在山東商報圓桌論壇中，省內(nèi)知名房企老總和專家學者認為，山東樓市具有自身特點，南方多地發(fā)生的樓盤降價現(xiàn)象暫時不會蔓延而至，不過，由于自身體量小承壓能力不足等原因，一些小的房企或許會降價療傷，另外多數(shù)嘉賓認為取消限購措施會對市場穩(wěn)定造成傷害，政府救市應該謹慎。

 

多數(shù)受訪者認為，濟南樓市目前供需狀況穩(wěn)定，即使部分樓盤出現(xiàn)降價，也是個別開發(fā)商的促銷行為，很難出現(xiàn)大范圍降價。

 

方文青：杭州等不少省外城市確實出現(xiàn)了房產(chǎn)降價銷售情況，但大多是個別項目的促銷或者特殊時期下的融資策略，不具備普遍性，更不能說明整體市場的波動情況。同時，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，上半年一線和二線城市的確出現(xiàn)了成交量和成交價格的雙下滑情況，這是市場的一種自然調(diào)整和反應，短期內(nèi)不會出現(xiàn)硬著陸的情況。在山東或者濟南也有樓盤出現(xiàn)了局部降價促銷的狀況，但也不具備代表性。

 

鄭曉燕：個人認為杭州樓市經(jīng)過數(shù)年熱抄，房價已直逼一線城市，市場存量也處于飽和，其下跌是屬于市場自我調(diào)節(jié)的正?，F(xiàn)象，而這也說明中國樓市普漲的行情已經(jīng)結(jié)束。我認為濟南不會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，目前濟南房價在全國百城平均房價排名處于32位，房價收入比合理，濟南房價會繼續(xù)緩慢上漲，不會出現(xiàn)降價銷售的現(xiàn)象。

 

鄭洪山：一些項目打出了“價格”牌，但大多是策略性的試探，我認為大范圍降價銷售的情況是不太可能發(fā)生的，頂多是拿出一些資源較差的房源搞促銷，其本質(zhì)也是希望能夠作為營銷的“噱頭”吸引客戶到場。如果有購房需求，我反而認為最近這段時間是最佳的“出手”期。

 

張岷：濟南的房價一直在低位運行，沒有經(jīng)歷過暴漲虛高的階段，現(xiàn)在各開發(fā)商定價也比較冷靜，能降價的空間很小。

 

也有受訪者指出，目前濟南住宅庫存壓力巨大，降價是必然趨勢，如果消費者繼續(xù)報以觀望態(tài)度，小地產(chǎn)商很可能會“熬不住”率先降價促銷回籠資金。

 

楊斌：受前兩年市場利好的影響，2014年濟南市場存量空前增長，隨一些一線開發(fā)商大盤的集中面市，房地產(chǎn)開發(fā)的庫存壓力巨大，供求關(guān)系在發(fā)生變化，濟南房價的波動與下調(diào)是必然的，幅度取決于供求關(guān)系、開發(fā)成本和金融環(huán)境以及客戶態(tài)度的轉(zhuǎn)變。而且受信貸從嚴的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小企業(yè)資金吃緊，如果客戶觀望持續(xù)期時間較長，為了快速回流現(xiàn)金，不排除降價促銷引領(lǐng)市場成交反彈的狀況發(fā)生。郭松海：不排除降價的可能。我覺得后續(xù)政策的調(diào)整對地產(chǎn)市場會產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響，例如正在建設的個人住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，以及呼之欲出的房產(chǎn)稅改革，前者會引發(fā)房產(chǎn)來路不明者的大量拋售，而后者則會對投資性需求產(chǎn)生巨大壓力，兩者的出臺都會增加二手房市場的供應，而隨著保障房建設的加快推進，也會吸收部分剛需。所以房價是否會大范圍下降，除了看庫存和需求外，還要看政策如何將空置房擠出來。

 

多數(shù)受訪者不贊成取消樓市限購，認為這會對市場造成“硬傷”，而取消限購必須建立在房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等替代性政策出臺完善的基礎上。但也有受訪者反對限購政策，認為政策會導致大量“建筑垃圾”產(chǎn)生。

 

方文青：我認為濟南、青島兩市短期內(nèi)不會取消限購，因為取消限購和救市沒有必然聯(lián)系。限購是臨時性、地方性政策，早晚會取消，但是取消的前提是會有替代性政策出臺，否則市場會出現(xiàn)大的反彈，任何政策的硬著陸都會造成市場的硬傷，這樣更不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

 

楊斌：取消限購能夠刺激改善需求，但現(xiàn)階段來看公開放開限購的壓力還是過大，地方政府可能會采用變通措施。比如從上個月起寧波調(diào)整了限購政策，將對購房者從戶籍所在地跟擬購房區(qū)域兩個地方都同時要核查，變更為僅在擬購房區(qū)域進行核查，政策放寬后，只查詢購房者在擬購房的縣、市區(qū)域是否有房，不再查詢戶口購房者所在地是否有房子。類似暗地里松綁的措施可能在各地試行。

 

郭松海：肯定取消不了，中央已經(jīng)表態(tài)不要取消限購。現(xiàn)階段政策取向還是首先滿足首套房的置業(yè)需求，進而才可能去刺激多套房的購房需求，但就像剛才有人說過的，取消限購必須建立在替代性政策出臺的基礎上，只有物業(yè)稅、住房聯(lián)網(wǎng)登記制度等長效機制完善后，放開限購才不會造成樓市大規(guī)模的反彈。

 

張岷：濟南、青島兩地應該取消限購。青島取消限購會帶來較大的增長，濟南外來購房需求本來就不是太多，但對改善型需求的釋放會有幫助。我認為限購是一個很惡的東西，是任何行業(yè)和市場都無法接受的政策。大家目前僅僅看到限購對房屋銷售量的制約，很多負面的東西都會慢慢顯現(xiàn)出來。一個很直接的影響就是好房子逐漸消失了，新的一輪制造建筑垃圾的風潮正在繼續(xù)。

 

受訪者普遍認為，政府應該減少對地產(chǎn)市場的行政干預，減少審批和收費環(huán)節(jié)，并在土地供應的持續(xù)性、合理性上做好平衡，避免因此帶來市場的大幅波動。

 

鄭曉燕：對于開發(fā)商而言，政府放松樓市調(diào)控確實是一個利好消息，可以緩解非理性的樓市行情蔓延，但作用有限。如果政府救市，我認為要針對不同地區(qū)的市場差異進行分類調(diào)控，不要搞“一刀切”，在樓市明顯供大于求的城市，應取消或放寬限購政策。

 

方文青：政府如果出手救市，更多的是行政和政策性干預，只能是解一時之困。如果政府要救市，要從真正能夠降低開發(fā)商開發(fā)成本和老百姓購買成本方面出臺相應舉措。

 

鄭洪山：應該遵循“市場的歸市場，政府的歸政府”，把“有形的手”收回去，更多依靠稅收政策和經(jīng)濟手段這些“無形的手”來調(diào)節(jié)?，F(xiàn)階段處于市場的相對低點，是政策調(diào)整的最佳窗口期。

 

楊斌：不希望行政之手過度干預經(jīng)濟，特別是房地產(chǎn)市場。但這并不意味著政府無所作為，我們政府部門應當高度重視土地供應持續(xù)性、合理性，像閘門放水一樣，調(diào)節(jié)好平衡才行。

 

我認為現(xiàn)階段是“行政松綁”的好時機，三種措施比較可行：一是限購松動，讓房地產(chǎn)逐漸回歸為市場調(diào)節(jié)的行為;二，金融政策支持，信貸寬松是成交量企穩(wěn)的前提，尤其是對于首套房客戶的貸款審批及利率優(yōu)惠的支持，這是惠民生，不是行政干預;三，政府降低購房落戶門檻的限制，與未來的戶籍開放掛起鉤來，減少不必要的行政限制。

 

張岷：政府少些對行業(yè)的束縛，少些收費和審批環(huán)節(jié)就行了。

 

郭松海：政府救市確實要謹慎考慮，比如說限購，如果現(xiàn)在政府以取消限購來“救市”，就會導致大量投資性需求的涌入，讓買不起房的人的購房環(huán)境更加惡化。政府要做的是建立地產(chǎn)預警系統(tǒng)，監(jiān)測房地產(chǎn)市場變化，目前濟南地產(chǎn)空置率應該在8%左右，而國際警戒線是10%，濟南的地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始積聚，要引起有關(guān)部門的高度重視。

 

郭松海(教授，山東財經(jīng)大學房地產(chǎn)研究所所長)鄭貴斌(研究員，山東省社科院副院長)張岷(山東藍石置地集團有限公司董事長)楊斌(中國重汽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)鄭曉燕(中鐵十局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃部副部長)方文青(濟南某置業(yè)有限公司總經(jīng)理)鄭洪山(香港某集團地產(chǎn)公司濟南分公司總經(jīng)理)注：應受訪者要求，方文青、鄭洪山均為化名。