最新研究報(bào)告顯示，2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。如果房?jī)r(jià)一旦下跌5%，將會(huì)有17.1%的空置住房出現(xiàn)虧本。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心昨日在北京發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，我國(guó)家庭自有住房率達(dá)九成，2013年城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4%，空置住房約4898萬(wàn)套。

城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已超20%

記者從發(fā)布會(huì)獲悉，我國(guó)家庭的住房擁有率已達(dá)到90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.0%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率顯著偏高。其中，高出英國(guó)家庭的20.3%，高出美國(guó)家庭的21.8%，高出德國(guó)家庭的33.7%。

同時(shí)，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長(zhǎng)了15.9%。2014年3月的季度數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。據(jù)了解，所有的這些數(shù)據(jù)都是在抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)上獲取的。

住房剛性需求不到25%

中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁表示，為了研究住房剛性需求，他們把人群不光鎖定在城鎮(zhèn)地區(qū)居住的無(wú)房家庭，還包括了在其他地方有房但在工作生活重心所在地?zé)o房的“人房分離”家庭，以及與父母居住在一起的成年子女的“啃老族”。

該中心的數(shù)據(jù)顯示，自2011年8月到2013年8月，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求顯著下降，從28.2%降低至24.6%，下降近3個(gè)百分點(diǎn)。而2014年第一季度數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求進(jìn)一步下降至22.2%。另外，該中心在結(jié)合家庭在所居住房屋的年限和房屋面積，估算出有13.1%的城鎮(zhèn)家庭有潛在的改善型住房需求。

甘犁說(shuō)，在結(jié)合家庭的收入以及家庭資產(chǎn)狀況進(jìn)行估算后發(fā)現(xiàn)，全國(guó)家庭中只有7%的家庭其剛性住房需求以及改善型住房需求有能力得到滿(mǎn)足，其中，城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求為3.1%，可實(shí)現(xiàn)改善型住房需求為3.9%。“我們?cè)谂袛嗉彝ナ欠裼心芰?gòu)買(mǎi)住房時(shí)采用的標(biāo)準(zhǔn)為家庭是否能支付新房三成首付款”。

我國(guó)住房空置率遠(yuǎn)高于美歐日

根據(jù)甘犁團(tuán)隊(duì)的數(shù)據(jù)，2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬(wàn)套。在國(guó)際上，2000年至今，美國(guó)的空置率介于1%至3%。香港地區(qū)的住房空置率低于5%。歐盟在2004年的住房空置調(diào)查顯示各國(guó)平均空置率為9.5%。日本2008年的空置率為13.1%。臺(tái)灣地區(qū)2001年的住房空置率為17.6%?？梢?jiàn)，我國(guó)住房空置率高于其他國(guó)家和地區(qū)。

經(jīng)適房未能充分發(fā)揮其社會(huì)保障作用

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的空置率高達(dá)23.3%，僅次于商品房的空置率。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經(jīng)濟(jì)適用房的比例最高，達(dá)3.2%，比中低收入家庭高出近1個(gè)百分點(diǎn)。“收入最高的25%家庭擁有的經(jīng)濟(jì)適用房中27.5%的比例處于空置狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重的資源浪費(fèi)和‘錯(cuò)配’現(xiàn)象，未能充分發(fā)揮其社會(huì)保障作用。” 甘犁在發(fā)布會(huì)上如是說(shuō)。

房?jī)r(jià)如下跌空置房虧本風(fēng)險(xiǎn)更高

甘犁在發(fā)布會(huì)上稱(chēng)：“房?jī)r(jià)一旦下跌，空置住房更容易虧本；同時(shí)，房?jī)r(jià)一旦下跌，空置住房更容易資不抵債。”數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)空置住房虧本的比例為5.4%，略高于非空置住房。但房?jī)r(jià)一旦下跌5%，將會(huì)有17.1%的空置住房出現(xiàn)虧本，遠(yuǎn)高于非空置住房的6.6%。若房?jī)r(jià)下跌50%，49.1%的空置住房?jī)r(jià)值將低于購(gòu)買(mǎi)成本，而非空置住房?jī)H為24.2%。

另一方面，從住房負(fù)債（包括銀行貸款負(fù)債和民間借款負(fù)債）來(lái)看，如果房?jī)r(jià)下跌30%，將有11.2%的空置住房資不抵債，而非空置住房?jī)H為3.3%。“雖然房?jī)r(jià)下跌對(duì)空置住房沖擊不小，但從整體來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)不大。”甘犁補(bǔ)充道。

財(cái)經(jīng)觀察

住房空置率不能永遠(yuǎn)是個(gè)“謎”

對(duì)于空置率，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，現(xiàn)在對(duì)于空置率沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義。他認(rèn)為，現(xiàn)在很多媒體、專(zhuān)業(yè)人士講的空置率和國(guó)際上講的空置率是不同概念。“我們現(xiàn)在這方面是沒(méi)有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念”。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)住宅空置率高低如何，各方都欲一探究竟。除了專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，還有人試圖通過(guò)小區(qū)住宅用電量的變化了解“是否住人”；還有地方的人大通過(guò)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)關(guān)注一些小區(qū)的“入住率”；一些網(wǎng)友還曾通過(guò)“集體曬黑燈”來(lái)看各自居住小區(qū)的空置情況等等。而各方得出的“空置率”，自然是五花八門(mén)。

住房空置率之所以不得而知，并非全然是技術(shù)上的難以統(tǒng)計(jì)。記者了解到，一些地方的統(tǒng)計(jì)等部門(mén)近年來(lái)曾一度就當(dāng)?shù)刈》靠罩们闆r做過(guò)調(diào)查。但對(duì)調(diào)查結(jié)果一直諱莫如深，理由多為“敏感”。公開(kāi)信息顯示，上世紀(jì)90年代中后期，相關(guān)部門(mén)就引入了“空置面積”的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，2003年有關(guān)部門(mén)承諾“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計(jì)方法，建立與國(guó)際接軌的房屋空置率指標(biāo)體系”。2010年，統(tǒng)計(jì)部門(mén)再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”。但截至目前，未見(jiàn)到公布相關(guān)進(jìn)展。

業(yè)內(nèi)人士呼吁，住建、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極回應(yīng)各方對(duì)空置率信息的訴求，發(fā)布權(quán)威信息，而不能長(zhǎng)期無(wú)動(dòng)于衷、任其成謎。一些人還提出，應(yīng)以空置率指標(biāo)的逐步透明化為契機(jī)，打破更多“玻璃墻”，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的統(tǒng)計(jì)和公開(kāi)，促進(jìn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。