其它房地產(chǎn)項目的開發(fā)。同時，交易完成后將增加公司現(xiàn)金流入，減少應(yīng)收賬款，降低帶息負(fù)債規(guī)模。
然而，巨無霸地塊交給一家企業(yè)開發(fā)已然證明是一個錯誤，但1號地被分拆的如此零碎，其也將不利于整體規(guī)劃設(shè)計能夠按照預(yù)期推進(jìn)。
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